2015年房地產估價師《理論與方法》：征收國有土地房屋的成本

　　征收國有土地上房屋的土地取得成本

　　征收國有土地上房屋的土地取得成本一般包括土地使用權出讓金、城市基礎設施建設費、房屋拆遷補償安置費、相關費用以及地上物拆除、渣土清運和場地平整費等。

　　房屋拆遷補償安置費由征收人對被征收人給予拆遷補償安置所發(fā)生的全部費用構成，其金額相當于下列幾項之和：

　?。?）房地產補償費。是對被征收房屋及其占用范圍內的土地和地上附著物的補償費，其標準是被征收房屋及其占用范圍內的土地和地上附著物的市場價值，具體由房地產估價機構根據被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、裝飾裝修、建筑面積等因素評估確定。其中，被征收房屋室內自行裝飾裝修的補償費可能單獨計算，其標準是該自行裝飾裝修部分的市場價值，具體由征收人和被征收人協商確定；協商不成的，可以委托房地產估價機構評估確定。對征收范圍內的違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定處理；對未超過批準期限的臨時建筑，根據其殘余價值給予相應補償。

　　（2）搬遷補助費。根據需要搬遷的家具、電器（如分體式空調、熱水器）、機器設備等動產的拆卸、搬運和重新安裝費用給予補助。對征收后不可重新利用的動產，根據其殘余價值給予相應補償。

　　（3）過渡補助費（或臨時安置補助費、周轉房費）。根據被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，按照類似房地產的市場租金結合過渡期限確定。

　　（4）停產停業(yè)補償費。因征收非住宅房屋造成停產、停業(yè)的，根據被征收房屋的市場租金或者被征收時會計報表等資料反映的生產經營、營業(yè)收入、納稅等情況，結合停產停業(yè)期限確定。

　?。?）安置補助費。征收個人住宅的，對住房困難的低收人家庭，應當給予安置補助費或者提供廉租住房保障。

　　相關費用一般包括以下費用：

　?。?）房屋拆遷估價費（房地產價格評估費）。該項費用是承擔房屋拆遷估價的房地產估價機構向房屋拆遷估價委托人（通常為征收人）收取的估價服務費用。

　?。?）房屋拆遷服務費。該項費用是承擔房屋拆遷服務的單位（房屋拆遷企業(yè)）按照房屋拆遷補償安置費的一定比例向征收人收取的費用。

　　（3）政府規(guī)定的其他有關費用。這些費用一般是依照規(guī)定的標準或者采用市場法求取。

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