房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)發(fā)展情況分析

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    房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀如何
    北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h最近對(duì)北京市的樓盤(pán)做了一個(gè)調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)并沒(méi)有像很多人期望的那樣下跌。

    “以東四環(huán)為例，那里打折的樓盤(pán)折后價(jià)依然高于去年11月份的價(jià)格，大概能高出10%以上。”楊少鋒說(shuō)。

    在楊少鋒看來(lái)，目前在廣州、深圳、福州，房?jī)r(jià)確實(shí)出現(xiàn)了真正的下跌，但在北京、上海，房?jī)r(jià)還沒(méi)有出現(xiàn)真正的下跌，現(xiàn)在的狀況是成交低迷，打折的樓盤(pán)調(diào)整的只是去年11月份以來(lái)虛漲的那部分。

    “北京、上海的房?jī)r(jià)還處在膠著狀態(tài)。”我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉也表示了相似的看法。

    他認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論是交易量還是交易價(jià)，北方地區(qū)要好于南方地區(qū)。廣州、深圳確實(shí)出現(xiàn)了比較厲害的下跌，一些二三線(xiàn)城市也出現(xiàn)了20%左右的下跌，但北京、上?，F(xiàn)在還沒(méi)有真正下跌，房?jī)r(jià)依然在高位運(yùn)行。

    從今年開(kāi)始，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)就出現(xiàn)種種明折、暗折的促銷(xiāo)方式。有的送車(chē)，有的送裝修，還有的干脆減首付。很多樓盤(pán)都拿出了直接的折扣，有的甚至達(dá)到了7.5折。

    “從我調(diào)查的情況來(lái)看，這些打折的樓盤(pán)項(xiàng)目幾乎沒(méi)有銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。”楊少鋒說(shuō)，這表明打折后的價(jià)格并沒(méi)有得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

    在二手房市場(chǎng)，想賣(mài)出一套房子也需要相當(dāng)?shù)哪托摹?

    從今年3月中旬開(kāi)始，在北京某事業(yè)單位工作的小范就開(kāi)始把自己的一處房子掛牌出售。這套房子是小戶(hù)型，位置就在鼓樓大街地鐵站旁邊，周邊生活、教育配套設(shè)施都不錯(cuò)，原本想著能順利脫手，沒(méi)想到直到現(xiàn)在依然是待售。

    “掛牌之后，來(lái)看房的人很多，但都是看了之后就沒(méi)有下文了。”小范覺(jué)得看不清市場(chǎng)的走勢(shì)，自己的報(bào)價(jià)已經(jīng)低于去年下半年同地段房屋的價(jià)格，但購(gòu)房者還是在觀望.

    胡景暉提供的數(shù)據(jù)顯示，如果按照房屋交易面積來(lái)計(jì)算，北京市今年上半年一手房的交易減少了48%，二手房減少了7.7%。

    市場(chǎng)觀望情緒濃重，交易量萎靡不振，對(duì)開(kāi)發(fā)商最直接的影響就是資金的吃緊。

    同國(guó)家整體貨幣政策收緊一樣，從去年底央行提高第二套房首付比例以來(lái)，房貸政策也在收緊。一些銀行已經(jīng)將房貸列為黃色預(yù)警項(xiàng)目，有的甚至列入紅色警報(bào)。

    今年3月，潘石屹發(fā)出了百日巨變的言論，暗指房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)大魚(yú)吃小魚(yú)的行業(yè)整合。

    6月，北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任鐘偉表示，在目前的需求狀況下，維持現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)4000億元-5000億元左右的年度資金缺口。

    在這樣的背景下，降價(jià)銷(xiāo)售似乎是開(kāi)發(fā)商僅剩的度過(guò)難關(guān)的辦法，但在北京、上海，真正的降價(jià)還沒(méi)有出現(xiàn)。用楊少鋒的話(huà)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商還在硬撐。

    救市還是不救市

    盡管北京、上海房?jī)r(jià)并沒(méi)有真正下跌，但面對(duì)交易冷清的市場(chǎng)形勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)下滑將可能引發(fā)危機(jī)的聲音開(kāi)始出現(xiàn)。

    “要死也是銀行先死”，“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，如果房?jī)r(jià)大跌會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展”，諸如此類(lèi)的言論開(kāi)始頻繁出現(xiàn)在各種各樣的場(chǎng)合。

    華遠(yuǎn)任志強(qiáng)、SOHO中國(guó)潘石屹、萬(wàn)通馮侖等地產(chǎn)界的新聞人物都發(fā)表過(guò)類(lèi)似的言論，呼吁政府松動(dòng)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)施以援手。更有開(kāi)發(fā)商悲壯地將自己比喻成“豬堅(jiān)強(qiáng)”，以博社會(huì)、政府的同情。

    7月初，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生就表示，大概有30萬(wàn)億的住房資產(chǎn)在中國(guó)居民手中。如果樓市像股指那樣繼續(xù)下滑，30萬(wàn)億的財(cái)產(chǎn)也會(huì)貶值。而且如果開(kāi)發(fā)商資金緊張，土地交易將難以進(jìn)行，土地收入下滑，將會(huì)影響到保障性住房的建設(shè)。

    7月9日，深圳國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布深圳房市報(bào)告，稱(chēng)深圳房?jī)r(jià)已跌回一年前，提出減免交易環(huán)節(jié)稅收、適度放松貨幣政策。

    同樣飽受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑影響的美國(guó)在11日采取了行動(dòng)。當(dāng)天，美國(guó)會(huì)參院批準(zhǔn)一項(xiàng)總額3000億美元的救市計(jì)劃，以幫助數(shù)十萬(wàn)無(wú)力支付月供的購(gòu)房者保留房產(chǎn)，應(yīng)對(duì)嚴(yán)重的房地產(chǎn)蕭條。

    那么，我國(guó)政府是否該拿出行動(dòng)，挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)？

    “如果現(xiàn)在要求政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)救市就等于要求政府保護(hù)開(kāi)發(fā)商的暴利。”楊少鋒說(shuō)，目前房?jī)r(jià)還沒(méi)有損傷到開(kāi)發(fā)商的絕對(duì)利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商依然在獲取暴利。

    楊少鋒認(rèn)為，我國(guó)目前最大的問(wèn)題是通貨膨脹，絕對(duì)不能放松銀根，否則普通收入人群將受到極大影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還沒(méi)有到最危險(xiǎn)的時(shí)候，只要開(kāi)發(fā)商愿意降低利潤(rùn)，完全能夠通過(guò)市場(chǎng)自救。

    “如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了大規(guī)模大幅度的滑坡，政府可以出臺(tái)一定的政策，但同樣要防止因此出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲。”楊少鋒說(shuō)。

    社科院研究員易憲容更是旗幟鮮明地反對(duì)救市。他覺(jué)得，房地產(chǎn)要挾中國(guó)經(jīng)濟(jì)及中國(guó)政府早就是平常的事。這些人為什么這樣做？關(guān)鍵就在于房地產(chǎn)將告別暴利的時(shí)代，房地產(chǎn)將無(wú)法成為少數(shù)人在短期內(nèi)聚集社會(huì)財(cái)富的工具，在于房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為民生的市場(chǎng)。

    易憲容拿出的數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9519億元，同比增長(zhǎng)31.9%，高于同期4個(gè)多百點(diǎn)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)不僅沒(méi)有隨著從緊貨幣政策下降，反之仍然處于高位運(yùn)行；1-5月份，全國(guó)房屋施工面積也增長(zhǎng)了24.9%。

    “任何一個(gè)市場(chǎng)都沒(méi)有賣(mài)不出去的住房，只有賣(mài)不出去的價(jià)格。如果住房的價(jià)格調(diào)整到絕大多數(shù)居民支付能力水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)能有什么問(wèn)題？”易憲容說(shuō)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)并非有多少危機(jī)。一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)炒作者手中持有大量的住房，利用國(guó)有土地資源來(lái)牟取暴利而不愿讓房?jī)r(jià)下降，另一方面房?jī)r(jià)過(guò)高把絕大多數(shù)居民排除在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。在這種情況下，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整到絕大多數(shù)居民有支付能力的水平上，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然會(huì)繁榮。

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