金融街豪擲百億京滬拿地——難復(fù)制北京金融街模式

不差錢的金融街一天內(nèi)在上海、北京刷了上百億元的買地錢，一線城市戰(zhàn)略布局意圖明顯。

7月15日上午，金融街先是以88.15億元奪得上海閘北區(qū)火車站北廣場(chǎng)重磅地塊，刷新上海年內(nèi)總價(jià)地王紀(jì)錄，地塊成交樓板價(jià)約2.7萬(wàn)元/平方米，地塊溢價(jià)率50.12%；下午，又以17.6億元買走北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)四合莊（中關(guān)村科技園豐臺(tái)園東區(qū)三期）1516-12-A地塊，溢價(jià)率36%.

金融街選擇在此時(shí)加碼上海市場(chǎng)，市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)在于其能否在外地成功復(fù)制北京金融街。

對(duì)此，億翰智庫(kù)研究總監(jiān)張化東分析認(rèn)為，金融街面對(duì)的挑戰(zhàn)不僅在于市場(chǎng)開(kāi)拓。在內(nèi)部，此前由于安邦保險(xiǎn)四度舉牌金融街，持股比例高達(dá)20%，這對(duì)于持股26.89%的大股東控股地位形成一定威脅（加上一致行動(dòng)人共持股30.12%）；在外部，公司為了戰(zhàn)略目標(biāo)不得不拓展外地市場(chǎng)。然而金融街在外地所拿商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不論銷售還是區(qū)位均不具有太多優(yōu)勢(shì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如北京金融街。

金融地產(chǎn)難復(fù)制

作為金融街在北京的主要項(xiàng)目，北京金融街占地1.18平方公里，是北京市第一個(gè)大規(guī)模整體定向開(kāi)發(fā)的北京金融產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。金融街聚集了中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)、中國(guó)證監(jiān)會(huì)、中國(guó)保監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門及眾多國(guó)內(nèi)外大型金融機(jī)構(gòu)和國(guó)企總部。

但金融街要把北京金融街搬到全國(guó)各地有難度。“因?yàn)橹袊?guó)的金融中心只在北京上海深圳三地，其他城市都做不起來(lái)。”一位業(yè)內(nèi)人士分析道，北京金融街是圍繞北京金融中心的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這是一個(gè)比較專業(yè)的地產(chǎn)領(lǐng)域，要形成全國(guó)復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力首先得看土地資源與城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

上海、深圳已然不可能再有相同的地塊資源讓金融街去開(kāi)發(fā)，實(shí)際上，金融街也沒(méi)有形成一套具體的運(yùn)作模式和資源、技能等，仍然是一家傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商，但金融街仍然要依賴北京金融街的故事去獲取土地。

去年，金融街南下廣州完成首次布局后，又在北京拿下昌平北七家地塊。今年開(kāi)始，金融街更是打開(kāi)了上海零項(xiàng)目的局面，與SOHO中國(guó)達(dá)成“海倫項(xiàng)目”和“靜安項(xiàng)目”的收購(gòu)協(xié)議，分別改名為金融街（海倫）中心與金融街·靜安廣場(chǎng)，兩項(xiàng)目均在建。此次京滬拿地，也凸顯了土地饑渴。

與上述業(yè)內(nèi)人士看法接近的是，張化東也指出，金融街此次獲取上海商業(yè)地的地理位置，與北京金融街沒(méi)有可比性。金融街集中于一線城市復(fù)制北京金融街的策略是否正確、可行，后續(xù)還有待觀望。

根據(jù)金融街官網(wǎng)披露，金融街目前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目分為商務(wù)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)三大類，所在城市為北京、天津、上海、惠州、廣州、重慶。

金融街2014年年報(bào)披露，受進(jìn)入城市市場(chǎng)整體下滑、部分項(xiàng)目前期手續(xù)延后未達(dá)到銷售條件、部分項(xiàng)目銷售策略調(diào)整不及時(shí)等影響，公司實(shí)現(xiàn)銷售簽約額約130億元，同比下降42%.其中商務(wù)地產(chǎn)銷售簽約額約為73.4億元，同比下降51%.年報(bào)顯示：“面對(duì)不利形勢(shì)，公司通過(guò)加快前期工作、拓展銷售渠道、加大銷售激勵(lì)等措施，4季度銷售有明顯進(jìn)展，但全年銷售仍下滑較大。”

內(nèi)外部的挑戰(zhàn)

金融街是北京西城區(qū)國(guó)資委通過(guò)北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司直接控股的一家地方國(guó)企。2014年年報(bào)顯示，北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司及一致行動(dòng)人持有金融街30.12%股份。

上述業(yè)內(nèi)人士直指，金融街的典型問(wèn)題有二：一是控股股東背景在變化。如公司的前身是重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)股份有限公司，2000年5月公司與金融街集團(tuán)進(jìn)行了整體資產(chǎn)置換，隨后上市。隨著險(xiǎn)資舉牌，公司股東結(jié)構(gòu)生變，核心競(jìng)爭(zhēng)力就發(fā)生變化。

二是企業(yè)靈魂人物并非控股單位的實(shí)際控制人。金融街控股股東——北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司董事長(zhǎng)為王功偉，而2011年7月起，金融街控股董事長(zhǎng)為劉世春。

公司發(fā)展與人事架構(gòu)變化始終有一層微妙的關(guān)系。安邦保險(xiǎn)2014年4月份開(kāi)始連續(xù)四次舉牌金融街，持有股份達(dá)到20%，安邦保險(xiǎn)與大股東及其一致行動(dòng)人所持的30.12%的股權(quán)占比差距進(jìn)一步拉近。面對(duì)安邦保險(xiǎn)的野蠻增持，金融街控股股東北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司也展開(kāi)了反擊。今年5月，金融街建設(shè)集團(tuán)與一致行動(dòng)人增持金融街5500萬(wàn)股，持股數(shù)量增至9億股，持股比例由27.92%增至29.74%.11月，金融街又啟動(dòng)首次回購(gòu)，其與一致行動(dòng)人的持股比例也上升為30.12%.

市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，未來(lái)存在安邦保險(xiǎn)持續(xù)買入并最終進(jìn)行要約收購(gòu)，金融街集團(tuán)交出控制權(quán)的可能。但也不排除另一種可能，金融街集團(tuán)及其一致行動(dòng)人進(jìn)一步增持，提高控股比例，并與安邦保險(xiǎn)展開(kāi)合作。市場(chǎng)普遍認(rèn)為后一種情形可能性更大。