2015年《理論與方法》：收益法適用的估價(jià)對象和條件

　　收益法適用的估價(jià)對象和條件

　　（一）收益法適用的估價(jià)對象：

　　收益法適用的估價(jià)對象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，例如住宅（特別是公寓、）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。它不限于估價(jià)對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如，估價(jià)對象目前為自用或空閑的住宅，雖然沒有實(shí)際收益，但卻具有潛在收益，因?yàn)轭愃谱≌猿鲎夥绞将@取收益的情況很多，因此可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來運(yùn)用收益法估價(jià)，即先根據(jù)同一市場上有出租收益的類似住宅的有關(guān)資料，采用類似于市場法的方法求出該住宅的租賃收入、運(yùn)營費(fèi)用或者凈收益等，再利用收益法來估價(jià)。但對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法一般不適用。

　　（二）收益法估價(jià)需要具備的條件

　　收益法評估出的價(jià)值取決于估價(jià)師對未來的預(yù)期，那么錯(cuò)誤和非理性的預(yù)期就會得出錯(cuò)誤的評估價(jià)值。因此，收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化（預(yù)測）。對未來的預(yù)期通常是基于過去的經(jīng)驗(yàn)和對現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識作出的，必須以廣泛、深入的市場調(diào)查和市場分析為基礎(chǔ)。

　　收益法估價(jià)的操作步驟

　　運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為以下4個(gè)步驟：①確定未來收益期限；②求取未來凈收益；③求取報(bào)酬率；④選用恰當(dāng)?shù)膱?bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價(jià)格。運(yùn)用直接資本化法估價(jià)一般分為一下3個(gè)步驟：①求取未來某一年的某種收益；②求取資本化率或收益乘數(shù)；③選用恰當(dāng)?shù)闹苯淤Y本化法公式計(jì)算收益價(jià)格。

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