2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》：成本法的適用對象與條件

　　成本法的適用對象與條件

　?。?）適用對象：成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益的房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。單純的建筑物通常也是采用成本法估價。在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價。因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復(fù)到原狀；對于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時也需要用重建或重置的辦法來解決，另外，成本法也適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者類似房地產(chǎn)交易實例較少的地區(qū)，在無法運用市場法估價時的房地產(chǎn)估價。

　?。?）適用條件：運用成本法時要求可正確計算估價對象的客觀成本、利潤、稅金等。運用成本法估價時要注意以下兩個方面的問題：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費。在估價中應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本。二是要結(jié)合市場供求分析等來確定評估價值。當(dāng)該類房地產(chǎn)市場供大于求時，應(yīng)下調(diào)評估價值；當(dāng)求大于供時，應(yīng)上調(diào)評估價值。在后面我們將會看到，折舊中之所以有經(jīng)濟折舊，就是出于這方面的考慮。

　　運用成本法測算重新購建價格和折舊也有相當(dāng)?shù)碾y度，尤其是那些建筑物過于老舊的房地產(chǎn)。因此，成本法主要適用于建筑物是新的或比較新的房地產(chǎn)估價，不太適用于建筑物過于陳舊的房地產(chǎn)估價。成本法估價還要求估價人員具有良好的建筑、建筑材料、建筑設(shè)備、裝飾裝修、工程造價和技術(shù)經(jīng)濟等方面的專業(yè)知識。

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