2015房地產(chǎn)估價師知識點(diǎn)整理：房地產(chǎn)開發(fā)法律制度（1）

　　一、土地開發(fā)法律制度

　　土地開發(fā)是指通過一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)手段，擴(kuò)大對土地的利用范圍，提高對土地的利用程度，以滿足日益增長的生產(chǎn)和生活的需求。土地開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，國家是土地開發(fā)唯一的承擔(dān)者，一方面國家負(fù)擔(dān)太重，限制了土地的開發(fā)建設(shè)；另一方面土地的使用者只享受權(quán)利卻不承擔(dān)義務(wù)，造成土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)。改革開放以后，我國確立了新的基本國策，理順了土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，完滿地解決了這一問題。

　?。ㄒ唬?我國對土地開發(fā)的基本國策

　　1、 堅(jiān)持土地國有、集體所有，禁止非法轉(zhuǎn)讓。 我國是社會主義國家，土地所有權(quán)制度作為生產(chǎn)關(guān)系的重要組成部分，無疑反映著社會主義性質(zhì)?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。

　　2、 實(shí)行國有土地有償、有期限使用，鼓勵合法的利用和開發(fā)。

　　土地使用權(quán)成為獨(dú)立于土地所有權(quán)的一項(xiàng)財產(chǎn)權(quán)利，國家通過土地使用權(quán)有償出讓和行政劃撥兩種方式將土地使用權(quán)讓渡給使用者。通過出讓方式獲得的土地使用權(quán)還可以再次轉(zhuǎn)讓（包括出售、交換、贈與），或者出租、繼承和用于設(shè)立抵押。行政劃撥的土地不能轉(zhuǎn)讓，但在補(bǔ)繳一定的土地出讓金以后可以轉(zhuǎn)讓。國家鼓勵對土地進(jìn)行合理、合法地開發(fā)，并進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和管理。土地有償使用制度基本上實(shí)現(xiàn)了土地內(nèi)在價值和使用價值的統(tǒng)一，符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，使土地利用和開發(fā)走上良性循環(huán)的道路。

　?。ǘ?土地使用權(quán)出讓制度

　　1、土地使用權(quán)出讓的概念

　　土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份與土地使用者簽定土地使用權(quán)出讓合同，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用者在取得土地使用權(quán)以后，依法可以再次轉(zhuǎn)讓、出租、繼承和用于抵押。

　　2、土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)

　?。?）土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中，出讓人只能是國家，出讓的客體只能是國有土地的使用權(quán)。集體土地不能出讓，除非被國家依法征用為國有土地以后才能有償出讓。

　?。?）土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?。土地使用者向國家支付的出讓金，既包含一定年限的地租，也包含出讓前國家對土地的開發(fā)成本和有關(guān)征地拆遷、安置費(fèi)用等。

　?。?）土地使用權(quán)出讓是有一定年限的。法律規(guī)定的最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合用地或者其他用地50年。具體年限由土地使用權(quán)出讓合同約定。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以后，其土地使用權(quán)的年限為合同約定的年限減去已經(jīng)使用的年限。土地使用權(quán)期限屆滿，土地使用者必須與國家重新簽定土地使用權(quán)出讓合同。未續(xù)簽的由國家無償收回土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)。

　　（4）土地使用權(quán)不及于地下之物，即地下資源、埋藏物、市政設(shè)施除外。

　　3、土地使用權(quán)出讓的程序

　?。?）由縣級以上地方人民政府?dāng)M訂年度出讓國有土地總面積方案，報國務(wù)院或省級人民政府批準(zhǔn)。在批準(zhǔn)的額度內(nèi)，由市、縣級人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬訂出讓的每幅地塊、用途、年限及其他條件，報批準(zhǔn)后實(shí)施。

　?。?）市、縣級人民政府土地管理部門通過拍賣、招標(biāo)或雙方協(xié)議的方式與土地使用者達(dá)成合意，并簽定書面的土地使用權(quán)出讓合同。

　　（3）由土地使用者按照合同約定支付土地使用金后，市、縣級人民政府土地管理部門按照合同約定提供出讓的土地。土地使用者獲得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地使用權(quán)登記。未依約支付的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。同樣，政府未依約提供土地的，土地使用者解除合同、返還土地使用出讓金，并可以請求違約賠償。

　　（4）土地使用者按照合同約定對土地進(jìn)行開發(fā)和利用，如須改變約定的土地用途，必須取得出讓方的同意，并簽定變更協(xié)議或重新簽定土地使用權(quán)出讓合同。

　　4、 土地使用權(quán)的提前收回

　　國家保護(hù)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，原則上不提前收回，但不排除在特殊情況下提前收回。提前收回的原因有：

　?。?）因公共利益的需要而提前收回。在這種情況下，政府必須依照法律程序收回，并給予相應(yīng)的補(bǔ)償?？荚?amp;大

　　（2）因土地使用者嚴(yán)重違約而提前收回。土地使用者未按合同的期限和條件開發(fā)、利用土地的，政府視情節(jié)給予警告、罰款直至無償收回土地。

　　（三）土地使用權(quán)的劃撥制度

　　1、土地使用權(quán)劃撥的概念和類型

　　土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅地塊交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。從此概念中可以看出土地使用權(quán)劃撥包括兩種，第一種須繳納一定費(fèi)用，第二種則不須繳納任何費(fèi)用即可取得土地使用權(quán)。

　　2、土地使用權(quán)劃撥的適用范圍

　?。?）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

　?。?）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

　?。?）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；

　?。?）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

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