我國房屋租賃市場分析

泛普軟件訊：

　　內(nèi)容提示：建議當(dāng)前將發(fā)展租賃市場、二套房政策和流動性資金過剩等問題綜合研究。在增加市場供給、供求關(guān)系緩解的前提下，對投資性住房需求加以正確引導(dǎo)和疏導(dǎo)，通過差別的稅收政策對投資購房后提供給社會出租的和空關(guān)閑置的進(jìn)行區(qū)別和調(diào)節(jié)，切實增加中低價位和中小套型住房租賃市場的有效供給。

　　有關(guān)政策建議

　　切實增加住房市場的有效供給

　　據(jù)聯(lián)合國對40多個國家統(tǒng)計分析，人均GDP800美元起，住房消費進(jìn)入快速增長期，1300美元以上進(jìn)入穩(wěn)定增長期，達(dá)到8000美元時增長速度將放緩。我國處在住房消費穩(wěn)定增長階段，曾培炎副總理在2003年一次會議上指出：老百姓愿意掏錢買房，這是市場的選擇。

　　但面對當(dāng)前較為強勁的改善型住房需求、結(jié)婚購房和城鎮(zhèn)化過程中非本地戶籍人員購房等剛性需求，在市場供不應(yīng)求的特殊階段，采取提高首付和貸款利率，以及限購和限外等作為短期政策可以理解，但作為長期政策，還是要在合理引導(dǎo)住房消費需求和消費模式的前提下，從增加市場供應(yīng)入手，才能解決房價持續(xù)上漲的后顧之憂。

　　當(dāng)務(wù)之急是加大土地供應(yīng)力度，提高土地利用效率。一是督促各地落實年度住房用地供應(yīng)計劃，對已供土地采取促開工、促上市等措施，盡快形成住房的有效供應(yīng)，并做到土地供應(yīng)指標(biāo)透明化以穩(wěn)定市場預(yù)期。供求矛盾突出的地區(qū)應(yīng)適當(dāng)增加土地供應(yīng)；二是加快市政配套、軌道交通和城市衛(wèi)星城建設(shè)，擴大城市可用土地范圍；三是適當(dāng)提高城市規(guī)劃建設(shè)容積率，特別是軌道交通附近住房項目容積率，提高土地利用效率。

　　大力發(fā)展房屋租賃市場

　　很多國家的經(jīng)驗表明，采取市場化為主并與政府保障相結(jié)合發(fā)展住房租賃市場，通過非營利機構(gòu)和政府提供的保障性租賃住房，以及挖掘個人和機構(gòu)提供的社會租賃住房供應(yīng)，是解決住房問題的有效舉措。二戰(zhàn)后世界各國大多采用減免出租房屋稅收鼓勵居民出租自有住房，一些國家曾通過實行租金控制政策或租金指導(dǎo)發(fā)布制度，達(dá)到平抑房屋租金并平抑房價的目的，且通過《住宅法》的頒布保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益。為了使低收入家庭租得起住房，美國國會1986年通過了低收入者租房稅收抵扣法案，并在1993年成為永久法令。根據(jù)這項法令，為低收入者開發(fā)租住房屋的私人公司可以在10年內(nèi)享受聯(lián)邦所得稅抵扣。從1987年到1996年，大約建造了60萬套低收入者出租房，租價相當(dāng)于市場價的40-60%，緩解了住房矛盾。這些經(jīng)驗都值得我們認(rèn)真研究和借鑒。

　　建議當(dāng)前將發(fā)展租賃市場、二套房政策和流動性資金過剩等問題綜合研究。在增加市場供給、供求關(guān)系緩解的前提下，對投資性住房需求加以正確引導(dǎo)和疏導(dǎo)，通過差別的稅收政策對投資購房后提供給社會出租的和空關(guān)閑置的進(jìn)行區(qū)別和調(diào)節(jié)，切實增加中低價位和中小套型住房租賃市場的有效供給。

2011-2015年中國房屋租賃服務(wù)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與投資咨詢報告

　　適時對二套房貸政策作出適當(dāng)調(diào)整

　　目前實施的“對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”的規(guī)定，對改善型住房需求的影響比較大，與我國社會所處的發(fā)展階段不盡適應(yīng)。改善型住房需求群體大多在40歲以上，收入不高但改善住房條件的愿望強烈，且大多因通過購買預(yù)售商品住房而難以在交付之前將現(xiàn)有住房先行出售變現(xiàn)資金，這個群體話語不多但卻是社會穩(wěn)定的中堅力量。上海等8部門聯(lián)合下發(fā)的調(diào)控細(xì)則指出“限購措施何時放寬，要視供需情況、房價變化以及有無更好的辦法能取代等因素”，這一政策解讀體現(xiàn)了實事求是的精神。建議在適當(dāng)?shù)臅r候?qū)徺I第二套住房政策分別情況做出適當(dāng)調(diào)整，對確屬原住房條件較差，為改善住房條件而購買的自住住房在貸款政策上做出相應(yīng)調(diào)整。

　　健全住房稅收政策

　　面對今年以來關(guān)于加快開征物業(yè)稅和房產(chǎn)稅的議論，各方面反映較為強烈。相對于大多數(shù)征收物業(yè)稅的國家，我國在住房持有環(huán)節(jié)稅收缺失，但在生產(chǎn)建設(shè)與交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對較高。因此，建議對涉及住房生產(chǎn)和消費的稅收政策全面研究和梳理，科學(xué)確定稅種和稅率，使稅收政策既體現(xiàn)對合理消費的支持與對投機的抑制，同時避免在持有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅產(chǎn)生的稅負(fù)疊加效應(yīng)而增加普通購房者的負(fù)擔(dān)。建議先從生產(chǎn)和交易環(huán)節(jié)適當(dāng)減輕稅負(fù)入手（但對土地轉(zhuǎn)讓和房屋買賣中的投機行為應(yīng)通過嚴(yán)格課稅加以抑制），對節(jié)能型住宅生產(chǎn)給予所得稅和營業(yè)稅減免，對房屋出租實行“低稅率、嚴(yán)征管”，對購買后長期閑置空關(guān)的住房增加持有成本，以搞活租賃市場，提高住房資源利用效率。

　　穩(wěn)定政策和市場預(yù)期

　　當(dāng)前對市場可能出現(xiàn)的反復(fù)做好政策儲備十分必要，但促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重點應(yīng)該放在長期政策研究和中長期供求關(guān)系的平衡上。政策出臺后應(yīng)該有相對的穩(wěn)定期，以穩(wěn)定的市場預(yù)期推動居民理性的住房消費。

　　加強輿論的正確導(dǎo)向

　　一要加強輿論的正面引導(dǎo)，弱化公眾對于房地產(chǎn)市場的過度關(guān)注，樹立正面、客觀、公正的輿論導(dǎo)向，以利于社會和諧穩(wěn)定和各項調(diào)控政策的有效落實；二要充分宣傳房地產(chǎn)市場調(diào)控政策取得的效果，避免負(fù)面因素被夸大和渲染，建立良好的輿論氛圍，給市場和群眾帶來信心，推進(jìn)調(diào)控工作的順利實施；三要對住房理性消費加以引導(dǎo)。對媒體有關(guān)報道需要分析和斟酌，避免為其左右。對有關(guān)國家房屋租售比例、租房也是解決住房的重要途徑、各國居民首次購房的年齡、梯度消費的住房觀念、等待保障性住房提供的時間等應(yīng)做適當(dāng)報道。把真實情況告訴群眾，讓大家客觀了解我國房地產(chǎn)市場所處的發(fā)展階段、存在問題的原因、國家調(diào)控政策的出發(fā)點和著力點，市場發(fā)展的走勢，以改善對房地產(chǎn)市場和解決住房問題的過高預(yù)期。

本文來源：泛普軟件責(zé)任編輯：CY127 關(guān)鍵字：房屋租賃

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