2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：寫字樓物業(yè)分類

　　寫字樓物業(yè)分類中考慮因素

　?。?）位置這是第一位的因素。寫字樓建筑的吸引力，很大程度上取決于它與另外的商業(yè)設(shè)施接近的程度，這種吸引力，也會由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變化。

　?。?）交通方便性①是否有多種交通方式（公共汽車、地鐵、高速公路等）以方便寫字樓內(nèi)租戶出入，②是否有足夠的停車位。

　　（3）聲望或形象寫字樓建筑的位置、業(yè)主的實(shí)力和聲望、物業(yè)建造的標(biāo)準(zhǔn)以及為租戶提供的服務(wù)內(nèi)容，會強(qiáng)化這個大廈的整體形象。建筑物的規(guī)模，對其形象也有很大的影響。有良好聲望或形象的寫字樓建筑，會大大增加其吸引力。

　　（4）建筑形式一棟建筑物的建筑設(shè)計形式和物業(yè)外立面維護(hù)的水平，是影響物業(yè)吸引力的兩個重要物理因素，在建筑形式上缺乏特點(diǎn)以至于難與其他建筑物區(qū)別或建筑物外立面維護(hù)狀況不好，肯定會大大影響寫字樓建筑的吸引力。

　?。?）大堂建筑物大堂的外觀、平面設(shè)計和燈光布置等往往構(gòu)成了一棟寫字樓建筑的特色。如果大堂顯得過時、陳舊或維護(hù)不良，就會大大降低寫字樓物業(yè)的吸引力。

　?。?）電梯垂直交通對于高層或超高層建筑來說非常重要，而且樓層越高對快速有效的垂直交通服務(wù)的需求就越大。電梯服務(wù)最重要的標(biāo)準(zhǔn)是安全和快速。在影響電梯服務(wù)質(zhì)量的因素中，電梯的位置和易接近性是最重要的因素之一，其次是電梯的運(yùn)行維護(hù)狀況好壞，再次是電梯間入口和電梯內(nèi)部的狀況優(yōu)劣。

　?。?）走廊建筑物內(nèi)所有的通道都要進(jìn)行認(rèn)真的裝飾、保潔和更新，并盡可能使走廊成為租戶辦公室空間的延展。

　　（8）寫字樓室內(nèi)空間布置許多室內(nèi)空間因素，如租用面積范圍內(nèi)窗戶的數(shù)量及其相對位置、現(xiàn)有照明情況、房間的進(jìn)深和開間以及樓外的景觀等，都會影響到室內(nèi)空間的靈活使用。室內(nèi)空間的質(zhì)量還與裝修、墻體質(zhì)量、燈具布置、照明和頂棚的高度等有關(guān)。

　　（9）為租戶提供的服務(wù)為租戶提供的服務(wù)包括基本服務(wù)和特殊服務(wù)，也可分為租約內(nèi)服務(wù)和租約外服務(wù)，特殊服務(wù)和租約外服務(wù)通常要另外付費(fèi)。

　　（10）建筑設(shè)備系統(tǒng)現(xiàn)代寫字樓對動力、通信線路的布置以及空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的要求越來越高。缺乏這些現(xiàn)代化管理系統(tǒng)，就會降低大廈的吸引力。

　?。?1）物業(yè)管理水平寫字樓物業(yè)管理的質(zhì)量會影響到其租金水平和市場價值。租戶非常重視物業(yè)管理的品質(zhì)和所提供服務(wù)的有效性，尤其重要的是物業(yè)維護(hù)的水平。

　?。?2）租戶類型形象和聲譽(yù)在商業(yè)經(jīng)營活動中至關(guān)重要。大廈內(nèi)的主要租戶，往往決定了一棟寫字樓內(nèi)的租戶類型。形象和聲譽(yù)佳的租戶會提升整個寫字樓的形象和租金水平；反之，則會減損其形象并降低其租金水平。

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