2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》知識(shí)點(diǎn)分析（3）

　　（四）根據(jù)過(guò)去和現(xiàn)在的情況，判斷說(shuō)明凈收益流未來(lái)各期的變動(dòng)情況屬于：

　　1、每年基本固定不變V=A/Y×[1-1/（1+Y）^n]；

　　2、按某個(gè)固定數(shù)額遞增或遞減V=（A/Y±b/Y^2）×[1-1/（1+Y）^n] ±b/Y×n/（1+Y）^n；

　　3、按某個(gè)固定比率遞增或遞減V=A/（Y±g）×{1-[（1±g）/（1+Y）]^n}；

　　4、其他有規(guī)則的變動(dòng)情況V=∑Ai /（1+Y）^i+ A/Y×[1-1/（1+Y）^（n-t）] ×1/（1+Y）^t.

　　再選用和列出相應(yīng)的報(bào)酬資本化公式計(jì)算。

　　（一）要列出公式：

　　新房地產(chǎn)價(jià)值（7項(xiàng)）=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)。

　　1、 土地取得成本=征地補(bǔ)償安置費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)+出讓金。

　?。?） 征地補(bǔ)償安置費(fèi)=土地補(bǔ)償費(fèi)（6～10倍）+安置補(bǔ)助費(fèi)（4～6倍，每公頃≤15倍）+地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)+**費(fèi)。

　　（2） 相關(guān)稅費(fèi)=征地管理費(fèi)+耕地占用稅+耕地開墾費(fèi)+新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

　　土地取得成本=拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)+費(fèi)用+出讓金；

　?。?） 拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)=房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格+裝修+搬遷補(bǔ)助費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)

　　（2） 相關(guān)費(fèi)用=拆遷管理費(fèi)+拆遷服務(wù)費(fèi)+拆遷估價(jià)費(fèi)+房屋拆除費(fèi)。

　　2、 開發(fā)成本=勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)+建安工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公共配套費(fèi)+其他工程費(fèi)+開發(fā)期間稅費(fèi)。

　　3、 管理費(fèi)用=（土地取得成本+開發(fā)成本）×管理費(fèi)率（5%，確定要有理由）。

　　4、 銷售費(fèi)用=房地產(chǎn)價(jià)值×銷售費(fèi)率（4%）。

　　5、 投資利息=（土地取得成本）×[（1+i）開發(fā)期 -1]+（開發(fā)成本+管理費(fèi)用）×[（1+i）建造期/2 -1] + 銷售費(fèi)用×[（1+i）銷售期/2 -1].

　　i--1年期貸款利率，實(shí)際利率按年計(jì)息次計(jì)算。

　　資金一次性投入的土地取得成本及其稅費(fèi)的計(jì)息期按開發(fā)期全計(jì)。

　　資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的計(jì)息期減半計(jì)。

　　6、 銷售稅費(fèi)=房地產(chǎn)價(jià)值×稅費(fèi)比率 =營(yíng)業(yè)稅及附加（5.5%）+印花稅+交易手續(xù)費(fèi)。

　　7、開發(fā)利潤(rùn) =（土地取得成本+開發(fā)成本）×直接成本利潤(rùn)率；

　　=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）×投資利潤(rùn)率；

　　=（土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）×成本利潤(rùn)率；

　　=房地產(chǎn)價(jià)值×銷售利潤(rùn)率

　　=（土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)）×銷售利潤(rùn)率

　　（ 銷售利潤(rùn)率）

　　8、新房地產(chǎn)價(jià)值= （土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息）。

　?。?- 銷售費(fèi)率- 銷售稅費(fèi)- 銷售利潤(rùn)率）

　　不減折舊，但要進(jìn)行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整。

　　（二）舊的房地產(chǎn)價(jià)值= 土地重新購(gòu)建價(jià)格+ 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格- 建筑物折舊。

　　1、土地重新購(gòu)建價(jià)格= 土地價(jià)值。

　　2、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格（6項(xiàng)）= 新建筑物價(jià)值=開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)。

　　3、建筑物折舊= 物質(zhì)折舊+ 功能折舊+ 經(jīng)濟(jì)折舊。

　?。?）物質(zhì)折舊：可修復(fù)的，修復(fù)費(fèi)用為折舊額；

　　長(zhǎng)壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格；

　　短壽命的折舊額為有效年齡的現(xiàn)值。

　?。?）功能折舊：功能缺乏--可修復(fù)的，恢復(fù)該功能所需的費(fèi)用；

　　不可修復(fù)的，租金損失的現(xiàn)值（收益法）；

　　功能落后--可修復(fù)的，修復(fù)該功能所需的費(fèi)用；

　　不可修復(fù)的，租金損失的現(xiàn)值；

　　功能過(guò)剩--超額或無(wú)效成本；

　?。?） 經(jīng)濟(jì)折舊：暫時(shí)的或永久性的，減價(jià)額的現(xiàn)值；

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