深圳樓市發(fā)展態(tài)勢深度分析

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　  深圳斷供會否影響樓市調(diào)控？

　　深圳房價持續(xù)下跌，許多人發(fā)現(xiàn)他們過去買的房子其價值正在不斷縮水，他們所欠銀行的購房貸款，其數(shù)額甚至超過了房子現(xiàn)在能賣出的市場價，也就是說，這些房子已經(jīng)成了負(fù)資產(chǎn)，而一些房主則是選擇把房子扔給了銀行，當(dāng)然他們也不再償還銀行的貸款，我們就來認(rèn)識深圳的一位李小姐。

　　房價縮水已成負(fù)資產(chǎn)，斷供者認(rèn)為此時不斷待何時？

　　英郡年華是深圳市布吉的一個樓盤，李小姐今年初在這里通過按揭買了一套40多平米的一居，但是在交了三個月的月供后，李小姐決定斷供--就是不再向銀行交納月供，這套房子她不要了。

　　深圳英郡年華樓盤斷供業(yè)主李小姐："太過分了，拼命地降價，現(xiàn)在布吉整個樓盤，英郡是很出名的，它降價降得很出名，你們應(yīng)該知道，我不知道它這是在干嗎。"

　　李小姐購買英郡年華的單價是11000多元，很多早一點購買的業(yè)主價格更高，最高的是13000多元，但是現(xiàn)在，這里新開的英郡年華三期售價只有6888元，跌幅超過了40%。

　　李小姐："它的跌價太嚇人了，今天是6888元，是不是再過一個月就是5888元，都有可能。"

　　不僅如此，李小姐他們買的是毛坯房，現(xiàn)在6888的新房不僅送精裝修，還有一系列的優(yōu)惠。

　　深圳英郡年華業(yè)主劉先生："原來是12000元，現(xiàn)在是6888元，送裝修，送全套家電，名牌家電，它做的廣告就是說帶個牙刷就可以入住，說非常超值，據(jù)說下一步還會送車，上次來的時候開發(fā)商就承諾，會在10套房子里面送一輛車。"

　　李小姐："現(xiàn)在我那個房子估計也就是30萬元都沒人要了，太不負(fù)責(zé)任了，它每天都在跌價。"

　　李小姐說，這套房子已經(jīng)是實實在在的負(fù)資產(chǎn)，因為這套房子30萬都賣不到，但是他卻欠了銀行40多萬元的貸款，如果他繼續(xù)養(yǎng)這套房，還貸加利息一共要付給銀行100萬元左右。

　　李小姐："我寧愿這套房子不要了，什么都不要了，大不了以后租房子，也只能是這樣。"

　　據(jù)了解，英郡年華大部分去年和今年上半年購房的業(yè)主都和李小姐一樣，賣掉房產(chǎn)還不夠償還貸款，處于負(fù)資產(chǎn)狀況，李小姐是這個月剛剛斷供，和他一起斷供的還有兩個人。

　　李小姐："然后跟我一個樓層的是斷了兩個月了，還有一個斷了3個月了。"

　　記者了解到，目前斷供的不僅有像李小姐這樣買房自住的人，還有很多是炒樓客，張先生在深圳的一家知名房地產(chǎn)中介公司工作，他告訴記者，他們公司就有兩位炒樓客，去年分別在南海玫瑰園、半島城邦等樓盤購進了多套房產(chǎn)，目前這幾套房產(chǎn)都已經(jīng)斷供。

　　"市場好的時候，行業(yè)里面的經(jīng)理都會想拿一部錢去買房，市場好的時候無所謂，現(xiàn)在市場差完全沒辦法。"

　　風(fēng)雨，深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他的博客在深圳非常有影響力，根據(jù)他了解的情況，現(xiàn)在深圳的斷供現(xiàn)象正在快速蔓延。

　　深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人風(fēng)雨："鬧著要斷供的有泰華陽光海，有半島城邦一些買高價房的二手業(yè)主，還有奧城，這些樓盤的業(yè)主他們在花3萬多元購買的這些業(yè)主，在房價跌到2萬元時候，他們有些人也選擇了斷供，像奧城，據(jù)我們掌握的一個不完全的數(shù)據(jù)現(xiàn)在就有20多套業(yè)主已經(jīng)斷供。"

　　斷供這個詞，很多人可能還是第一次聽說，但說到美國的次貸危機，大家都知道，它的導(dǎo)火索就是大量貸款人還不了房貸，結(jié)果銀行壞帳劇增，引起一場軒然大波，次貸危機讓全世界談虎色變，深圳現(xiàn)在越來越多的購房者斷供，也讓我們不得不擔(dān)心，這會不會對銀行帶來沖擊？再來看看銀行的情況。

　　和李小姐一起斷供的共有三個人，目前，銀行正在對斷供三個月的業(yè)主進行催繳。

　　李小姐："他說就是每天打電話給他，然后就變成每天發(fā)信息，然后我說三個月了是不是要有起訴函給你了，他說反正寄就寄了，如果開庭的話他說他也不會去，反正就不管了。"

　　對斷供后可能面臨的法律問題，李小姐說他們也都考慮過，并且曾經(jīng)咨詢過律師。

　　李小姐："其中的一個業(yè)主跟我講過我就剩一個人了，沒有錢了，就剩一個人，你要怎么樣。"

　　記者："那你呢？"

　　李小姐："我可能也就是，本來自己名下也沒什么錢，沒有固定工作，也沒有固定收入，大不了我回家嫁人了，把我逼得真的沒有辦法生存了，就這樣子。"

　　李小姐認(rèn)為，其實最大的輸家還是他們這些買房者。

　　李小姐："損失最大的就是我個人，開發(fā)商他是拿到錢了，銀行也是拿到了我的首付，或者是拍賣我的房子，也會得到錢，損失最大的就是我，以后我名下不能有任何錢，然后還要規(guī)避一些風(fēng)險，包括它一直催討，或者一些在法律上，很麻煩，相當(dāng)麻煩。"

　　深圳的各家銀行對斷供是什么樣的態(tài)度，這是中國銀行設(shè)在英郡年華的網(wǎng)點。

　　記者："大家要斷供了你們銀行緊張嗎？"

　　中國銀行深圳分行工作人員："總之?dāng)喙δ銈冏约翰缓茫銈冞@些問題你們自己看，對信用會有影響。"

　　記者："但是你想想你們銀行八九十萬，上百萬的款放出去了，收不回來的話，你不害怕嗎？損失應(yīng)該銀行更大吧。"

　　中國銀行深圳分行工作人員："不會。"

　　記者："當(dāng)然我只損失了10來萬元，你們損失上百萬元？"

　　中國銀行深圳分行工作人員："我們還有發(fā)展商那里幫我們做保證房。"

　　銀行和發(fā)展商之間有過什么樣的擔(dān)保？記者不得而知，但是記者了解到，其實銀行的風(fēng)險很大，因為很多銀行在給業(yè)主辦理貸款時，業(yè)主的首付都只有10%，也就是一成，而按照中國人民銀行的規(guī)定，業(yè)主購房的首付從來就沒有低于過20%。

　　"折后成交價是102萬元，十天內(nèi)支付樓價首付款之10%，就是一成，11萬4千元。"

　　李小姐："本來按國家規(guī)定是兩成，銷售當(dāng)時也是為了賣房子幫我墊了一成，只付了6萬元，其它兩個業(yè)主斷供的都是跟我一樣的。"

　　記者了解到，在去年深圳樓市最熱時，甚至有很多業(yè)主買房是零首付。

　　記者："零首付你們以前那個銀行做得比較多？"

　　深圳某房產(chǎn)中介工作人員："哪家銀行都有。"

　　零首付和首付只有一成的購房者因為成本較低，最有可能首先選擇斷供，目前深圳斷供現(xiàn)象有多嚴(yán)重？對銀行影響到底有多大？記者聯(lián)系了深圳的多家銀行，但是這幾家銀行都沒有接收記者的采訪。尹香武，深圳資深地產(chǎn)分析師，前不久，他剛剛參加了一個地產(chǎn)商和部分銀行出席的會議，會上他獲得了一個關(guān)于深圳斷供的最新數(shù)據(jù)。

　　深圳香地咨詢總經(jīng)理尹香武："中國銀行的深圳分行提供了一個數(shù)據(jù)，它們個貸的爛帳率大概是0.5%，比去年上升了0.3個百分點，以前是0.2 現(xiàn)在是0.5。"

　　記者："那是翻了一番還多？"

　　尹香武："翻了一番還多。"

　　斷供潮一觸即發(fā)，觀望者隨時加入

　　從李小姐那里，我們可以發(fā)現(xiàn)，斷供對購房者來說，意味著給銀行的首付款和每個月的還款，全都打了水漂，更嚴(yán)重的是她的名字從此會打入銀行的信用黑名單，以后再辦信用卡、辦貸款，都會是個麻煩，深圳目前到底有多少購房者斷供？我們現(xiàn)在還無法得到一個準(zhǔn)確的數(shù)字，但可以肯定的是，斷供者的人數(shù)正在不斷增加。

　　記者了解到，目前英郡年華更多的業(yè)主正在醞釀著更大規(guī)模的斷供，他們希望能夠再向銷售商、開發(fā)商反映一下問題，希望開發(fā)商對以前購房的業(yè)主有一個交待。

　　"發(fā)展商已經(jīng)6月7日答復(fù)你們了。"

　　"6月7日答復(fù)我們了，但是不滿意。"

　　"這方面發(fā)展商已經(jīng)答復(fù)了，所以你找我也沒有用。"

　　在售樓出等了將近2個小時，也沒有人出來和業(yè)主們對話，很多業(yè)主從售樓出出來后當(dāng)即表示要斷供，因為他們來了多次，都是這樣的結(jié)果，沒有人理睬。

　　"我斷了，再去重新買一套都劃得來。"

　　深圳英郡年華業(yè)主劉先生："如果降價10萬元，可能有些人為了這點信用可能不會斷供，但是如果一個房子縮水了40萬元，50萬元，甚至，這個肯定會斷。"

　　"而且你看這個趨勢，以后很可能就一直降下去了。"

　　一位女士是深圳華強北一位做電子生意的老板，也是為數(shù)不多的沒有表示要斷供的業(yè)主之一。

　　深圳英郡年華業(yè)主周小姐："我們是搞銷售的，那我的客戶就會很多資金注入到我的賬上，我現(xiàn)在斷供就會造成我的客戶重新接受另外一個帳戶，他可能會有一些擔(dān)心，會不會認(rèn)為這個老板已經(jīng)易主了。"

　　周女士表示，如果不是基于這樣的考慮，他會馬上斷供。

　　周小姐："大家都希望把損失降到最低，誰也不愿意去斷供，人到了一定時候沒有辦法了，我要損失50萬元，還不如現(xiàn)在損失10萬元上來，很多人都是這樣的想法。"

　　在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，深圳不少購房者選擇斷供，并不是付不起銀行月供，而是因為房價下跌太厲害，即使斷供賠了首付之后再買房，也比繼續(xù)還貸劃算，這種現(xiàn)象，前幾年在汽車貸款市場出現(xiàn)過，只不過與十幾萬元的汽車貸款比，購房者損失更大，再來看看一位陳先生的遭遇。

　　陳先生是半島城邦的一位業(yè)主，去年他花310萬元買下了這里的一套房子，貸款是210萬元，但是現(xiàn)在這套房子市場價已經(jīng)降到了210萬元左右，但是實際上現(xiàn)在如果要賣房，自己已經(jīng)拿不到210萬元，實際上也已經(jīng)是負(fù)資產(chǎn)。

　　深圳半島城邦業(yè)主陳先生："過程當(dāng)中你肯定還產(chǎn)生費用，而且現(xiàn)在210萬元是市場上有可能成交的價格，問題是大家現(xiàn)在都在觀望。"

　　記者："實際上你要賣還要賣更便宜的價格？"

　　陳先生："對。"

　　陳先生曾經(jīng)在銀行工作過，他采取的方法是陸續(xù)斷供，這樣銀行就不會來收回拍賣他的房子。

　　陳先生："現(xiàn)在這個價格跟市場這個價值還相對來講比較接近，那么我完全不供的話，很可能我這房子就被銀行拍掉了，我現(xiàn)在就在等哪一天繼續(xù)跌，跌到一百五六十萬元，我就徹底斷掉了，讓銀行也來承受一部分損失，我現(xiàn)在斷供，銀行拍賣全部損失由我業(yè)主來承擔(dān)。"

　　陳先生盼望著房價能穩(wěn)住，并由此開始反彈，因為房價如果再下跌，他只能選擇斷供，而這也就意味著，自己首付的100萬元只能是付之東流了。

　　陳先生："如果我是做投資的那我無話可說，你做投資有賺有虧，但是作為我自住用戶，我就覺得很冤，其實我覺得我是這個政策里面的一個犧牲品。"

　　深圳樓市在這輪下滑中處于怎樣的狀態(tài)？

　　去年此刻，深圳房價還是領(lǐng)漲全國的帶頭羊，今年此時，深圳房價卻已經(jīng)成了領(lǐng)跌全國的冠軍，深圳六月份新建商品住宅均價每平方米11000元，比去年十月份的高峰已經(jīng)下跌了36%，坐在房價過山車上，購房者的資產(chǎn)市值一路呼嘯而下，那整個深圳樓市在這一輪下滑中，又處于什么狀態(tài)？

　　前不久，深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布了由深圳市房地產(chǎn)研究中心撰寫的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報告》，顯示深圳房價已跌回一年前，而樓市的交易量今年全年的住宅銷售面積可能在350萬平方米左右，僅相當(dāng)于1997-1998年間的水平。

　　報告同時指出，原因"主要是新建商品住宅銷售規(guī)模下降幅度較大。"除了新房市場，二手房市場也不景氣，上半年深圳二手住宅交易面積161.89萬平方米，同比減少68.48%，降幅比新建商品住宅還大。

　　在深圳蛇口區(qū)沿街的一些二手房門店記者看到，這些門店都是好幾個小時沒有一個顧客，從事中介業(yè)務(wù)的張先生告訴記者，這種現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)有好幾個月了。

　　記者："像你們店一天還能做幾單生意？"

　　"按月來算的話只能做租單了，賣單有一兩單就差不多了。"

　　記者："那以前一個月你們二手房能做多少套？"

　　"比較火的時候，或者說正常的時候，正常市場情況每間鋪最少15套左右。"

　　記者："一個月？"

　　"對，現(xiàn)在只有一套左右，一套兩套，維持生意就做做租單。"

　　交易的清談造成了二手房中介的嚴(yán)重虧損。

　　"成本每家門店在15萬元左右，每個月營業(yè)額大概3、4萬元，甚至?xí)佟?quot;

　　記者："那就是只要開張一個月就要虧十幾萬元。"

　　"差不多，可以這么說。"

　　記者："你們在深圳有多少店鋪？"

　　"目前來說應(yīng)該有200多間。"

　　記者："那一個月要虧2000萬元左右？"

　　"有這種可能性。"

　　面對今年以來的樓市衰退，深圳市房地產(chǎn)研究中心提出了減免交易環(huán)節(jié)稅收、適度放松貨幣政策的"救市"建議，但是立刻就遭到了一些人的反對，甚至在網(wǎng)上引起了一場爭論。

　　深圳香地咨詢總經(jīng)理尹香武："如果金融不放松還要下跌。"

　　記者："還會有多大的下降幅度？"

　　尹香武："這個下降幅度如果維持現(xiàn)有的條件，20%一點都不困難，指日可待，風(fēng)險很明顯，就是我們的斷供潮會出現(xiàn)，我們的就業(yè)機會會大量流失，就是我不供了，我供樓還不如去買個新樓。"

　　尹香武分析，如果出現(xiàn)這樣的局面，深圳將出現(xiàn)斷供潮，在他看來，最可怕的還不是買房自住的業(yè)主，而是炒房客。

　　尹香武："2005年到2007年之間平均我想深圳的投資客比例在35%左右，那么35%里頭最起碼有一半的投資客經(jīng)驗不足，比較冒進，那這一部分投資客三年加起來大概9萬套左右，9萬套可能出現(xiàn)斷供潮。"

　　如果以每套房平均100萬元，貸款70萬元左右計算，這將是一筆非常巨大的數(shù)字。

　　尹香武："如果現(xiàn)在房價再下降20%，斷供630億元，比較嚴(yán)重。"

　　記者："這個銀行會受得了嗎？"

　　尹香武："受不了，我們現(xiàn)在整體個貸額2000億元，斷供630億元，30%。"

　　半小時觀察：樓市調(diào)控不宜半途而廢

　　從2005年開始，國務(wù)院就不斷出臺各種調(diào)控措施，希望過熱的房地產(chǎn)市場回歸理性，但不少地方的土地政策、銀行信貸政策、二手房交易的稅費政策并沒貫徹調(diào)控要求，隨后的兩年里房價這頭瘋牛越?jīng)_越高，直至今天泡沫開始破滅。

　　前兩年房價瘋漲，我們有許多教訓(xùn)；然而更重要的是，在房價泡沫破滅的今天，我們該做怎樣的政策抉擇？中國的房地產(chǎn)行業(yè)是不是已經(jīng)危險得到了必須要"救市"的地步？我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策是不是真的需要放松？

　　我們注意到，美國的次貸危機是全國范圍的普遍現(xiàn)象，而目前中國房地產(chǎn)市場的斷供只是極個別城市出現(xiàn)的極端案例。目前房價下跌最為嚴(yán)重的珠三角，只有深圳和東莞出現(xiàn)了三分之一的跌幅，全國其他城市的房價下跌并不算嚴(yán)重，負(fù)資產(chǎn)的情況還極為罕見。此外，在自住型的購房者中，絕大多數(shù)人并沒有因為房價下跌而受到大的影響，對于那些投資型的購房者來說，目前的下跌幅度也不足以使其生計出現(xiàn)困難。其實受影響最大的是那些前幾年一直在賺取高額利潤的開發(fā)商。但我們看到，受國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢的影響，國內(nèi)許多行業(yè)都出現(xiàn)嚴(yán)峻的局面，紡織、皮革、鋼鐵等等，它們遇到的困難并不比房地產(chǎn)更少，在這樣的環(huán)境中，一批競爭力差的企業(yè)被淘汰，而另一批競爭力強的企業(yè)在發(fā)展壯大。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)沒有任何特殊性，它同樣需要這樣的洗牌。

　　一些房地產(chǎn)開發(fā)商聲稱房地產(chǎn)衰退會連累金融系統(tǒng)，我們注意到斷供只是少數(shù)現(xiàn)象，據(jù)深圳銀行業(yè)的人士表示目前的斷供行為并不足以對金融系統(tǒng)帶來大的沖擊。而其中多數(shù)斷供者是因為他們只付出了極低的首付比例，有的甚至是零首付，顯然銀行也應(yīng)該為自己的違規(guī)放貸承擔(dān)風(fēng)險。

　　農(nóng)民都知道，冬天如果不冷，害蟲就凍不死，第二年的收成就不會好，同樣，樓市的正常調(diào)整如果不能完成，半途而廢，中國的房地行業(yè)就很難走上健康發(fā)展的軌道。

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