房?jī)r(jià)未來(lái)上漲空間有限 供大于求整體格局未變

-數(shù)據(jù)回升并非“大漲”前奏

-“供大于求”整體格局未變

房?jī)r(jià)未來(lái)上漲空間有限(市場(chǎng)觀察)

日前，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10569元/平方米，環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.45%。市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，樓市新政持續(xù)發(fā)酵、股市走強(qiáng)刺激需求、經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)預(yù)期增強(qiáng)等是近期樓市“升溫”的重要因素。不過(guò)，在整體“供大于求”格局未變、居民資產(chǎn)配置趨勢(shì)日益多元化的背景下，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲空間有限，分化走勢(shì)仍將延續(xù)。

5月成交創(chuàng)6年新高

最近，樓市似乎已經(jīng)感受到了初夏的溫度。在價(jià)格上，與4月份相比，5月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加9個(gè)，價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量則減少了8個(gè)。而在成交量上，5月份30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)15.5%，同比增長(zhǎng)34.9%，亦創(chuàng)下了近6年的同期新高。

具體看，我國(guó)一、二、三線(xiàn)城市成交量均有不同程度的上升。其中，一線(xiàn)城市5月份成交量同比增幅由4月的59.2%上升至82.7%；二線(xiàn)城市由4月的25.0%上升至25.3%；三線(xiàn)城市則由4月的25.5%上升至32.1%。

對(duì)于近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，中國(guó)指數(shù)研究院在其報(bào)告中分析指出，近期貨幣政策利好持續(xù)加碼，地方層面也緊跟中央步伐積極出臺(tái)相應(yīng)的“促需求”和“穩(wěn)消費(fèi)”政策，與此同時(shí)，各大房企也都趁勢(shì)加大了推盤(pán)力度，這些都為樓市回暖增添了動(dòng)力，最終促使住宅整體成交量的平穩(wěn)釋放。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授張鐵剛告訴本報(bào)記者，近期房?jī)r(jià)的回暖受到流動(dòng)性、資本市場(chǎng)以及樓市自身供需等多重因素的影響。“首先，央行近期的降息降準(zhǔn)在一定程度上保障了市場(chǎng)整體的流動(dòng)性；其次，資本市場(chǎng)的火熱也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了傳導(dǎo)；最后，樓市前期已經(jīng)經(jīng)歷了一輪較為充分的調(diào)整，自身也有回升需求。”張鐵剛分析。

股市與樓市互相拉動(dòng)

在許多業(yè)內(nèi)人士眼中，近期高位震蕩的股市無(wú)疑成了樓市的“最佳外援”。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，滬指不久前在接近5000點(diǎn)時(shí)重挫，這樣的寬幅震蕩背后必然引發(fā)前期獲利資金出逃，與之相比，樓市則成為固化資產(chǎn)、保值增值的首選。

“在吸收流動(dòng)性上，股市和樓市既有相互替代的作用，也能產(chǎn)生互相拉動(dòng)的效果。”張鐵剛介紹說(shuō)，一方面，股市的上漲讓更多人釋放了改善性住房需求；另一方面，股市震蕩時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)釋放也會(huì)引起部分資金流向樓市，從而推高房?jī)r(jià)。

不過(guò)，也有專(zhuān)家認(rèn)為，沒(méi)有必要把股市視為樓市的“救世主”。申萬(wàn)宏源證券研究所首席分析師桂浩明表示，股市和樓市只是資金流動(dòng)中的不同選項(xiàng)，并且這種流動(dòng)從來(lái)都是雙向的。與股市下跌相比，人們對(duì)樓市未來(lái)的預(yù)期才是影響房?jī)r(jià)最重要的因素。

有關(guān)專(zhuān)家進(jìn)一步指出，房?jī)r(jià)的上漲會(huì)讓住宅資產(chǎn)本來(lái)就不高的流動(dòng)性變得更差，而大多數(shù)業(yè)主會(huì)發(fā)現(xiàn)持有物業(yè)收益的機(jī)會(huì)成本實(shí)際上已經(jīng)過(guò)高，擁有多套住宅不僅沒(méi)有實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值保值，反而還會(huì)失去財(cái)富的流動(dòng)性，這反過(guò)來(lái)將抑制房?jī)r(jià)的過(guò)度上漲。

分化走勢(shì)仍將延續(xù)

值得注意的是，短暫而局部的回暖并未改變總體房?jī)r(jià)同比仍然下跌的事實(shí)。統(tǒng)計(jì)顯示，盡管跌幅收窄，但5月份全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)同比仍然下跌了3.73%。其中，南通、西安等37個(gè)城市同比跌幅在5%-10%之間，而桂林、三亞等16個(gè)城市同比跌幅更是超過(guò)了10%。

專(zhuān)家指出，我國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的形成，是人口拐點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、收入格局和居民財(cái)富配置轉(zhuǎn)型等趨勢(shì)性因素共同作用的結(jié)果。因此，如果將近期適度的回暖視作房?jī)r(jià)重返“大漲通道”的前奏，那么顯然是不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹?/p>

“事實(shí)上，與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化水平相比，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有巨大的發(fā)展空間。但是就目前而言，我國(guó)人口仍過(guò)度向大城市集中，區(qū)域位置不同的住宅價(jià)格差異巨大，不同地區(qū)樓市分化明顯?？梢灶A(yù)計(jì)，接下來(lái)房?jī)r(jià)仍會(huì)呈分化走勢(shì)，熱點(diǎn)地區(qū)漲幅可能較高。”張鐵剛表示，未來(lái)房地產(chǎn)格局向扁平化發(fā)展將會(huì)是一個(gè)合理的方向。

作為普通購(gòu)房者，應(yīng)該如何看待近期樓市的回暖呢？業(yè)內(nèi)人士建議，市民買(mǎi)房置業(yè)時(shí)要結(jié)合自身家庭的實(shí)際需求，不要因沖動(dòng)或投機(jī)心理而入市，選擇區(qū)域時(shí)也應(yīng)盡量避免價(jià)格漲幅過(guò)快、炒作氛圍過(guò)重的片區(qū)。