2015或成為樓市“退燒年” 房?jī)r(jià)失去大漲底氣

本周，北京兩個(gè)高端項(xiàng)目取得預(yù)售證，兩樓盤價(jià)格均超過(guò)65000元/平米，這兩個(gè)樓盤的取證被業(yè)內(nèi)解讀為自2015年年底階段性實(shí)行的4萬(wàn)元預(yù)售禁令的松動(dòng);此外，北京市十四屆人大二次會(huì)議閉幕，市政府工作報(bào)告對(duì)自住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的進(jìn)一步明確。縱觀近期樓市動(dòng)態(tài)，有聲音稱 2015或成為樓市“退燒年”，房?jī)r(jià)失去大漲底氣，但多個(gè)房企年初仍然扎堆搶地。

18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了70個(gè)大中城市2015年12月以及全年的住宅銷售價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)。2015年的房?jī)r(jià)“成績(jī)單”已經(jīng)交出，已經(jīng)開始的2015年房?jī)r(jià)走向?qū)?huì)怎樣?

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征就是震蕩上行。由于各地并未嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回暖，尤其是一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了連續(xù)多月的較快上漲，雖然各地相繼收緊調(diào)控政策，但也沒能將房?jī)r(jià)束縛住。對(duì)于2015年，楊紅旭認(rèn)為將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“退燒年”，房?jī)r(jià)將會(huì)呈現(xiàn)高位震蕩，漸趨降溫的特點(diǎn)，但是總體仍將以上漲為主。

中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授黃燕芬認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)前低后高，逐步回暖，房?jī)r(jià)明顯上漲的過(guò)程，年初對(duì)于國(guó)五條調(diào)控效果的期待基本全部落空。2015年，由于調(diào)控的限制以及土地供應(yīng)量的大幅增加，房?jī)r(jià)失去了大幅上漲的底氣，上漲幅度應(yīng)該明顯趨緩。

中國(guó)三星經(jīng)濟(jì)研究院研究員文華認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特點(diǎn)就是二手房和新房出現(xiàn)“各領(lǐng)風(fēng)騷數(shù)月”的局面。上半年由于“國(guó)五條”稅收政策的出臺(tái)，二手房市場(chǎng)在政策生效前出現(xiàn)了“井噴式”爆發(fā)，主要城市前八月的二手房成交量超過(guò)了2015年全年，價(jià)格也出現(xiàn)了明顯上漲。而在2015年下半年新房開始“領(lǐng)漲”房地產(chǎn)市場(chǎng)，一線城市連續(xù)多月房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)速度超過(guò)20%。大量保障房的入市和并不寬松的資金鏈應(yīng)該限制了2015年房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲的可能。

北京樓市"限高令"解禁今年高端市場(chǎng)成交或大漲

北京今年首批新盤供應(yīng)“開閘”。據(jù)北京住建委官網(wǎng)預(yù)售商品房住宅項(xiàng)目公示情況顯示，1月19日，共有包括泰禾北京院子在內(nèi)的三個(gè)項(xiàng)目取證。其中兩個(gè)為高端住宅類產(chǎn)品，兩樓盤取證價(jià)格均超過(guò)65000元/平米。

2015年11月初，北京市住建委重申房?jī)r(jià)嚴(yán)控措施，明確2015年年底前，大幅漲價(jià)樓盤不予批準(zhǔn)預(yù)售;單價(jià)高于4萬(wàn)元的樓盤不予批預(yù)售許可證，被業(yè)內(nèi)稱為“限高令”。而此番這兩個(gè)項(xiàng)目的取證，被業(yè)內(nèi)解讀為自2015年年底階段性實(shí)行的4萬(wàn)元預(yù)售禁令的松動(dòng)。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，雖然禁令放開，但是為避免出現(xiàn)階段性成交均價(jià)大幅上漲的問(wèn)題，之前堆積的已具備入市條件的中高端項(xiàng)目不可能一次性放開，而是會(huì)在未來(lái)數(shù)月當(dāng)中逐漸放行。

不過(guò)，高姍認(rèn)為，在眾多排隊(duì)的高端住宅項(xiàng)目中能率先取得預(yù)售許可證，與其在銷售價(jià)格上做出的讓步不無(wú)關(guān)系。對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)格的管控在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)仍將持續(xù)，而排隊(duì)項(xiàng)目若想盡快取證入市，那么在項(xiàng)目定價(jià)方面仍需更加謹(jǐn)慎。

據(jù)悉，去年12月份，在房企營(yíng)銷策略的轉(zhuǎn)變下，北京樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了較大調(diào)整，中高端項(xiàng)目與商住項(xiàng)目成為供應(yīng)主力，因此今年1月份樓市成交結(jié)構(gòu)也由此向中高端及商住項(xiàng)目偏移。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫預(yù)計(jì)，2015年，北京剛需項(xiàng)目或?qū)②厹p，商住項(xiàng)目及中高端項(xiàng)目的供應(yīng)比例很有可能將持續(xù)增大，搶占自住型商品房及保障房無(wú)法覆蓋的部分剛需以及改善型需求。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，2015年拍出的高價(jià)地項(xiàng)目將在2015年陸續(xù)入市，預(yù)計(jì)高端市場(chǎng)將依然保持成交量大漲，售價(jià)微漲的趨勢(shì)。

尚無(wú)城市表態(tài)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn) 問(wèn)責(zé)恐難兌現(xiàn)

2015年3月1日，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》公布，第一條就是“完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制”。

按照這個(gè)通知，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市(除拉薩外)，都要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房(不含保障性住房)價(jià)格控制目標(biāo)。

要是完成不了這個(gè)目標(biāo)呢?上述通知要求建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度，但對(duì)具體的問(wèn)責(zé)制度并無(wú)明確表述。

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，京滬廣深同比年度漲幅都超過(guò)了20%，最高的是上海，同比漲幅達(dá)到21.9%。這是2006年統(tǒng)計(jì)局公布房?jī)r(jià)指數(shù)以來(lái)，新建商品房住宅指數(shù)首次出現(xiàn)4個(gè)一線城市全部同比年度漲幅超過(guò)20%的情況。

無(wú)論怎么說(shuō)，超過(guò)20%的同比漲幅都難于被定性為“保持交易價(jià)格的穩(wěn)定”、“保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定”。

對(duì)35個(gè)城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行了梳理，結(jié)果顯示，新建商品住宅價(jià)格同比年度漲幅超過(guò)20%的有4個(gè)，漲幅在10%~20%的有19個(gè)，漲幅在8%~10%的有8個(gè)。只有海口、貴陽(yáng)、昆明、寧波4個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比年度漲幅低于8%。

在中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，各地出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)本身就是把房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題簡(jiǎn)單化了，因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)的因素太多。“很多時(shí)候往往是前一年，甚至是前幾年的土地供應(yīng)計(jì)劃、貨幣投放計(jì)劃等等因素造成的。”

這樣的背景下，地方政府出現(xiàn)沒有實(shí)現(xiàn)承諾的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)時(shí)，問(wèn)責(zé)很難進(jìn)行。

“很多官員會(huì)說(shuō)房?jī)r(jià)上漲幅度大不是自己造成的，會(huì)拿出很多理由來(lái)證明這一點(diǎn)。這就非常尷尬。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，這幾年下來(lái)，基本看不到因?yàn)榉績(jī)r(jià)控制目標(biāo)未完成的問(wèn)責(zé)，原因可能就在這兒。

而在中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜看來(lái)，即使有了統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)口徑和標(biāo)準(zhǔn)，真正執(zhí)行問(wèn)責(zé)也很難。

北京自住商品房明確為共有產(chǎn)權(quán)

近日，北京市十四屆人大二次會(huì)議閉幕，政府工作報(bào)告共修改20處，其中對(duì)于“自住商品房”的表述明確為“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”。

在涉及自住型商品房性質(zhì)的條款中，報(bào)告做出的具體修改為，將“推行2萬(wàn)套自住型商品房”修改為“推行2萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品房”。相應(yīng)在今年的工作中，將“推進(jìn)自住型商品房建設(shè)”，修改為“推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品房建設(shè)”。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，自住房和共有產(chǎn)權(quán)二者的含義是一致的。政府工作報(bào)告提出共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品住房，是對(duì)自住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的進(jìn)一步明確。自住型商品住房的銷售均價(jià)，比同地段、同品質(zhì)的商品住房?jī)r(jià)格低30%左右，在出讓土地時(shí)提前鎖定。購(gòu)買后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓;5年后轉(zhuǎn)讓的，按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。因此，自住型商品住房具有共有產(chǎn)權(quán)的特征。

在兩會(huì)上，副市長(zhǎng)陳剛也對(duì)自住房的共有產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了淺顯易懂的解釋，“自住房的價(jià)格會(huì)比市場(chǎng)低30%，甚至50%。比如一個(gè)人只有100多萬(wàn)，200萬(wàn)，雖然當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)房?jī)r(jià)需要兩三百萬(wàn)，但他也能買房。差的那一部分錢怎么辦，就是實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)，你先買，國(guó)家給予支持，你自己先住，如果再上市，首先政府優(yōu)先收購(gòu)，或者是根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)比例把政府那部分收益拿走。這樣沒買到的人也不虧，買到的人也不得利。”

房企年初扎堆搶地大佬逐鹿京城爭(zhēng)取良機(jī)

去年飄紅的銷售業(yè)績(jī)和去年底土地供應(yīng)的增加，使得年初各大房企積極儲(chǔ)備土地資源。與此同時(shí)，面對(duì)未來(lái)不可知的風(fēng)險(xiǎn)和今年市場(chǎng)新增的變數(shù)，爭(zhēng)取拿地窗口期積極儲(chǔ)備糧草，也是眾多房企在年初扎堆搶地的關(guān)鍵。

北京市國(guó)土資源局近日表示，2015年將繼續(xù)加大全市住宅用地供應(yīng)，其中40%用于保障性安居工程建設(shè)，60%用于商品房建設(shè)，而商品房用地中將有50%用于建設(shè)自住型商品房。

此外，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明1月10日在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上說(shuō)，中央要求東部三大城市群發(fā)展要以盤活土地存量為主，今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設(shè)用地供應(yīng)，除生活用地，原則上不再安排人口500萬(wàn)以上特大城市新增建設(shè)用地。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這對(duì)于三大城市群的核心城市來(lái)講，尤其是一二線城市，由于短期內(nèi)工業(yè)土地供應(yīng)規(guī)模受限，工業(yè)用地地價(jià)會(huì)上漲，同時(shí)，存量工業(yè)性質(zhì)用地通過(guò)流轉(zhuǎn)方式進(jìn)入住宅用地市場(chǎng)的可能性大幅降低，相對(duì)應(yīng)住宅用地新增的空間也會(huì)受限，地價(jià)勢(shì)必會(huì)繼續(xù)上漲。

“雖然去年北京出讓了大量宅地，但是之前連續(xù)三年的土地供應(yīng)缺口，使得房企土地儲(chǔ)備的增量仍然無(wú)法補(bǔ)足房企普遍出現(xiàn)的庫(kù)存缺口”，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫稱，而今年自住商品房的推出又對(duì)土地市場(chǎng)形成了巨大沖擊，2015年成為房企最后一個(gè)實(shí)質(zhì)意義上的土地豐收年，后續(xù)土地增量的前景并不樂觀，這都令優(yōu)質(zhì)地塊尤其是一線城市的土地變得更加寶貴。

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