2015房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：投資機會選擇與決策分析

　　投資機會選擇與決策分析

　　投資機會選擇與決策分析，是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)。該階段最重要的工作，就是對開發(fā)項目進行逐步深入、細化的可行性研究。（重要考點）

　　一、投資機會選擇

　　投資機會選擇主要包括提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機會、細化投資設(shè)想三項工作。

　　在結(jié)合投資設(shè)想尋找投資機會的過程中，開發(fā)商首先要選擇項目所處的城市或地區(qū)，然后根據(jù)自己對該城市或地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的認識，尋找投資的可能性，亦即我們通常所說的“看地”或“看項目”。此時，開發(fā)商可能面對多種投資的可能性，對每一種可能性都要根據(jù)自己的經(jīng)驗和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性，以進行投資機會的篩選。細化投資設(shè)想，就是對篩選出的投機機會中進一步分析比較，并最終將其投資設(shè)想落實到一個具體的地塊上，進一步分析其客觀條件是否具備，通過與土地當前的擁有者或使用者、潛在的買家或租戶、自己的合作伙伴以及專業(yè)人士接觸，提出一個初步的開發(fā)投資方案，如認為可行，就可以草簽有關(guān)合作的意向書。

　　為了滿足進一步投資決策的要求，開發(fā)商通常還聘請律師或估價師，對擬開發(fā)項目涉及的土地、建筑物的權(quán)利狀況，以及對主要合作伙伴的設(shè)立、變更、存續(xù)和資產(chǎn)負債情況等進行盡職調(diào)查。

　　二、投資決策分析

　　投資決策分析主要包括市場分析、項目財務(wù)評價和投資決策三部分工作。市場分析主要分析市場宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標市場及其可支付的價格或租金水平。項目財務(wù)評價則是根據(jù)市場分析的結(jié)果以及相關(guān)的項目資本結(jié)構(gòu)設(shè)計，就項目的經(jīng)營收入、成本費用與盈利能力進行分析評價。而投資決策，則要結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、公司財務(wù)狀況以及項目財務(wù)評價的結(jié)果，就是否進行本項目的投資開發(fā)做出決策。投資決策分析工作，應(yīng)該在尚未簽署任何協(xié)議之前進行，以便使開發(fā)商有充分的時間和自由度來考慮有關(guān)問題。

　　從我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的實踐來看，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視房地產(chǎn)市場分析與研究工作，也已經(jīng)較好地掌握了房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的技術(shù)與方法，但決策技術(shù)和決策方法的使用還不普遍，因為開發(fā)商更加相信自己的直覺判斷。應(yīng)當注意到，影響房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的因素，已經(jīng)越來越超越了項目本身的盈利與風(fēng)險特征（權(quán)重越來越低），越來越與企業(yè)的增長或擴張戰(zhàn)略，以及企業(yè)的開發(fā)管理、投資與融資等能力密切關(guān)聯(lián)（更為投資者關(guān)注）。

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