評估獨棟別墅有哪些要點？

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評估獨棟別墅有哪些要點？

    一.天然景觀（NATURAL VIEW）

    好的天然景觀，不論是否知名景觀，都可為別墅提供“遠景”。不論是山是水，是公園或河濱，由于視野能遠眺，距離產(chǎn)生的空間美感，襯托人造景觀的“近景”，使別墅的窗外美景，增色加分。

    二.人造景觀（LAND SCAPING）

    別墅區(qū)的景觀設(shè)計，不僅是綠化植栽如此簡單，好的景觀設(shè)計除了視覺上、環(huán)境美化上、小區(qū)微氣候、休閑活動各方面都會統(tǒng)籌考量。一舉多得，既能創(chuàng)造景觀，又解決人車分道問題、停車位問題、噪音問題、安全問題，因此好的景觀規(guī)劃，對別墅的品質(zhì)影響極大。

    三.建筑造型（ARCHITECTURAL STYLE）

    建筑造型風(fēng)格決定別墅區(qū)建筑調(diào)性、風(fēng)貌、莊園式、城堡式、都鐸式、地中海式、西班牙式、殖民風(fēng)格、熱帶田園風(fēng)、北歐現(xiàn)代式、美國白派、簡約主義式，甚至混合風(fēng)格式、維多利亞式。不知所云的外型設(shè)計應(yīng)有盡有，我們該從兩個方向去看它，第一，比例、美學(xué)之塑造分數(shù)幾何？屋頂斜度對否，開口長寬比例美嗎？立面比例正確嗎？好的別墅造型可提高其房產(chǎn)價值。第二，建筑風(fēng)格是否為你所喜愛，喜愛同樣建筑風(fēng)格的人群以類聚之，以后的小區(qū)鄰居或許也有相同語言與通性。譬如，同樣喜愛現(xiàn)代派建筑風(fēng)格的人做鄰居一定是較佳搭配。

    四.棟距、空地比（DENSITY）

    建蔽率與容積率乃對土地使用密度與強度的規(guī)定，對發(fā)展商而言，單位土地面積愈大，空地比愈高，成本就愈高，因此欲成就高空地比就相對地總價會變高，目前上海郊區(qū)的地價已高到非500萬以上的別墅，就無法有令人滿意得棟距，一般前后棟距20m，左右棟距10m的別墅已屬難得。

    除了庭院之外，空地還須提供公共設(shè)施、道路、公共綠地、景觀等用地，因此包括公共面積來平均，每一棟別墅需用地1.5到2.0畝地（即900 m2~1350m2）。

    五. 管理與維護（MANAGEMENT&MAINTAINANCE）

    別墅區(qū)的居住品質(zhì)好不好，除了環(huán)境、建筑、景觀等硬件因素之外，管理團隊、管理制度、維護與修繕的執(zhí)行效率等軟件因素，亦是重要考量條件。一般來說，國外物業(yè)管理公司的管理制度與執(zhí)行效能均較完善，也較可信賴。好的物業(yè)管理能提高房產(chǎn)價值，當(dāng)然付出的費用也相對較高。然而對高檔別墅社區(qū)而言，這是絕對必要的條件，許多別墅區(qū)常因沒有好的管理而造成各住戶違章橫行，庭院各自設(shè)立圍籬，沒有好的維護而造成公共設(shè)施毀損及環(huán)境破落，這些結(jié)果都會造成房價下滑。

    六.保全與私密性（SECURITY&PRIVACY）

    別墅區(qū)的安全性可從兩方面來談。一是以高墻、夜間照明、電子安全設(shè)備等硬件配套設(shè)施來作防患。二是加強人員的門禁管制、巡邏及緊急反應(yīng)訓(xùn)練，來確保對居民、財產(chǎn)的安全保障。私密性與密度、景觀設(shè)計有關(guān)，訪客過濾也是基本確保手法。好的別墅區(qū)內(nèi)看不到閑雜人，也看不到來路不明的車輛，無線通話器是必備工具。

    七.公共設(shè)施（FACILITIES）

    公共設(shè)施可分為室內(nèi)活動與戶外活動兩大類。室內(nèi)活動一般以會所（CLUB HOUSE）方式經(jīng)營是為社區(qū)中心（COMMINITY CENTER）,內(nèi)部包含健身房、舞蹈室、桑拿、咖啡廳、會議室、宴會餐廳等空間的經(jīng)營管理。戶外活動場所則如網(wǎng)球場、游泳池等各類運動場地。

    公共設(shè)施可分純粹對內(nèi)開放及對外社會人士開放兩種經(jīng)營方式，亦有以會員發(fā)卡方式經(jīng)營，而住戶享有當(dāng)然會員資格，對外則以收費方式招收會員?？傊瓌t是“以價制量”才能維持好的環(huán)境與提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。所有設(shè)施的經(jīng)營管理維護都需要花錢，若經(jīng)營者不營利，則勢必由使用者付費，物業(yè)管理費自然要高許多。

    八.區(qū)位交通（LOCATION&TRAFFIC）

    不同的區(qū)位條件，不同房產(chǎn)價格，也造成不同生活方式，市區(qū)的或郊區(qū)的，大眾交通網(wǎng)絡(luò)上的或偏遠疏離的地區(qū)，有無社區(qū)巴士行駛，附近有無區(qū)域性小型商業(yè)區(qū)，這些居住方便性及工作便捷性的考量因素。事實上也影響別墅區(qū)入住意愿，一個成熟的社區(qū)入住率高，周邊生活機能健全、交通方便、管理完善，自然房屋價值也居高不下。

    九.建材及設(shè)備

    目前國內(nèi)別墅皆為毛胚房，主要建材考慮為外墻材質(zhì)與門窗等級，設(shè)備包括中央空調(diào)，水處理設(shè)備（凈水、軟水、純水）中央吸塵系統(tǒng)、保全系統(tǒng)等。有地下室的別墅則應(yīng)配備自動抽汲集水井。

    十.房型平面設(shè)計

    別墅的平面設(shè)計可由下列基本條件來判斷選擇房型。

    a.有無過多無用或不好安排使用的平面空間。

    b.有無空間大小配比不良的現(xiàn)象。如主臥房的小空間能否滿足各種功能需求大小。

    c.朝向與房間的景觀、通風(fēng)、采光息息相關(guān)，選擇適合自己的方位，不論從風(fēng)水或物理環(huán)境角度都是必須的。

    十一.特點主題

    有的別墅區(qū)的賣點是天然條件，如臨湖、臨球場、公園。有的是標(biāo)榜如名人雅士聚居之地，人文薈萃?；蚴怯行碌脑O(shè)計理念之完美體現(xiàn)為特色，這些具有主題特色的別墅的確能對房產(chǎn)有加分效果，不論自住或投資，日后的增值是指日可待。

    十二.長期規(guī)劃

    這可分兩方面來說：都市長期計劃與社區(qū)內(nèi)長期規(guī)劃。未來三、五年，甚至十年后，政府都市規(guī)劃建設(shè)是否將對此別墅造成好的或壞的影響，不一定所有的公共建設(shè)都是正面的影響。對生活品質(zhì)而言，大型賣場或商業(yè)區(qū)太近，利害是互見的。通常別墅區(qū)要的是安全、方便、獨立，在市區(qū)要能鬧中取靜，在郊區(qū)要能自成一方，不受干擾。