劉衛(wèi)民：三大措施穩(wěn)定住房消費(fèi)

樓市不對稱回暖現(xiàn)象日漸明顯。

自4月以來，在“3·30”樓市新政助推下，北上廣深一線城市樓市成交量環(huán)比、同比均出現(xiàn)大漲。與此同時，受庫存高企、市場低迷影響，三、四線城市成交難現(xiàn)起色。有輿論認(rèn)為，近期陸續(xù)出臺的一系列樓市新政的提振力度或許用力過猛或出臺過早，加上各地陸續(xù)出臺的全面取消限購甚至直接刺激樓市的措施，可能會加劇樓市產(chǎn)生新的泡沫。

對此，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)研究室副主任劉衛(wèi)民在接受中國建設(shè)報記者獨(dú)家專訪時分析認(rèn)為，盡管各地紛紛出臺了一系列拉動房地產(chǎn)的政策措施，但尚不具備加劇房地產(chǎn)泡沫的條件。“房地產(chǎn)的資本利得正在下降，投資者已很難從房產(chǎn)增值中獲益，房租的投資收益率也普遍偏低，這都導(dǎo)致投資熱的降溫。”

構(gòu)建政策性住房消費(fèi)金融體系

對于輿論普遍關(guān)注的本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺的時機(jī)與力度是否合適問題，劉衛(wèi)民認(rèn)為“整體上比較恰當(dāng)”。

首先，從一季度宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和房地產(chǎn)市場看，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍處于探底過程，房地產(chǎn)投資增速回落到個位數(shù)以內(nèi)。短期內(nèi)“穩(wěn)增長”的關(guān)鍵是穩(wěn)投資，而穩(wěn)投資的重要舉措就是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸，避免房地產(chǎn)投資增速超跌，對整個經(jīng)濟(jì)和金融系統(tǒng)產(chǎn)生過度沖擊。因此，從這個意義上看，出臺“3·30”樓市新政以及連續(xù)降息是完全必要的。“所謂不要盲目刺激，我的理解是在調(diào)整房地產(chǎn)政策的過程中，注意嚴(yán)格防范金融風(fēng)險，既要滿足正常的貸款需求，也要控制好開發(fā)貸款和按揭貸款中的信用風(fēng)險。”

其次，從目前房地產(chǎn)面臨的主要問題看，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)最大的癥結(jié)在于高庫存，只有順利解開這一輪房地產(chǎn)高庫存的套，重新啟動社會資金配置機(jī)制，才是整個經(jīng)濟(jì)探底結(jié)束的時候。劉衛(wèi)民認(rèn)為，“下一階段需要關(guān)心的不是降息力度大小問題，更應(yīng)關(guān)心降息的落地效果。因?yàn)槌鲇趯Ψ康禺a(chǎn)風(fēng)險控制的考慮，有些銀行對房地產(chǎn)相關(guān)貸款仍會采取謹(jǐn)慎和收縮態(tài)度，從而削減降息政策的時效性。”

針對綜合住房金融政策的制定與改革，劉衛(wèi)民建議，短期內(nèi)要加快政策落地速度和力度，讓基本住房需求和改善性需求家庭盡快得到融資優(yōu)惠。在長期制度建設(shè)上，重點(diǎn)要全面構(gòu)建我國政策性住房消費(fèi)金融體系。“十八屆三中全會提出要建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，在開發(fā)環(huán)節(jié)已有國家開發(fā)銀行介入，但在住房消費(fèi)金融環(huán)節(jié)，尚未破題。”劉衛(wèi)民稱，建立政策性住房消費(fèi)金融體系，就是要向廣大住房消費(fèi)家庭提供低成本、長期性的金融支持，緩解商業(yè)性金融支持不足問題，降低整個住房金融體系風(fēng)險，促進(jìn)居民實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

房產(chǎn)稅宜降“交易”重“保有”

除了住房消費(fèi)金融體系，房產(chǎn)稅一直是這些年業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)，核心便是如何建立城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，強(qiáng)化市場的預(yù)期管理并進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅收體系。

劉衛(wèi)民認(rèn)為，房地產(chǎn)說到底是一個準(zhǔn)金融行業(yè)，兼具居住和投資雙重屬性，因此，對房地產(chǎn)市場預(yù)期的管理十分重要且必要。

他認(rèn)為，可以利用現(xiàn)在正在推進(jìn)的不動產(chǎn)登記、多規(guī)合一等改革契機(jī)，建立全國統(tǒng)一的城鎮(zhèn)存量住房信息系統(tǒng)。具體而言：第一，在實(shí)現(xiàn)存量住房信息全覆蓋基礎(chǔ)上，對新建商品房情況做到實(shí)時更新，對待售房屋、待租房屋以及空置率等關(guān)鍵性指標(biāo)納入正規(guī)的統(tǒng)計體系。第二，統(tǒng)一設(shè)計城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息逐級整合，合理挖掘和利用住房信息系統(tǒng)，結(jié)合城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃等多規(guī)合一的契機(jī)，制定更加科學(xué)合理的住房規(guī)劃。第三，通過權(quán)威、有效的渠道發(fā)布土地供應(yīng)量、住房上市量等信息，引導(dǎo)市場運(yùn)行預(yù)期。

目前，我國城鎮(zhèn)住房的稅收體系特點(diǎn)是：建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅負(fù)水平較重，保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕。因此，可按照總體稅負(fù)水平不變、避免重復(fù)征稅的基本原則，精簡建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅種，特別是要降低交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)壓力，提高住房存量資源的流動性。也就是說，只有這樣才能使?jié)撛诘馁彿啃枨蟮玫结尫拧?/p>

而在保有稅收環(huán)節(jié)，可以按照“全覆蓋、大減免、高累進(jìn)”的原則設(shè)計，使房產(chǎn)稅最終全面覆蓋存量房和新增住房，并采取較大的免稅面積，避免有房子的普通收入家庭受到房產(chǎn)稅的影響。同時，應(yīng)適當(dāng)調(diào)高累進(jìn)幅度，強(qiáng)化稅收對資源配置的調(diào)節(jié)作用，體現(xiàn)稅收的“二八法則”，即20%的人承擔(dān)80%的稅收負(fù)擔(dān)。

穩(wěn)定住房消費(fèi)宜從三方面入手

隨著樓市新政的接連出臺，一線城市是否取消限購的爭議聲再次響起。

劉衛(wèi)民認(rèn)為，在一線城市實(shí)施限購，是在目前條件下，行政成本比較小的一種調(diào)控辦法。對于一線城市房地產(chǎn)市場調(diào)控，他認(rèn)為要做到“一手緊、一手松”。

一手緊，就是維持“限購”，繼續(xù)控制住房需求增長速度；一手松，就是適度放開“限貸”，在二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、首付比例和貸款利率方面進(jìn)行調(diào)整，降低住房融資成本，引導(dǎo)新增常住人口以及改善性住房需求有效釋放。

而要穩(wěn)定目前住房消費(fèi)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，劉衛(wèi)民建議重點(diǎn)從三個方面入手。

一是為基本住房需求和改善性住房需求提供低成本、長周期的資金。短期內(nèi)，加快落實(shí)差別化的信貸政策，鼓勵企業(yè)“以價換量”，引導(dǎo)基本住房需求和改善性住房需求釋放，緩解房地產(chǎn)庫存壓力。從長期制度建設(shè)方面，可著手研究完善政策性住房消費(fèi)金融工具。

二是穩(wěn)定房地產(chǎn)住房支付能力和市場預(yù)期。使房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定的根本，在于保持實(shí)際住房支付能力穩(wěn)定和市場預(yù)期穩(wěn)定。例如，可采取中性的住房消費(fèi)金融政策，在合理確定住房支付壓力的基礎(chǔ)上，采取首付與利率的對沖機(jī)制，簡言之就是利率上漲時，降低首付；利率降低時，提高首付。同時，加大房地產(chǎn)開發(fā)以及供求信息的披露力度，提高市場資源配置效率。

三是完善住房保障體系建設(shè)，建立“宜租則租、宜買則買”的住房保障供應(yīng)體系，逐步取消住房保障的戶籍限制，特別是要加大大中城市住房保障力度，讓廣大居民能夠?qū)崿F(xiàn)安居樂業(yè)。