2012年上海房地產(chǎn)調(diào)控政策動(dòng)態(tài)

內(nèi)容提示：今年3 月5 日，溫家寶總理在十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議所作的政府工作報(bào)告中指出，要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投資、投機(jī)性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。可見中央繼續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)不變，目標(biāo)是促使房?jī)r(jià)合理回歸。

（一）繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，注重管理與制度完善

2012 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：繼續(xù)加大對(duì)保障性住房的投入，要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農(nóng)民工的住房困難。住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，今年新開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700 萬(wàn)套以上，基本建成500萬(wàn)套以上，采取有效措施，確保資金和土地落實(shí)，抓好工程質(zhì)量，完善準(zhǔn)入分配機(jī)制，落實(shí)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)等住房保障政策和機(jī)制，保障房建設(shè)的重點(diǎn)開始由追求規(guī)模逐漸轉(zhuǎn)向健全制度。

2012-2016年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估及投資潛力研究報(bào)告

（二）調(diào)控政策整體從緊，2008 年的寬松狀態(tài)難以再現(xiàn)

今年3 月5 日，溫家寶總理在十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議所作的政府工作報(bào)告中指出，要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投資、投機(jī)性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸?？梢娭醒肜^續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)不變，目標(biāo)是促使房?jī)r(jià)合理回歸。與2008 年形勢(shì)不同，經(jīng)濟(jì)只是穩(wěn)中有落，CPI 雖已下行，但仍處偏高水平，存款負(fù)利率現(xiàn)象仍然存在。即便考慮到今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)還將有所下滑，經(jīng)濟(jì)政策和樓市政策放松的程度也明顯小于2008 年。

（三）調(diào)控政策將先緊后松，有望逐步地小幅松動(dòng)

去年四季度“政策底”就已出現(xiàn)，今年的調(diào)控政策不可能進(jìn)一步加碼，會(huì)一點(diǎn)點(diǎn)放松。一方面，今年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜而嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)存在很大的不確定性，如果下滑幅度超過預(yù)期，自然會(huì)放松對(duì)重要支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)的調(diào)控。另一方面，今年房?jī)r(jià)將繼續(xù)下跌至下半年，調(diào)控效果會(huì)趨于顯著，調(diào)控目標(biāo)接近實(shí)現(xiàn)，具備了放松調(diào)控的條件。

（四）將適度放松對(duì)自住房貸的需求

從去年二季度開始，在信貸額度持續(xù)緊縮的情況下，不少銀行要求首套首付比例高達(dá)40% ～ 50%，甚至對(duì)首套不發(fā)放貸款、首套房貸利率的基準(zhǔn)利率上浮10% 左右。

這有悖于國(guó)家差異化房貸政策，明顯誤傷了剛性購(gòu)房者。住建部姜偉新部長(zhǎng)表示，要優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭貸款需求，且應(yīng)在首付款比例和利率上體現(xiàn)出優(yōu)惠政策。因此，今年有望在這方面出臺(tái)信貸優(yōu)惠政策。

（五）部分城市限購(gòu)政策將有所松動(dòng)

限購(gòu)政策已證實(shí)效果立竿見影。然而，它注定只能是一種權(quán)宜之計(jì)，一旦時(shí)機(jī)成熟，就應(yīng)考慮放松直至退出。2010 年以來(lái)，中央多次明確指出，“在一定時(shí)期內(nèi)”實(shí)行限購(gòu)。按照當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌的態(tài)勢(shì)，今年應(yīng)允許地方政府對(duì)限購(gòu)政策作合理調(diào)整。與此同時(shí)，今年將擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，為部分城市限購(gòu)政策的松動(dòng)或退出尋找“臺(tái)階”。預(yù)計(jì)今年部分地方政府會(huì)放松限購(gòu)，比如縮短外地人納稅時(shí)間、限購(gòu)范圍縮小至90 平方米以下中小戶型（類似長(zhǎng)沙）、限購(gòu)區(qū)域縮小（只限主城區(qū)，不限郊區(qū)）、允許本地戶籍家庭新購(gòu)一套房（類似珠海）等。

（六）擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)

自去年１月上海和重慶率先征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來(lái)，在調(diào)控效果尚未達(dá)到預(yù)期、限購(gòu)政策難以放松的情況下，有望加速催生部分城市房產(chǎn)稅的出臺(tái)，以替代限購(gòu)政策。預(yù)計(jì)今年房產(chǎn)稅將擴(kuò)大試點(diǎn)，第二批城市試點(diǎn)數(shù)量將會(huì)超過兩個(gè)。

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