北京福利房回潮：單位分房1萬/㎡——僅周邊1/7

一直沒有被“大規(guī)模鼓勵(lì)”建設(shè)的企事業(yè)自建房，或因北京土地供應(yīng)不足而被賦予盤活存量土地的新功用。

“在用地矛盾和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素的影響下，北京的土地供應(yīng)未來將以盤活存量用地為主。下半年，國土局將通過鼓勵(lì)國企利用自有用地建設(shè)自住房等形式，增加存量土地的利用率。”北京市國土局的一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

按照北京市國土局的計(jì)劃，2015年度北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量4600公頃，其中新增建設(shè)用地控制在2100公頃以內(nèi)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地2500公頃。

不過，鼓勵(lì)國家企事業(yè)單位自建住房能否盤活存量土地目前尚未可知，但就目前來看，單位自建房主要以解決自有職工住房問題為主，尤其是部分自建房位置優(yōu)越，價(jià)格卻不及市場價(jià)的一半，成為企事業(yè)單位吸引人才的“福利”。

“這種類似于福利房的自建房相當(dāng)于一種特權(quán)。”業(yè)內(nèi)一位資深分析人士指出，目前的問題是，隨著政府土地供應(yīng)量不斷縮減，地價(jià)、房價(jià)均已被不斷抬高，而企事業(yè)單位自建房并不能解決市場問題，大幅低于市場的價(jià)格和不夠透明的分配方式也可能導(dǎo)致企業(yè)自建房最終成為部分人的套利手段，反而加劇區(qū)域房價(jià)上漲。

自建房蔚然成風(fēng)

最近，位于海淀區(qū)北四環(huán)外的學(xué)清苑小區(qū)熙熙攘攘，搬家公司的貨車絡(luò)繹不絕。不過，這個(gè)新建成的社區(qū)并非商品住宅項(xiàng)目，而是清華大學(xué)的教工宿舍。

“小區(qū)大部分都是兩居和三居的高層板樓，因?yàn)槲恢迷谖瀛h(huán)內(nèi)，價(jià)格卻不足周圍房價(jià)的一半，而且距離清華大學(xué)又近，因此分房的時(shí)候競爭特別激烈。”一位剛剛搬入學(xué)清苑小區(qū)的業(yè)主告訴記者。

幾乎與此同時(shí)，位于北三環(huán)附近、同屬海淀的一央企單位部分職工則剛剛結(jié)束分房，7月份就有望拿到新房鑰匙。

“每次單位分房都是僧多粥少，主要是價(jià)格太便宜了，三環(huán)內(nèi)的新房每平米不到1萬元，一套100平米的住房才不過幾十萬。”這家央企一位內(nèi)部職工告訴記者。

不過，國家企事業(yè)單位分配自建房，這早已不是秘密，只不過之前還有些遮遮掩掩，如今卻越建越多。

“作為國資委下屬的老牌央企，我們單位之前在市內(nèi)有不少劃撥土地，后來企業(yè)生產(chǎn)線全部外遷，市里所剩土地除了建辦公樓，其余就都用來蓋住宅了。”上述央企內(nèi)部職工告訴記者，目前企業(yè)社區(qū)內(nèi)已有住宅樓近40棟，但院內(nèi)仍有大量閑置土地，預(yù)計(jì)未來還會(huì)配建自建房。

實(shí)際上，早期央企國企及高校、科研院所等事業(yè)單位的土地為無償、無限期地行政劃撥使用，因此這些單位都擁有數(shù)量相當(dāng)?shù)膬?yōu)質(zhì)土地。如今，隨著土地資源的稀缺和房價(jià)飛速上漲，在這些企事業(yè)單位的“閑置”土地上，基本都建起了較為高端的住宅。

“本院在2014年分配的自建房，戶型從兩居到五居都有，最大面積200多平米。這周邊的房價(jià)當(dāng)時(shí)都在7、8萬元/平米，但自建房只有1萬元/平米左右。”北京某研究院的一位退休職工對(duì)記者反映。

模糊地帶

實(shí)際上，目前國家相關(guān)部門并沒有對(duì)企事業(yè)單位自有用地使用情況進(jìn)行具體規(guī)定。

現(xiàn)有惟一相關(guān)文件是2007年8月國務(wù)院出臺(tái)的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（簡稱《意見》）。《意見》中表示，在符合城市規(guī)劃的前提下，經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，單位可以利用自有土地進(jìn)行集資合作建房，但僅限于距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)。

“但事實(shí)上這一規(guī)定中限定的條件很難界定，在北京無力購買住房的人太多了。”上述央企內(nèi)部人士告訴記者，企事業(yè)單位只需將原有土地更改規(guī)劃就可以用來自建住宅，但央企自建房建成后要將20%房源上繳給國管局統(tǒng)一調(diào)配。

在2011年北京市兩會(huì)期間，北京市也曾鼓勵(lì)高校、科研院所等社會(huì)單位利用自有國有土地建設(shè)公租房等保障房，但具體細(xì)則并未出臺(tái)。

此后2013年，北京市發(fā)文鼓勵(lì)建設(shè)自住房時(shí)也曾明確，鼓勵(lì)企事業(yè)單位和相關(guān)機(jī)構(gòu)將自有用地用于自住房的開發(fā)建設(shè)，或者將尚未進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為自住房建設(shè)項(xiàng)目。

一家央企的黨委副書記告訴記者，從實(shí)際操作來看，由于后續(xù)執(zhí)行細(xì)則未能明確，也為避免分配不公和濫用公共資源，這一政策也一直沒有大規(guī)模鋪開，“如何更好地利用單位自建房，還需要主管部門進(jìn)行明確規(guī)定加以規(guī)范。”

“除了單位自有用地，一些強(qiáng)勢(shì)企事業(yè)單位、納稅大戶還多番向所屬行政區(qū)相關(guān)部門要求土地、房源分配上的傾斜政策，如果沒有優(yōu)惠政策則將遷出所在區(qū)域。為此政府仍會(huì)給這些單位劃撥土地。”上述北京某研究院退休職工表示。

此外，這類住房由于沒有明確的使用規(guī)定，部分單位住房有個(gè)人產(chǎn)權(quán)，這也使得在自建房源的二次分配上存在大量的獲利空間。

“我們單位自建房都是有產(chǎn)權(quán)的，由于是經(jīng)適房性質(zhì)，5年之后才可以入市交易，按照單位規(guī)定，自建房出售應(yīng)優(yōu)先賣給本單位職工，但這并非強(qiáng)制規(guī)定。”另一家大型央企內(nèi)部員工透露。

土地供應(yīng)警戒線

將企事業(yè)單位自建房推向前臺(tái)的主要原因，是北京土地市場的供應(yīng)日益短缺。

在經(jīng)歷了兩個(gè)多月的土地供應(yīng)“空窗期”后，從6月底土地開閘至今的短短十幾天時(shí)間里，北京土地市場已經(jīng)成交了8宗地塊，土地出讓金達(dá)110.7億元。

“2015年，北京土地市場出現(xiàn)多次長時(shí)間零掛牌的情況，導(dǎo)致了土地市場表面冷清，實(shí)際需求旺盛，使得近期每出一地塊，就遭房企熱搶。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。

據(jù)北京市國土局通報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京土地市場共成交經(jīng)營性用地32宗，建筑規(guī)模約497萬平米，其中住宅用地約272萬平米，商服地塊約225萬平米，成交額約634億元。

而在去年上半年，北京土地市場共成交經(jīng)營性用地89宗，土地出讓金1115.2億元。與去年相比，今年上半年北京市的土地出讓金同比下降近四成。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年上半年北京土地出讓的住宅用地是最近三年同期最少的一次，因此，成交樓面價(jià)也出現(xiàn)了明顯的上漲，同比漲幅約為26%.

“土地供應(yīng)的減少，已經(jīng)逐漸導(dǎo)致了商品房市場持續(xù)高端化。以北京為例，今年上半年的商品房供應(yīng)創(chuàng)下了歷史最低紀(jì)錄，僅有1.46萬套。”張大偉認(rèn)為。

此前有媒體報(bào)道，北京市新增建設(shè)用地總量指標(biāo)已逐步逼近“警戒線”，2010年到2020年僅有約1.24萬公頃的占用空間，除去2010年-2013年3年時(shí)間中已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的約6000公頃新增建設(shè)用地，2014-2020年的6年時(shí)間里，北京可用新增建設(shè)用地總量只有6000公頃，平均每年只有之前平均水平的一半。