2015一級建造師《法規(guī)及相關知識》：抵押合同生效

　　抵押合同生效分為兩種情況：抵押合同自登記之日起生效和抵押合同自簽訂之日起生效。

　　1．抵押合同自登記之日起生效

　　以下列財產進行抵押的，抵押合同自登記之日起生效。其登記部門也由于抵押物的不同而不同：

　　（1）以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發(fā)土地使用權證書的土地管理部門；

　?。?）以城市房地產或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門；

　　（3）以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；

　?。?）以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；

　?。?）以企業(yè)的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門。

　　2．抵押合同自簽訂之日起生效

　　當事人以其他財產抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。

　　[重點解析]

　　掌握抵押合同生效的兩種情形。

　　抵押的效力

　　債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押權人未將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孽息的義務人的，抵押權的效力不及于該孳息。前款孳息應當先充抵收取孳息的費用。

　　[重點解析]

　　1．根據《最高人民法院關于適用（擔保法）的若干問題的解釋》第六十四條，債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人收取的由抵押物分離的天然孳息和法定孳息，按照下列順序清償：

　?。?）收取孳息的費用；

　?。?）主債權的利息；

　?。?）主債權。

　　2．“應當清償法定孳息的義務人”，例如應當支付房租（抵押物為房屋）的人。如果抵押權人，即債權人未通知此義務人，則無權收取此房租。

　　抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

　　轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。

　　[重點解析]

　　不允許“轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的”，其目的在于保護債權人（抵押權人）的合法權利不受到威脅。

　　但是這條規(guī)定還是有些問題的，例如，債務人用于抵押的房屋價值30萬元，其抵押的債務為10萬元。如果債務人以20萬元出售了該房屋，并不影響其作為抵押的功能，債權人是沒有權利，也沒有必要要求其提供相應的擔保。

　　但是，從考試的角度講，我們只需要理解為此規(guī)定是為了防止不足以償還債務就可以了。

　　抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　[重點解析]

　　注意：由于抵押人可能是債務人，也可能是第三人。此處超過債權數額的部分，是歸抵押人所有，而不是債務人所有。但是，不足的部分卻要由債務人清償，而不是抵押人清償。

　　抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當的擔保。

　　抵押人對抵押物價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。

　　抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。

　　[重點解析]

　　此處也要好好理解。“抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保”使得抵押權人也為抵押物的減少承擔了風險。

　　抵押權的實現

　　債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

　　抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規(guī)定清償：

　　1．抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；

　　2．抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照本條第（一）項規(guī)定清償；未登記的，按照合同生效時間的先后順序清償，順序相同的，按照債權比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。

　　[重點解析]

　　1．債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，債權人沒有權利將抵押物直接折價、變賣、拍賣，而要與抵押人協議才行。

　　2．注意是與抵押人協議，而不是債務人。

　　3．注意拍賣后超出債權數額的部分歸誰所有，是抵押人而不是債務人。不足部分的價款由誰清償，是債務人，而不是抵押人。

　　4．清償順序必須掌握。

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責任編輯：瑪門

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