2011年海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析

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內(nèi)容提示：2011 年，海南省房屋成交均價(jià)8899.49 元/平方米，同比上升1.88%。根據(jù)中國(guó)人民銀行?？谥行闹械湫蜆潜P(pán)調(diào)查，2011 年8-12 月，29 家樓盤(pán)成交均價(jià)呈微降態(tài)勢(shì)，樓盤(pán)降價(jià)或打折促銷(xiāo)現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，市場(chǎng)供需失衡日益顯現(xiàn)。2011 年12 月，島外客戶(hù)占比94.54%，一次性付款占比79.56%，說(shuō)明島外需求和一次性付款格局沒(méi)有發(fā)生根本性改變。

（一）投資增幅高位回落，外資流入平穩(wěn)增長(zhǎng)。2011 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策持續(xù)緊縮，企業(yè)資金回流減速，對(duì)房地產(chǎn)投入趨于謹(jǐn)慎。海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資663.05 億元，同比增長(zhǎng)41.7%，增速較2010 年回落20.8 個(gè)百分點(diǎn)。外資房地產(chǎn)企業(yè)資本金平穩(wěn)增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)10.83%，占海南省資本金流入總額的一半以上。

2012-2016年中國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì)研究報(bào)告

（二）銷(xiāo)售增幅明顯回落，市場(chǎng)交易顯現(xiàn)低迷。2011 年，海南省完成房屋銷(xiāo)售790.44 億元，同比上升5.9%，增速較2010 年下滑104.1 個(gè)百分點(diǎn)；完成銷(xiāo)售面積888.19 萬(wàn)平方米，同比上升3.9%；增速較2010 年下滑48.4 個(gè)百分點(diǎn)。2011 年，海南省房地產(chǎn)類(lèi)商戶(hù)POS 機(jī)跨行交易①額同比下降近10 個(gè)百分點(diǎn)，并且下半年交易額明顯低于上半年。

（三）成交價(jià)格松動(dòng)跡象明顯，島外需求格局依舊。2011 年，海南省房屋成交均價(jià)8899.49 元/平方米，同比上升1.88%。根據(jù)中國(guó)人民銀行?？谥行闹械湫蜆潜P(pán)調(diào)查，2011 年8-12 月，29 家樓盤(pán)成交均價(jià)呈微降態(tài)勢(shì)，樓盤(pán)降價(jià)或打折促銷(xiāo)現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，市場(chǎng)供需失衡日益顯現(xiàn)。2011 年12 月，島外客戶(hù)占比94.54%，一次性付款占比79.56%，說(shuō)明島外需求和一次性付款格局沒(méi)有發(fā)生根本性改變。

（四）房地產(chǎn)貸款平穩(wěn)增長(zhǎng)，貸款質(zhì)量維持較好水平。2011 年12 月末，全省房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)31.5%，占全部貸款的比例與2010 年同期基本持平。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款同比增長(zhǎng)68.32%；購(gòu)房貸款僅同比增長(zhǎng)2.21%。房地產(chǎn)貸款不良率低于全國(guó)房地產(chǎn)貸款不良平均水平，同時(shí)明顯低于海南省全部貸款不良率水平。

（五）房地產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)度下降，土地增值稅成拉動(dòng)房地產(chǎn)稅收主要因素。2011 年，海南省房地產(chǎn)地方稅收同比增長(zhǎng)18.32%；房地產(chǎn)稅占地方稅收比重比2010 年小幅下降2.54 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅仍是房地產(chǎn)稅收中占比最大的主稅種，全年占比47.7%。從增長(zhǎng)因素上看，房地產(chǎn)土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的稅種，全年貢獻(xiàn)率為15.2%，主要原因是今年土地增值稅預(yù)征率提高和稅務(wù)部門(mén)加強(qiáng)及時(shí)清算；其次是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅，貢獻(xiàn)率為6.5%；房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅比2010 年下降14.6%，拉低房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)6.9 個(gè)百分點(diǎn)。

（六）相對(duì)于沿海城市房?jī)r(jià)，?？诜?jī)r(jià)處于中低水平。深圳、大連、寧波、廈門(mén)、青島、?？诤腿齺唽儆谕?lèi)型沿海城市，房地產(chǎn)價(jià)格具有一定可比性。從2011 年12 月7 個(gè)沿海城市平均房?jī)r(jià)來(lái)看，深圳25499 元/平米、三亞19126 元/平米、寧波13293 元/平米、廈門(mén)11687 元/平米、大連11663 元/平米、青島9672 元/平米、海口6860元/平米居末位。其中，深圳、大連、廈門(mén)、青島年內(nèi)小幅上漲，寧波、?？凇⑷齺喰》卣{(diào)。對(duì)比7 個(gè)沿海城市房屋價(jià)格水平和收入水平，海口市房?jī)r(jià)收入比20.26，在7 城市中排名第4；按揭貸款月度償付率為56.59%，在7 城市中排名第4。三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)以外銷(xiāo)為主，房?jī)r(jià)靠前，本地人支付能力有限，購(gòu)房負(fù)擔(dān)較重。

值得關(guān)注的問(wèn)題：（一）房地產(chǎn)資金來(lái)源減少，小型房企資金更顯困難。在市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控、信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)銷(xiāo)售資金回流減慢背景下，2011 年，海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷(xiāo)售收入增速形成反差，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)41.7%，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)5.9%。信貸資金向大中型房地產(chǎn)企業(yè)集中趨勢(shì)增強(qiáng)。12 月末，海南省前10 戶(hù)房地產(chǎn)企業(yè)貸款占全部房地產(chǎn)企業(yè)貸款的比例較年初上升了8.52 個(gè)百分點(diǎn)；全年房地產(chǎn)企業(yè)新增貸款中小型房企低于中、大型房企。

（二）國(guó)有土地出讓收入入庫(kù)下降，地方債務(wù)壓力增大。2011 年，土地出讓金累計(jì)入庫(kù)同比下降2.5%，作為地方政府債務(wù)還款的重要來(lái)源，近兩年的土地出讓收入占地方政府性基金收入的80%以上，如果2012 年的土地出讓收入仍持續(xù)下滑，地方政府債務(wù)壓力可能進(jìn)一步凸顯出來(lái)。

（三）房地產(chǎn)庫(kù)存大幅上升，銀行信貸資金占比較高。截至2011 年末，海南省在建項(xiàng)目、新報(bào)建未動(dòng)工項(xiàng)目超過(guò)5000 萬(wàn)平方米，按年銷(xiāo)售800 萬(wàn)平方米計(jì)，消化這些庫(kù)存要6 年以上。按照土地、人工、稅收等成本以及房地產(chǎn)貸款現(xiàn)有余額估算，房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存占用資金約1600 億元，現(xiàn)有貸款余額占比約40%左右，銀行信貸資金在房地產(chǎn)庫(kù)存中占比較高。

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