一線城市房價后市難暴漲 常態(tài)上漲或引政策再收緊

經(jīng)過“3·30政策”兩個多月的發(fā)酵，房地產(chǎn)市場確立了回暖態(tài)勢，一線城市房價全面飛漲，深圳更是創(chuàng)紀錄地增長，上海方面的漲幅也創(chuàng)了27個月新高。買房增值又成為人們爭相討論的焦點。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)過2014年的沉寂之后，在房地產(chǎn)政策托市的背景下，需求旺盛的一線城市樓市再度迎來飛漲，成為全國的領(lǐng)頭羊。但值得注意的是，雖然從現(xiàn)階段來看，房地產(chǎn)市場難以再現(xiàn)2009年瘋漲的場景，但如果房價進入常態(tài)化的上升通道并持續(xù)下去，不排除2016年將再度迎來政策收緊。

深圳樓市領(lǐng)漲

日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布70大中城市房價變動情況顯示，雖然70城市仍有部分持續(xù)下滑，但一線城市全線上漲，其中，深圳新建商品住宅價格環(huán)比上漲6.7%，同比高達7.7%，創(chuàng)下新建商品住宅環(huán)比漲幅最高值。

事實上，在樓市一系列利好政策出臺后，從4月下旬開始，深圳樓市大幅升溫，開發(fā)商紛紛入市，購房者爭先購房。5月則延續(xù)了4月的市場熱潮，自五一小長假起，多個樓盤入市引爆購房現(xiàn)場。五一期間成交量大增，遠高于去年同期水平。整個5月開發(fā)商推出了7138套一手住宅，購房者通宵排隊購房、“日光盤”紛紛涌現(xiàn)，促使新房成交量達到6106套。不少樓盤5月售價有所提升。

萬科6月6日推出了萬科云城項目，雖然均價高達5.5萬元/平方米，但首日銷售率就達到了95%。該公司員工說，“也不知道之后的市場走勢如何，趁這波兒勢頭，趕緊賣。”

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，6月深圳一手住宅均價達到30713元/平方米，首次突破3萬元，同比上漲31%。房價大幅上漲和愈加復(fù)雜的交易程序并未抑制購房者的熱情。數(shù)據(jù)顯示，今年6月一二手住宅單月合計成交23224套，同比大漲261%，僅次于2009年11月的歷史高峰。其中，一手住宅成交7494套，環(huán)比增加22.7%，成交面積為76.9萬平方米，環(huán)比增加26.5%。

深圳房價已連續(xù)數(shù)月大漲，5月深圳一手商品住宅共成交6106套，環(huán)比上漲50%，同比上漲139.7%；成交面積60.8萬平方米，環(huán)比上漲50.1%，同比上漲151.1%。成交量的大幅攀升帶動價格大幅上漲，5月深圳一手商品住宅成交均價為28487元/平方米，環(huán)比上漲8%，同比上漲18.8%。其中，南山漲幅最兇，5月一手商品住宅成交均價達到61398元/平方米，環(huán)比上漲35.4%，同比上漲85.7%。

此外，深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，深圳二手住宅掛牌均價36903元/平方米，環(huán)比上漲8%，同比上漲21.8%。

準備在深圳購房的孫先生，看好了位于香蜜湖的東方玫瑰花園一套130平方米的房子，“3·30新政”之前，業(yè)主叫價500萬，但現(xiàn)在是“每問一次，就漲一次價”的節(jié)奏，業(yè)主叫價已經(jīng)走高到700多萬。“現(xiàn)在業(yè)主都不誠心賣了，房價漲得這么快，業(yè)主也怕賣虧了，或者賣了之后買不到差不多的了。”

剛剛出手購房的張先生，更是眼睜睜地看著位于深圳南山區(qū)的“澳城1618”一套實用面積120平方米的房子從2014年9月開發(fā)商賣470萬元漲到如今二手業(yè)主叫價800多萬元。

德佑鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟表示，深圳近期房價大漲是多方因素疊加所致，一方面，在3·30等政策的刺激下，房價有了上漲的動力，另一方面的原因是近幾個月投資客購房現(xiàn)象火速蔓延，帶動深圳樓市大幅成交，房價也隨之快速上漲。

世聯(lián)地產(chǎn)研究部經(jīng)理劉文春分析認為，樓市的活躍度取決于市場氛圍和政策傾向。深圳是一個市場化的、對政策特別敏感的城市。“3·30新政”出臺后，雖然一線城市并沒有放開限購，深圳也沒有執(zhí)行二套房首付4成的規(guī)定，但依舊給了購房者一個“買入”信號。

業(yè)內(nèi)人士玉家雄認為，對后市房價上漲的預(yù)期，出于“自主+增值”的資產(chǎn)配置的考慮，使得購房者的行為出現(xiàn)聚集效應(yīng)，集中入市，使得需求暴增。但供應(yīng)卻一時難以跟上，外加深圳土地資源有限，因此無論從短期看，還是從長期看，深圳樓市都處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，這是支撐深圳樓市價格走高的重要因素。

北上廣緊隨其后

值得注意的是，在深圳樓市領(lǐng)漲的同時，北京、上海、廣州也有較大的上漲幅度。

6月20日，石景山自住房項目——中海長安雅苑，在售樓處舉行首日公開選房，推出1號樓、2號樓、4號樓、5號樓、6號樓、9號樓，共計997套房源，銷售均價27000元/平方米。截至當(dāng)天17點25分，997套房源全部售罄。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，除深圳以外，5月北京、上海、廣州新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比全部上漲。環(huán)比方面，北京上漲1.4%，上海上漲2.6%，廣州上漲1.4%；同比來看，北京上漲4.3%，上海上漲2.2%，廣州上漲2.3%。其中，上海環(huán)比漲幅創(chuàng)27個月新高。

“以深圳為代表的一線城市已率先進入房價上漲期，成為商品住宅成交價格的回漲主力。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析說。

除房價外，一線城市成交量也再度達到高點。北京來看，6月北京新房市場繼續(xù)攀升至高位，全市純新房成交6517套，環(huán)比上漲26.1%，同比上漲85.9%，創(chuàng)2013年10月以來的最高值。二手住宅網(wǎng)簽量18576套，創(chuàng)2013年3月以來累計27個月新高。其中，新房成交均價為29828元/平方米，環(huán)比上漲3.3%，同比上漲11.4%。

值得注意的是，受北京市政府機關(guān)外遷等消息影響，北京通州區(qū)房地產(chǎn)成交量猛增，甚至顯現(xiàn)開盤“秒殺”跡象。數(shù)據(jù)顯示，5月，通州房地產(chǎn)銷售面積達16.9萬平方米，是去年同期的1.9倍，這也是通州房地產(chǎn)銷售市場16個月來首次回暖。通州區(qū)統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1月至5月，通州房地產(chǎn)銷售面積達47.2萬平方米，同比增長4.6%，銷售額達95億元，同比增長7.5%。其中5月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)尤其引人關(guān)注，當(dāng)月全區(qū)房地產(chǎn)銷售面積高達16.9萬平方米，是去年同期的1.9倍，單月銷售額達34億元，為去年同期的3倍。

就上海而言，5月上海新建商品住宅環(huán)比漲幅達2.6%，漲幅創(chuàng)27個月新高，已經(jīng)達到2013年的漲幅水平。6月20日，端午節(jié)小長假的第一天，綠地位于上海張江高科的商業(yè)綜合體項目M-Town開盤僅2小時，首批240套房源便告售罄。同一天，青浦萬達mall樓盤開盤即熱銷。該項目策劃經(jīng)理郭曉山表示，現(xiàn)階段商鋪已基本銷售完畢，預(yù)計7月底將推出LOFT項目。而在節(jié)前的6月19日，高端住宅復(fù)興瓏御開盤短短2個小時內(nèi)，近80%的房源就已經(jīng)認購?fù)戤叀?/p>

據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計，6月廣州一手商品住宅成交呈量價齊升態(tài)勢。6月全市一手商品住宅成交套數(shù)和面積分別為9726套、116.75萬平方米，環(huán)比分別上漲11.35%和14.05%，同比則分別上漲62.72%和56.96%；成交均價為15387元/平方米，環(huán)比上漲8.12%。

新房庫存方面，截至6月16日，廣州市商品住宅可售套數(shù)為7萬套，總面積達917.49萬平方米。跟5月上旬的庫存數(shù)據(jù)相比，可售套數(shù)和總可售面積環(huán)比分別下降6.5%。

張大偉表示，房地產(chǎn)是“買漲不買跌”的市場，在“9·30”“3·30”新政以及后續(xù)系列降息影響下，一線樓市二手房市場成交升溫，資金開始涌入新房市場后，拉動新房市場的成交量呈現(xiàn)上升趨勢。

德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟認為，近期中高端市場成交活躍，成交結(jié)構(gòu)是導(dǎo)致房價上漲的一個因素。“以上海市為例，6月份以來，上海土地市場非?；钴S，中環(huán)附近土地樓板價達3萬元/平方米已經(jīng)是常態(tài)，開發(fā)企業(yè)高價拿地的同時，一方面刺激了周邊房源的成交價格，另一方面，高價拿地之后，想要有獲利空間未來只能建造精裝修的中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品定價也極有可能成為區(qū)域之最，由此促進房價上漲。”

土地市場再現(xiàn)“地王”

CRIC研究中心研究員楊科偉認為，現(xiàn)階段一線城市熱度再起的主要原因一方面是土地稀缺，較三四線城市來說，土地風(fēng)險性較小。另一方面，在國土部指導(dǎo)下，一線城市加快推地速度，也是造成此輪上漲的主要原因。

6月，在樓市發(fā)力的背景下，土地市場也熱了起來。上海再現(xiàn)總價“地王”，一線城市平均樓面價又創(chuàng)單月歷史紀錄。6月初，華潤華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下上海閘北地塊，地塊樓面價38061元/平方米，刷新了其自身于3月創(chuàng)下的上?？們r“地王”紀錄。同日，招商平安聯(lián)合體則以高達2.3萬元/平方米的樓面價，競得寶山大場鎮(zhèn)地塊，創(chuàng)出近90%的高溢價率。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2015年20大標桿房企集中一二線拿地，合計一二線城市購入土地金額高達1342億，創(chuàng)造歷史最高紀錄。其中，一線城市745.89億元，占比達50.1%，較于2014年的35.6%、2013年的29.5%，2012年的22.8%有大幅提高。

此前3月下旬，國土部聯(lián)合住建部發(fā)文，要求各地因地制宜，對土地供應(yīng)要做到“有供有限”。5月17日，國土資源部印發(fā)《關(guān)于下達〈2015年全國土地利用計劃〉的通知》，要求各地區(qū)別對待、有保有壓，合理安排建設(shè)用地計劃指標，促進區(qū)域、城鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。嚴格控制特大城市用地，合理安排大中小城市和小城鎮(zhèn)用地計劃指標。

克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)公布2015年計劃供地情況的三個一線城市中，北京計劃供應(yīng)居住用地1200公頃，同比下降27.27%；上海計劃供應(yīng)居住用地600公頃，同比下降20%；廣州計劃供應(yīng)居住用地524公頃，同比下降24.21%。

“基于國土局‘有供有限’的指導(dǎo)思想，各城市土地供應(yīng)計劃性增強，尤其多數(shù)土地消化周期過高的三四線城市紛紛放緩供地節(jié)奏。”楊科偉說，在此背景下，一線城市便加快供地速度。

常態(tài)化上漲或引政策再度收緊

陸騎麟指出，5月上海新建商品住宅環(huán)比漲幅達2.6%，個人認為上海的房價已進入一個“常態(tài)化”的上升通道，到今年年底，上海新房可能會有20%左右的漲幅，一旦真的出現(xiàn)，那么2016年必然會出臺新的調(diào)控政策。

據(jù)消息稱，6月17日，國家發(fā)改委司局級領(lǐng)導(dǎo)帶隊一行抵達上海，專題調(diào)研上海樓市的近期反應(yīng)。“座談會持續(xù)了近4個小時，調(diào)研組關(guān)注的問題非常全面，涉及短期房地產(chǎn)市場反應(yīng)，近期樓市政策反應(yīng)，有無限制和扭曲住房需求，征集房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的建議等。”一位參加發(fā)改委調(diào)研組座談會的人士說，座談會上，調(diào)研組比較謹慎，更多的是傾聽市場各方對于近期樓市的意見，表態(tài)并不多。

此外，在深圳市場，6月初郵儲銀行在放松房貸的大環(huán)境中逆市選擇提高利率。隨后的半月內(nèi)，包括中行、建行、交行等3家國有大行，以及招行、民生、渤海等3家股份制銀行也紛紛收緊首套房貸。

有業(yè)內(nèi)人士指出，5月一線城市樓市的非理性上漲已受到上層關(guān)注?，F(xiàn)階段深圳、北京方面不再僅僅是自住需求增加，投資性購房在不斷增多。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳一手住宅新推、在售項目價格升幅顯著，助力5月成交均價非結(jié)構(gòu)性走高，新房庫存顯著下降；二手住宅市場成交量、成交價格也穩(wěn)定上漲。另據(jù)中聯(lián)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，近期投資客重返市場勢頭明顯，在深圳二手房成交中，投資客比例已近三成，達到28.1%。而在去年市場低迷期，投資客的比例只占一成。

不過也有人士提出，一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國樓市也將重回“大步快漲”時代。2003年到2013年，中國商品房年銷售額從不足8000億元到突破8萬多億元，商品房年銷售面積從不足3.4億平方米到突破13億平方米，市場基數(shù)已不可同日而語，增速降低是必然。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)已經(jīng)從過去總體偏緊、部分地區(qū)過緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況。當(dāng)供給速度遠快于需求時，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規(guī)模，從而抑制樓市過快上漲。