深圳房地產(chǎn)市場供求分析

內(nèi)容提示：從4 月份起，深圳樓市拉開調(diào)控序幕，直至年底共經(jīng)歷了兩次大的調(diào)控期，樓市在這一年可以說是波瀾起伏。全年的樓市大致可以分成三個階段：調(diào)控前、第一輪調(diào)控期、第二輪調(diào)控期。

深圳樓市的三十年也是波瀾壯闊的三十年，在這1953 平方公里的土地上，深圳出現(xiàn)了“土地第一拍”、“中國第一物管公司”、“中國第一房地產(chǎn)公司”等等諸多第一，深圳也成為中國樓市的“樣板房”和“風(fēng)向標(biāo)”。

2012-2016年深圳房地產(chǎn)市場投資分析及前景預(yù)測報告

2010 年是深圳而立之年，樓市經(jīng)過快速發(fā)展后面臨著一級市場規(guī)模萎縮、二級市場供應(yīng)不足、三級市場秩序混亂等問題。商品房也不再只是滿足居住需求的產(chǎn)品，商品房市場充斥著剛性需求者、投機(jī)者、投資者等諸多利益主體。市場面臨著房價漲速與居民收入漲速脫節(jié)、房價增幅與產(chǎn)品升級脫節(jié)等現(xiàn)象。

如果說08 年的金融危機(jī)，使得房地產(chǎn)在09 年的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中扮演了非常重要的發(fā)動機(jī)角色的話，那么當(dāng)09 年國內(nèi)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)保8 增長后，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的刺激作用和地位已經(jīng)下降。09 年的房市如躥火箭般飛速發(fā)展，房價也達(dá)到前所未有的高度。在房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離其市場價值后，高房價所凸顯出來的民生問題使得2010 年政策突然收緊，針對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策頻出，各方面政策的出臺形成圍攻房地產(chǎn)之勢。全年樓市在政府政策的擠壓中僅在傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季中得到一小口喘息得機(jī)會。

從2010 年全年樓市來看，在政策面極端惡化的情況下，樓市成交量雖然下滑明顯，但成交價格依然保持堅挺。調(diào)控樓市的核心目標(biāo)“房價”若無顯著下降的話，相信政策上的收緊程度將更為嚴(yán)厲。房地產(chǎn)所面臨的嚴(yán)峻形勢在短期內(nèi)很難緩解。

從4 月份起，深圳樓市拉開調(diào)控序幕，直至年底共經(jīng)歷了兩次大的調(diào)控期，樓市在這一年可以說是波瀾起伏。全年的樓市大致可以分成三個階段：調(diào)控前、第一輪調(diào)控期、第二輪調(diào)控期。1 至4 月份為調(diào)控前，這階段樓市延續(xù)09 年熱銷態(tài)勢，供銷兩旺，價格在2月份達(dá)到歷史最高值。5 至9 月份為第一輪調(diào)控期，這階段樓市呈現(xiàn)出先抑后揚(yáng)的情況，在調(diào)控政策出臺后，樓市全面冰凍，而在金九來臨前商家的價格堅守導(dǎo)致了購買欲的長期壓制，在眾所期待的降價幻化成泡影后樓市在金九傳統(tǒng)銷售旺季突然井噴。10 月至12 月為第二輪調(diào)控階段，這階段樓市呈現(xiàn)出下滑趨勢，更為嚴(yán)厲的二輪調(diào)控出臺直接限購使得客戶群大幅縮減，市場規(guī)模萎縮下，成交結(jié)構(gòu)更偏重于中小戶型，這階段呈現(xiàn)出量跌價滯情況。

根據(jù)十二五規(guī)劃，深圳未來幾年內(nèi)保障性用房將占據(jù)極大的供應(yīng)份額，而隨著深圳近年來住宅用地供應(yīng)的不斷減少，新開工量也相應(yīng)減少，商品住宅年供應(yīng)量已經(jīng)呈逐漸下滑的趨勢。年末不斷上漲的CPI 對于房地產(chǎn)而言有利有弊，利在CPI 上漲，使貨幣貶值的風(fēng)險加大，導(dǎo)致部分客戶購房保值的意向加重；而弊在于CPI 上漲導(dǎo)致國家貨幣政策的不斷緊縮，對于與銀行關(guān)系密切的開發(fā)商而言面臨著巨大的資金壓力。目前房地產(chǎn)開發(fā)商同時面臨淡季銷售壓力和開發(fā)資金鏈緊縮的雙重壓力，來年樓市局面或?qū)⒏鼮閲?yán)峻。

1 供應(yīng)分析

從2004 年以來，因深圳樓市開發(fā)度的日趨飽和及土地市場的供應(yīng)量減少，近年來全市供應(yīng)量整體呈現(xiàn)一種下滑趨勢。

2004-2007 四年間深圳樓市處于平穩(wěn)上升期，市場供銷兩旺，而供應(yīng)量的持續(xù)下跌主要是受供應(yīng)用地減少而導(dǎo)致。

2008 年深圳商品住宅供應(yīng)量階段性上升，主要是因為2007 年前的房價一路攀升，使得開發(fā)商對樓價的進(jìn)一步上升抱有較大預(yù)期，開工熱情驟然膨大，使得整個2008 年供應(yīng)量一度上升。

2009 年供應(yīng)量462 萬平方米，由于受08 金融危機(jī)等因素影響，08 年全年大部分存量無法消化，導(dǎo)致市場整體存量積壓，而樓市的不景氣也使得新開工量大減，故09 年供應(yīng)量下滑。

2010 年，全市供應(yīng)量僅394 萬平方米，主要有兩個原因，一是住宅用地的供應(yīng)量較小，二是由于前期的供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域例如龍城、龍崗、寶中、西鄉(xiāng)等板塊市場開發(fā)飽和度較高，且關(guān)外北部新區(qū)域囿于硬件及市場環(huán)境等因素，開發(fā)又遠(yuǎn)未激活，故而造成深圳市供應(yīng)的青黃不接局面。2010 年雖然有2009 年市場熱銷的背景但受上述兩個原因影響新開工供應(yīng)量依然減少。

2 成交分析

2010 年商品住宅成交量出現(xiàn)大幅下降，創(chuàng)近年新低。2004-2007 年，房地產(chǎn)價格不斷上漲，高房價最終讓大部分民眾脫離購房者的范圍，成交量連年下降。2008 年，樓市在金融危機(jī)影響和政策調(diào)控下，量價同步下行。2009 年，樓市開始快速升溫，成交量極速飆升至636 萬平方米。2010 年，政府打擊房地產(chǎn)過熱的力度加強(qiáng)，連續(xù)出臺的各項法規(guī)對地產(chǎn)形成“圍剿”之勢，受政策影響成交量從09 年的高位急速下落，全年房地產(chǎn)銷售整體平淡。

3 供求比

2004-2006 年是深圳樓房地產(chǎn)供求比始終保持在供不應(yīng)求的局面，至2007 年的房價已經(jīng)達(dá)到破萬的里程碑，然后漸回歸理性，供求比下降。2008 年受全球金融危機(jī)影響，資本活躍度下降，全年供求比降到近年來最低點(diǎn)。2009 年在政府經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇計劃下，政策上的扶持使得市場再度活躍，全年供求比達(dá)到1.38，成為近年之最，市場供應(yīng)嚴(yán)重不足。2009 全年樓市價格的瘋狂增長，高昂的價格導(dǎo)致購房成為重點(diǎn)民生問題，并直接引發(fā)國家對房地產(chǎn)市場的政策干預(yù)。在價格處于高位且政策不斷壓縮下，2010 全年市場成交量迅速萎縮，供求比下滑。

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