2013年中國四大商鋪投資熱點(diǎn)預(yù)測

（一）產(chǎn)品類型：購物中心

購物中心是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展一定程度后的產(chǎn)物，在中國還處于起步階段。2007年投放市場的購物中心型的商業(yè)項(xiàng)目有美羅城、泛海、新三里屯、中關(guān)村國際商城、鵬潤國際時(shí)尚購物中心等數(shù)十個(gè)。作為大型復(fù)合商業(yè)設(shè)施，購物中心多集購物、休閑、娛樂等多重功能于一體。

風(fēng)險(xiǎn)提示：中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任、亞洲購物中心協(xié)會輪值理事長郭增利提醒說，商業(yè)地產(chǎn)定位準(zhǔn)確度、規(guī)劃水平和營運(yùn)能力高低一定程度上決定著培育期的長短。由于消費(fèi)者和品牌拓展客觀需求的存在，部分購物中心進(jìn)入正常運(yùn)營階段的周期并不會很長，但從總體上來講，確實(shí)會有不少項(xiàng)目面臨更長的培育期和經(jīng)營壓力。而過量的開發(fā)和真實(shí)商業(yè)市場需求的矛盾有可能帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)，如果缺乏專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃和專業(yè)的操作團(tuán)隊(duì)，商業(yè)地產(chǎn)或購物中心開發(fā)商的投資行為就冒著極大的風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)霈F(xiàn)因商業(yè)設(shè)施后期經(jīng)營不善，而將開發(fā)商拖入難以為繼的局面。北京大都市街的擱置，亞奧區(qū)擁有最時(shí)尚的Mall概念的第五大道的慘淡現(xiàn)狀，這些足以為熱衷于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的人們敲響警鐘。

2012-2016年中國地產(chǎn)市場評估及戰(zhàn)略咨詢研報(bào)告

（二）產(chǎn)品類型：社區(qū)商業(yè)

隨著城市居住區(qū)域的變遷，新建小區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大，居民消費(fèi)能力的提高，近兩年間，社區(qū)商業(yè)物業(yè)得以迅速發(fā)展，業(yè)態(tài)日漸多樣化。底商是社區(qū)商業(yè)的主要形態(tài)之一，大型社區(qū)的底商多具有一定規(guī)模，甚至具備“街”的形態(tài)和功能。

風(fēng)險(xiǎn)提示：雖然社區(qū)商業(yè)給投資者帶來了新的投資渠道，但并非所有社區(qū)商業(yè)都能給投資者帶來豐厚回報(bào)，投資者在投資之前應(yīng)該先了解社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)。因?yàn)槟壳吧鐓^(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)整體贏利能力比較弱，沒有新的亮點(diǎn)。從目前的情形來看，在社區(qū)集中的區(qū)域進(jìn)行餐飲服務(wù)盈利能力較高。投資者在投資的時(shí)候，不妨考慮一些能夠體現(xiàn)方便快捷特點(diǎn)的社區(qū)商業(yè)，服務(wù)半徑以200米-500米為宜。郭增利說，由于在社區(qū)商業(yè)開發(fā)中，特別是社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營還存在一定缺陷，如北京社區(qū)商業(yè)的項(xiàng)目更多脫離社區(qū)實(shí)際需求，其回報(bào)周期可能更長。

（三）產(chǎn)品類型：主題賣場

主題化的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為目前北京的一種潮流，目前形成了以動(dòng)物園為中心的服裝、鞋帽主題商業(yè)項(xiàng)目集群，以馬連道為中心的茶文化主題商業(yè)項(xiàng)目集群，以木樨園為中心的服裝、窗簾主題商業(yè)項(xiàng)目集群。

風(fēng)險(xiǎn)提示：首先要考察項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍，是否有利于該主題商圈形成良好的商圈氛圍是投資主題商業(yè)地產(chǎn)的首要條件。其次要了解開發(fā)商的市場定位和開發(fā)理念是否符合市場需求，具備足夠的潛在消費(fèi)群體。最后要考察開發(fā)商的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，這對于持有性物業(yè)的投資非常重要。

（四）產(chǎn)品類型：商業(yè)街

商業(yè)街有自發(fā)形成的，也有人為規(guī)劃而成的。像大柵欄、王府井這樣的商業(yè)街是日積月累，隨時(shí)間的推移一步一步形成的，而也有一些所謂的商業(yè)街是通過房地產(chǎn)項(xiàng)目或者地區(qū)商業(yè)規(guī)劃而形成。通過今天的商業(yè)手段，可以把過去需要十年二十年才能形成的商業(yè)街，變成一步到位，前提是規(guī)劃合理，符合實(shí)際需求。香港司培思商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)董事梁尚強(qiáng)指出，通常來說，如果帶有適當(dāng)?shù)闹黝}，商業(yè)街的形成有可能事半功倍。

風(fēng)險(xiǎn)提示：市場對于一般性的商業(yè)街的需求較低，而對于有主題的商業(yè)街則相對需求較高。故而，有主題的商業(yè)街通常會風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較小。

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