2015年《案例與分析》：各種目的的房地產(chǎn)估價

　　各種目的的房地產(chǎn)估價

　　房地產(chǎn)估價目的，即房地產(chǎn)估價報告的期望用途，是指委托人為了某種需要而聘請估價機構(gòu)估價。房地產(chǎn)估價時需要根據(jù)估價目的來決定在估價時采取何種估價假設(shè)前提和何種價值類型。

　　估價的假設(shè)前提主要有兩類，一是最高最佳使用前提，二是持續(xù)使用前提。

　　最高最佳使用前提是假設(shè)估價對象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的情況下以價值達到最大的一種最可能的使用方式被使用，估價時按這樣的使用方式評估價值。

　　相對于最高最佳使用前提著重強調(diào)估價對象本身發(fā)揮最高最佳效用，持續(xù)使用前提則更多地考慮估價對象對于一個持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)整體能夠發(fā)揮最大的效用，也就是說，當一個企業(yè)采取持續(xù)經(jīng)營的方式可以發(fā)揮其整體最大效用時，我們對該企業(yè)的組成部分（例如房地產(chǎn)）按照其目前的使用方式評估其價值。這時，僅就估價對象本身而言，可能并沒有發(fā)揮最大的效用，但它能使企業(yè)整體經(jīng)營發(fā)揮最大的效用。

　　價值類型則有市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、清算價值、投資價值以及保險價值、課稅價值等。一種類型的價值通常只會有一種估價前提。

　　各種類型的價值是房地產(chǎn)在各種情況下所體現(xiàn)的交換價值，也可以說是房地產(chǎn)的權(quán)利束在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值。不同估價前提和不同價值類型則是對房地產(chǎn)交換價值實現(xiàn)形式的約束。

　　由于估價前提和價值類型是由估價目的決定的，所以估價目的實際上也就規(guī)定了房地產(chǎn)交換價值的實現(xiàn)形式，或者說，不同估價目的使得同一房地產(chǎn)會有不同的交換價值。

　　在考慮房地產(chǎn)估價目的時，首先要掌握與這種估價目的相關(guān)的法律、法規(guī)和政策規(guī)定，其次要把握這種估價目的的房地產(chǎn)估價所應評估的價值類型。以下分為房地產(chǎn)抵押價值評估、國有土地使用權(quán)出讓價格評估等十種估價目的，分別介紹各種估價目的的房地產(chǎn)估價。

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