萬科萬達試水REITs:中國10萬億房地產資產證券化啟航

萬科萬達試水REITs

      萬科、萬達兩家公司的REITs試驗意味著，房地產作為大類資產，在經過證券化之后，可以被分割為1000元或10000元從而讓大眾購買投資，而在這兩次試水的背后，均有當?shù)叵嚓P部門的支持，比如上海自貿區(qū)和深圳前海管委會。

      6月8日，由萬科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起的國內首只公募REITs獲批。

      證監(jiān)會公示信息顯示，鵬華基金管理公司在4月份申報的“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金”，已正式完成注冊。

據(jù)21世紀經濟報道記者了解，該款產品以萬科前海企業(yè)公館租金收益權作為標的，發(fā)行規(guī)模為30億，未來可在二級市場進行交易。

     無獨有偶，此前一天，萬達金融聯(lián)手快錢公司公布一款眾籌理財產品“穩(wěn)賺1號”，這是一款類REITs的產品，以萬達廣場作為基礎資產，募集資金全部投資于只租不售的萬達城市商業(yè)廣場項目。

      萬科與萬達的上述舉動意味著，房地產作為大類資產，在經過證券化之后，可以被分割為1000元或10000元從而讓大眾購買投資，也意味著更多的人可以成為萬科、萬達項目的“股東”。

      自去年“央四條”提出開展房地產信托投資基金（REITs）試點后，房地產資產證券化的進程明顯加快。21世紀經濟報道獲悉，萬科、萬達兩家公司的REITs試驗，背后均有當?shù)叵嚓P部門的支持，比如上海自貿區(qū)和深圳前海管委會。

      公募REITs的破冰意義

      萬科董秘譚華杰告訴記者，鵬華前海萬科REITs發(fā)行規(guī)模30億，一半用于購買前海萬科公館的資金收益權，另一半用于購買固定收益類的債券產品。

      接近鵬華基金的人士透露，機構投資者對首只公募REITs表現(xiàn)出濃厚的興趣；投資者亦可以在二級市場進行交易，交易門檻為10000元。

記者獲悉，鵬華前海萬科REITs的背后有前海管委會的大力支持。2014年，前海管委會向鵬華基金推薦了萬科前海公館項目作為REITs的基礎資產，且前海公館本身是BOT項目，產權仍屬于前海管委會，因此雙方自去年下半年接觸后很快設計了產品并向證監(jiān)會報批。

      譚華杰說，這款產品的意義在于，一是突破了傳統(tǒng)的私募REITs產品，公募的形式讓更多投資者參與進來；二是這只REITs針對的是不動產，此前很多與此類似的ABS項目并未投資房地產。

      萬科動作快，另一家巨頭萬達亦不甘落后。6月7日，萬達和快錢推出的眾籌產品“穩(wěn)賺1號”，投資門檻為1000元，期限為七年，預期租金年化收益率為6%，物業(yè)增值收益預期年化收益率為6%。由于認購起步價只有1000元，而發(fā)行規(guī)模數(shù)十億計，這個眾籌產品將大幅度突破私募200個份額的限制。

      對此，接近萬達的人士表示，上海自貿區(qū)給予了萬達特別支持。早在年初，萬達已和上海自貿區(qū)著手搭建準REITs權證交易平臺，該平臺是上海自貿區(qū)為萬達設置的定向開閘REITs平臺，為雙向跨境資金池。

萬達董事長王健林認為，“穩(wěn)賺1號”其實就是一個準REITs，待有關部門一批準，這個公司（基金）可以上市，變成公募而不是私募，就是真正的REITs。而在萬達本身的產品介紹中，“穩(wěn)賺1號”最終的退出方式也是以REITs形式上市。

     “我們將連發(fā)兩期，預計一期50億，如果收效良好，不排除萬達今后就不會再和外部投資機構合作，可能商業(yè)地產就只和內部的快錢合作了。”王健林稱。

      在諸多金融機構人士看來，萬科和萬達的試驗，其意義在于房地產資產的證券化并公募化?！爱a品的公募化，使得持有REITs產品份額的投資者從少數(shù)私募投資變?yōu)槎鄶?shù)投資者，這是前海萬科REITs對于REITs發(fā)展的主要意義?！敝袊鳵EITs聯(lián)盟秘書長王剛對21世紀經濟報道記者說，該款產品的獲批，將激發(fā)其他開發(fā)商和公募機構投身REITs的熱情。

      房地產資產證券化大潮

      譚華杰表示，盡管鵬華前海萬科REITs僅以租金收益權作為標的，和國際通行的REITs有所不同，但依然是公司的一次重要嘗試，如果條件允許，未來萬科的商業(yè)地產項目、創(chuàng)新業(yè)務均會采取多種金融化的方式運營，以減少資金沉淀；而萬科的角色，將更多變?yōu)橐粋€各類不動產資產的管理者。

      在此之前，萬科已經與凱雷、東方藏山合作，將部分商業(yè)項目股權出讓，并共同成立資產管理平臺，由萬科負責管理運營，將來以REITs形式上市。

      事實上，不僅是萬科、萬達，國內大型地產公司基本都有將商業(yè)資產證券化的打算，比如華潤置地、保利地產、龍湖集團、中海外、恒大地產等房企。

華潤置地旗下的持有物業(yè)建設面積已達341萬平方米，而保利地產、龍湖集團、中海外的持有物業(yè)建筑面積也已超過200萬平方米。

     “現(xiàn)在開發(fā)商都在轉型輕資產，他們旗下的優(yōu)質物業(yè)未來資產證券化打包成REITs上市，是一大趨勢，”北京一大型房企內部人士對記者說。

      在房地產資產證券化的大潮中，金融機構無疑是另一大推動力。鵬華基金有關人士透露，與萬科合作的產品獲批后，公司接連接到多家地產公司的詢問和合作意向。

     中信金石基金管理公司和具有華潤集團背景的嘉實基金為證監(jiān)會REITs試點企業(yè)。2014年，中信證券推行了兩款私募類REITs產品，分別為“中信啟航”專項資產管理計劃和中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產支持專項計劃。前者在深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉讓，后者推出售后返租。

      據(jù)悉，中信目前也在尋求做公募REITs的標的和機會。

      2014年11月，嘉實基金曾與上海城市地產控股有限公司宣布雙方合作成立房地產私募基金及房地產公募（REITs）管理公司，目前仍在推進之中。

      中國基金業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2015年4月底公募基金管理資產規(guī)模已達6.2萬億，但其投資范圍局限在股票、債券、貨幣這三大類資產。而公募REITs的誕生，將公募基金投資標的的范圍拓寬至房地產資產，未來REITs將進入中國內地居民的資產配置池。

      據(jù)相關部門統(tǒng)計，截至2014年底，全國逾70萬億信貸余額中商業(yè)性房地產貸款余額為15萬億，按照上市銀行60%抵押質押類貸款的比重估算，全面啟動資產證券化業(yè)務將對接一個總量約為10萬億的巨大市場。

      東方藏山資產管理有限公司總裁吳濤認為，未來REITs可以進入A股市場，開發(fā)商將持有物業(yè)股權的60%到70%打包上市，普通二級市場投資者通過買賣上市REITs股票持有相應的物業(yè)股權，同時有租金的收益權，這才達到真正國際意義上的REITs標準。

      吳濤對國內REITs的發(fā)展前景相當樂觀，“在推動相關立法改革的前提下，三年內，國內將會有REITs上市?！彼f。