金融危機(jī)對(duì)世界房產(chǎn)業(yè)的影響

1、經(jīng)融危機(jī)對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)的影響

對(duì)美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響還剛剛開始，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩，進(jìn)入衰退的危險(xiǎn)仍然很大。世界經(jīng)濟(jì)這一輪增長(zhǎng)的周期已經(jīng)逐漸進(jìn)入尾聲，受次貸的沖擊，世界經(jīng)濟(jì)將被迫進(jìn)入一個(gè)調(diào)整階段，全球的增長(zhǎng)速度將會(huì)下降。

在這樣的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨一段比較長(zhǎng)時(shí)間的低迷。目前，美國(guó)平均房?jī)r(jià)比2006年下跌了17%，預(yù)計(jì)還有10至15%的下降空間。美國(guó)的房?jī)r(jià)可能要到2009年第4季度才能止跌回升。目前美國(guó)的房屋銷售仍然在下降，2008年8月從7月的500萬套降至490萬套。

2、經(jīng)融危機(jī)對(duì)俄羅斯房產(chǎn)業(yè)的影響

受金融危機(jī)的影響,特別是2008年年底,俄羅斯各地房?jī)r(jià)出現(xiàn)不同程度的回落。車?yán)镅刨e斯克市不包括精品房在內(nèi)的初級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)2008年12月平均成本為每平方米4. 1萬盧布,比10月回落2. 2%。韃靼斯坦共和國(guó)喀山市的房?jī)r(jià)是大城市中最低的,其不包括精品房在內(nèi)的初級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)2008年12月平均成本為每平方米3. 7萬盧布,比10月回落0. 2%。

2008年10~12月,羅斯托夫市的房?jī)r(jià)在大城市中下降幅度最大(該市居民的正式收入水平比車?yán)镅刨e斯克市和喀山市要低20% ),其不包括精品房在內(nèi)的初級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)2008年12月平均成本為每平方米4. 1萬盧布,比10月回落7%。在大城市中,葉卡捷琳堡市的房屋成本最高,盡管需求已經(jīng)減少了一半,但房?jī)r(jià)下降速度相當(dāng)緩慢,建筑商惜售現(xiàn)象嚴(yán)重。葉卡捷琳堡市不包括精品房在內(nèi)的初級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)2008年12月平均成本為每平方米5. 6萬盧布,比10月回落1. 3%。新西伯利亞市不包括精品房在內(nèi)的初級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)2008年12月平均成本為每平方米4. 7萬盧布,比10月回落0. 8% ~1. 7%。下諾夫哥羅德市新增住房的規(guī)模和成本已連續(xù)八年保持上升態(tài)勢(shì),但近一段時(shí)間其預(yù)測(cè)價(jià)格下降了10% ~30%,該市不包括精品房在內(nèi)的初級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)2008年12月平均成本為每平方米5萬盧布,比10月回落5% ~10%。隨著金融危機(jī)的到來,克拉斯諾亞爾斯克邊疆區(qū)的房?jī)r(jià)一路下滑,三個(gè)月約下降5%。其不包括精品房在內(nèi)的初級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)2008年12月平均成本為每平方米5. 1萬盧布,比10月回落4. 9%。由于業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在市場(chǎng)活躍前薩馬拉州不會(huì)有新開工項(xiàng)目,不會(huì)引起不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格大幅上漲,所以在2008年10~12月間,該州新建住房?jī)r(jià)格下降相對(duì)緩慢(1. 6% )。薩馬拉市不包括精品房在內(nèi)的初級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)2008年12月平均成本為每平方米5. 2萬盧布,比10月回落1. 6%

3、經(jīng)融危機(jī)對(duì)法國(guó)房產(chǎn)業(yè)的影響

法國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)終于在2008年年初開始顯露危機(jī)征兆，第3季度加速萎縮。2008年第3季度法國(guó)國(guó)內(nèi)新房銷量同比銳減幅度高達(dá)44%，法國(guó)政府頒發(fā)的建筑許可證較上一年同期相比銳減23.3%，減至111342萬份。而房屋的新建數(shù)量減少了8.1%，減至110329套。自90年代初以來，如此大的下降幅度在法國(guó)還未曾出現(xiàn)過，這表明法國(guó)房產(chǎn)業(yè)所面臨危機(jī)已非常深重，除了對(duì)該行業(yè)的就業(yè)狀況產(chǎn)生負(fù)面影響，也令人擔(dān)憂新房建造數(shù)量不足將會(huì)影響法國(guó)內(nèi)的住房需求。

4、經(jīng)融危機(jī)對(duì)英國(guó)房產(chǎn)業(yè)的影響

據(jù)調(diào)查，由于倫敦豪宅市場(chǎng)的需求受金融危機(jī)影響，倫敦房產(chǎn)銷售商2011年8月叫價(jià)降幅創(chuàng)1年來最大，倫敦8月房?jī)r(jià)月率下滑3.4%，7月為月率下滑1.4%。

另有數(shù)據(jù)顯示，英國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)第二個(gè)月下跌，月率跌幅達(dá)2.1%，創(chuàng)2010年12月以來最大跌幅。年率跌幅達(dá)到0.3%，房屋均價(jià)為231,545英鎊(約377,000歐元)，為2009年9月以來首次出現(xiàn)年率下跌。此外，倫敦8月房屋均價(jià)上漲3.2%，至418,008英鎊。

5、美國(guó)金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的影響

美國(guó)金融危機(jī)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有重要的影響，但是這種影響是間接的，主要是通過資金層面和心理預(yù)期成面發(fā)生影響。

從資金成面看，美國(guó)金融危機(jī)使大投資銀行損失慘重，資金周轉(zhuǎn)不靈。從中國(guó)收縮資金是他們的選擇之一，高盛、摩根斯坦利都在出售他們?cè)谥袊?guó)原來購買的房產(chǎn)。但是另外還有一些在這次危機(jī)中并沒有受到世紀(jì)沖擊的投資基金、私募基金，他們?cè)谖C(jī)之后把到眼光聚焦到了中國(guó)的一些中、小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過設(shè)立房地產(chǎn)投資基金的方式來進(jìn)行股權(quán)投資，簽訂回購協(xié)議，把抄底房地產(chǎn)作為一種機(jī)會(huì)。因此，影響是復(fù)雜的，還需繼續(xù)觀察。

從心理預(yù)期角度看，美國(guó)金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)的影響是不利的。由于害怕危機(jī)對(duì)消費(fèi)需求產(chǎn)生不利影響，新的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資變得更加謹(jǐn)慎，如果大家都裹足不前，市場(chǎng)的蕭條就會(huì)來臨。

從購買這個(gè)角度看，金融危機(jī)增加未來的不確定性，人們可能推遲消費(fèi)，投資性的購買也會(huì)推遲，這樣就可能使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷一波長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，其實(shí)現(xiàn)在調(diào)整已經(jīng)開始，雖然中央出臺(tái)了一些政策，但是這些政策對(duì)刺激消費(fèi)的作用有限，對(duì)刺激投資性需求幾乎沒有作用，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資不是看房子的成本是多少，而是看其未來的升值空間如何，而現(xiàn)在前景很模糊，這部分需求就進(jìn)入了觀望狀態(tài)。

在美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)之時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就已經(jīng)開始了調(diào)整，美國(guó)金融危機(jī)將使房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整的幅度進(jìn)一步加大。國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱，從中央到地方都寄予厚望，不希望其繼續(xù)萎縮，但是由于各種社會(huì)、政治原因，房?jī)r(jià)大幅度上漲的狀況也很難出現(xiàn)，所以未來中央即使出臺(tái)政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回到前幾年的火爆還是很困難的，但是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)如美國(guó)一樣大幅下降的可能性也是不存在的。我個(gè)人估計(jì)在美國(guó)金融危機(jī)延續(xù)的背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)整期會(huì)比較長(zhǎng)2010年中國(guó)會(huì)率先走出這一輪的經(jīng)濟(jì)衰退，到那個(gè)時(shí)候會(huì)有較好的前景。

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