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天價豪宅的定價秘密:從14萬到50萬的背后

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摘要:上月,北京房地產市場被一個消息引爆,合生創(chuàng)展開發(fā)的位于北京(樓盤) 東北三環(huán)的豪宅項目霄云路8號,將推出單價36萬元/平方米起、最高50萬元/平方米的“空中四合院”。

上月,北京房地產市場被一個消息引爆,合生創(chuàng)展開發(fā)的位于北京(樓盤) 東北三環(huán)的豪宅項目霄云路8號,將推出單價36萬元/平方米起、最高50萬元/平方米的“空中四合院”。根據(jù)媒體報道,所謂空中四合院,是指該項目5號樓頂層近1000平方米的豪宅,按上述單價計算,單套住宅總價將在3.6億元~5億元之間。

霄云路8號項目為合生旗下北京新京潤房地產有限公司開發(fā),是北京四環(huán)內一個相對老牌的豪宅項目。本報記者日前在北京市住建委網站查詢發(fā)現(xiàn),該項目5號樓發(fā)證日期為2013年5月,總套數(shù)26套,擬售價格為9.5萬元/平方米。這與36萬元/平方米、50萬元/平方米的單價形成了反差。

“空中四合院只在頂層,套數(shù)非常少,36萬、50萬一平米現(xiàn)在其實沒多少人會買,但對開發(fā)商來說,有這么一套房子把這個盤鎮(zhèn)住,是最重要的。”一位接近合生創(chuàng)展人士告訴本報記者,雖然標價高,但開發(fā)商可能并不期望現(xiàn)在就能高價賣出,現(xiàn)在把價格拉高的好處,一方面是給項目打上頂豪的標簽,一方面可以讓現(xiàn)在購房客戶形成一種感覺:“這個盤最高38萬元一平,我買的才20多萬一平”。

空中四合院

該人士補充說:“如果發(fā)現(xiàn)市場不好,開發(fā)商又著急回籠資金,這種情況下,項目里那些少量的天價房也有可能打個八折就賣了。”

根據(jù)北京市住建委網站上的信息,當前合生霄云路8號在售房源包括7號樓和4號樓,發(fā)證時間為去年6月,目前已轉為現(xiàn)房銷售,擬售均價設為14萬元/平方米。其中7號樓共計79套房,主力戶型建筑面積在450平方米左右,目前已預定1套,簽約2套,成交價格約8.3萬元/平方米;4號樓主力戶型面積超過500平方米,共67套房,目前已簽約3套,成交價格約13.4萬元/平方米。

“這個項目現(xiàn)在的真實成交單價,就在10萬至15萬元之間。”上述接近合生人士進一步指出,位數(shù)不多的空中四合院總價并沒有5億元那么高,而是在2億元左右。之所以總價的說法出現(xiàn)差異,原因在建筑面積上。按照該人士的說法,由于在頂層,空中四合院層高很高,二層還可能再做一層,豪宅一貫的做法也是如此,在建筑面積之外還會贈送很多面積,使用面積常常可以達到建筑面積的150%甚至200%,“偷面積”十分常見,因而,在折算成單價的時候,可以取高也可以取低。至于如何計算單價,要看開發(fā)商“想要什么”,想要彰顯項目的檔次的話,一般會按照建筑面積取高價,想要加快去化,則根據(jù)使用面積取低價。

空中四合院

  “霄云路8號的高價房源目前只有一套,而且并沒有實際推向市場,目前是處于宣傳階段。”一位長期關注豪宅市場的分析人士也表示,由于北京、上海核心地段土地資源稀缺,因此核心區(qū)的高端產品具有稀缺性,因此價格高,但實際上眼下豪宅市場競爭激烈,豪宅項目也往往一改以往打造好產品再慢慢賣的風格,提前做足宣傳以求預熱市場,搶先蓄客。

發(fā)布:2007-11-06 10:22    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關閉]
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