房地產(chǎn)開發(fā)商與小偷——談住宅偷面積怪象

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在一般意義上很難把房地產(chǎn)開發(fā)商與小偷混為一談。但是現(xiàn)實(shí)有時(shí)候卻又是那么奇怪，他們走到了一起，一起經(jīng)營著房地產(chǎn)開發(fā)這塊大蛋糕。既然能把開發(fā)商和小偷說到一塊，說白了就是他們都在偷。小偷一般偷的是錢和物，偶爾還有偷情的。那開發(fā)商偷的到底是什么呢？先拋開“稅”不說，答案是“面積”。

對(duì)于“偷面積”這一說法，相信做房地產(chǎn)的和做建筑設(shè)計(jì)特別是做住宅設(shè)計(jì)的甚至于各地的建設(shè)管理部門都不會(huì)覺得陌生。那么這個(gè)“偷面積”到底是怎么一回事呢？現(xiàn)在用一個(gè)純住宅項(xiàng)目來舉例說明，姑且把這個(gè)項(xiàng)目稱作“1㎡用地項(xiàng)目”。這個(gè)項(xiàng)目只有1㎡的用地，政府規(guī)定只能建3㎡建筑面積的住宅，開發(fā)商在報(bào)建時(shí)也是按3㎡建筑面積進(jìn)行報(bào)建，但待竣工驗(yàn)收后通過違章改建加建，使住宅實(shí)際建筑面積達(dá)到了4㎡。很明顯開發(fā)商“偷”了1㎡的建筑面積。開發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)單位從住宅的方案設(shè)計(jì)階段就已經(jīng)為竣工驗(yàn)收后如何更容易偷面積想好了方案。

下面我大概的闡述一下開發(fā)商“偷面積”的一般手法。各地的房屋建筑面積測(cè)繪規(guī)范里都有一些可以不用計(jì)算建筑面積或計(jì)算一半建筑面積的規(guī)定，而目前開發(fā)商正是主要利用了這些規(guī)定來進(jìn)行“偷面積”的 。例如層高＜2.2m建筑空間不用計(jì)算建筑面積、室內(nèi)局部2層高的空間只要計(jì)算一層的建筑面積、普通凸窗和落地凸窗可以不用計(jì)算建筑面積、不封閉的陽臺(tái)建筑面積按其投影面積的一半計(jì)算，有些地方更是規(guī)定了雙層高陽臺(tái)不用計(jì)算建筑面積。利用“不封閉的陽臺(tái)建筑面積按其投影面積的一半計(jì)算”這規(guī)定開發(fā)商可以把陽臺(tái)設(shè)計(jì)得很大例如10㎡，等到竣工驗(yàn)收后再把陽臺(tái)封閉成一間房間或廳，通過這一方法可以偷5㎡；利用“雙層高陽臺(tái)不用計(jì)算建筑面積”這規(guī)定開發(fā)商可以在住宅內(nèi)設(shè)計(jì)一個(gè)雙層高陽臺(tái)例如面積也是10㎡，等到竣工驗(yàn)收后把雙層高陽臺(tái)封閉，而且在豎向再加建一層樓板，通過這一方法可以偷了20㎡；利用“室內(nèi)局部2層高的空間只要計(jì)算一層的建筑面積”這一條，開發(fā)商可以在室內(nèi)設(shè)計(jì)一個(gè)雙層高的空間，例如面積也是10㎡，等到竣工驗(yàn)收后，在雙層高空間上空加建一層樓板，這樣也可以偷10㎡；至于“層高＜2.2m建筑空間不用計(jì)算建筑面積”這一條現(xiàn)在多用在別墅、多層和高層住宅的首層戶型，例如設(shè)計(jì)一個(gè)層高2.15米的地下室或半地下室，等到竣工驗(yàn)收后再往下多挖幾十厘米，這樣就能得到一個(gè)正常使用的空間了，通過這一招，可以輕松偷到幾十上百甚至更多的面積；利用落地凸窗和普通凸窗偷面積這一招用的最通常了，也不必多說，只不過現(xiàn)在有些地方限制了凸窗的高度，偷出來的面積凈高一般只有2M，已經(jīng)不太好用了。以上偷面積的方法中利用凸窗和單層陽臺(tái)以及層高＜2.2M的建筑空間這3種方式去偷的算是比較含蓄的偷法，因?yàn)椴恍枰鎏嗟母膭?dòng)；利用雙層高陽臺(tái)和室內(nèi)雙層高空間去偷的次之，畢竟需要增加一層樓板，而且雙層高陽臺(tái)封閉還會(huì)對(duì)外立面有很大的影響；現(xiàn)在還有利用天井來偷面積的方法（把以后要改成房間或廳的空間先留成一個(gè)凹槽狀的天井，竣工后再每層加建樓板）更是彪悍。這些偷面積的方法宅在住宅套內(nèi)還可以多種方法多個(gè)地方同時(shí)使用，這樣，60㎡1房1廳的住宅可以偷成90㎡3房2廳，80㎡2房2廳的可以偷成120㎡4房2廳等等，更有甚者，每套住宅偷得的面積能占該套住宅建筑面積的100%。

那到底開發(fā)商為什么要“偷面積”呢？是為了給購房者更多的實(shí)惠嗎？表面上看好像是，其實(shí)不然。其目的是“錢”。下面我們做詳細(xì)的分析。

在這里我們首先要向大家介紹一個(gè)政府規(guī)劃部門對(duì)一個(gè)項(xiàng)目建筑面積總量控制的指標(biāo)——“建筑容積率”。下面套用《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范》(SZJG/T22-2006) 中建筑容積率的定義：在建設(shè)用地范圍內(nèi)，所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值。還是拿上面舉例用的“1㎡用地項(xiàng)目”來說吧，政府規(guī)定了這個(gè)項(xiàng)目的容積率是3，也就是這個(gè)項(xiàng)目地上部分只能建3㎡的建筑面積。這個(gè)容積率指標(biāo)與這塊地的總價(jià)有很大的關(guān)聯(lián)，一般來說容積率越高，地價(jià)越高。假設(shè)開發(fā)商在這個(gè)項(xiàng)目買地花了9000元，每平方米建筑面積的建設(shè)成本是3000元。如果開發(fā)商老老實(shí)實(shí)的蓋樓，不用偷面積的伎倆，那這樓每平方米的成本價(jià)是（9000+3000×3）÷3=6000元/㎡，如果開發(fā)商偷了1㎡的建筑面積，那情況會(huì)怎樣呢？在這里假設(shè)這偷來的1㎡建筑面積由開發(fā)商加建完成，它的建設(shè)成本也是3000元/㎡（如果這偷來的1㎡建筑面積由購房者自己加建完成的話，開發(fā)商付出的成本為零），這時(shí)候每平方米的真實(shí)成本價(jià)是（9000+3000×4）÷4=5250元/㎡。但因?yàn)檎?guī)定只能建3㎡的建筑面積，房產(chǎn)證上也只能寫成3㎡，計(jì)算房子總價(jià)時(shí)也只能按這3㎡來計(jì)算，開發(fā)商在賣樓的時(shí)候會(huì)把這偷來的1㎡說成是贈(zèng)送了1㎡，這時(shí)候按3㎡（實(shí)際是4㎡）建筑面積折算出來的成本價(jià)是（9000+3000×4）÷3=7000元/㎡，看起來比沒偷面積時(shí)的成本價(jià)6000元/㎡貴。但其實(shí)這時(shí)候它的真實(shí)成本價(jià)5250/㎡元已經(jīng)比沒偷面積時(shí)的成本價(jià)6000元便宜了750元/㎡。這750元/㎡的利潤就被開發(fā)商獨(dú)吞或者由開發(fā)商和購房者瓜分了。我總結(jié)了一條公式來反映每平方米建筑面積的成本價(jià)與偷面積比例之間的關(guān)系：P=A÷(1+n%)D+B, 其中P代表每平方米建筑面積的成本價(jià)，A代表地的總價(jià)，B代表每平方米建筑面積的建設(shè)成本，D代表政府允許這塊地建設(shè)的建筑面積，n%代表偷得的建筑面積占政府允許建設(shè)的建筑面積的百分比（假設(shè)所偷來的面積的建設(shè)成本也為B）。由于A、B、D都是固定的，當(dāng)n%越大，P就越小，這也是現(xiàn)在開發(fā)商偷面積越來越厲害的原因。

從上面的公式可以看出，這偷面積的實(shí)質(zhì)偷的是地價(jià)，也相當(dāng)于免費(fèi)的提高了土地的容積率。偷面積的最大受益方是開發(fā)商，購房者表面看起來好像占了點(diǎn)便宜，其實(shí)不然。受害方是政府、建筑設(shè)計(jì)單位、購房者以及整個(gè)社會(huì)。

首先開發(fā)商偷得這部分面積是不用付地價(jià)及其他費(fèi)用的，相當(dāng)于政府白白流失了財(cái)政收入。其次對(duì)于建筑設(shè)計(jì)單位來說，因?yàn)樵O(shè)計(jì)費(fèi)是按建筑面積的多少來收取的，開發(fā)商要求做偷面積的方案難度比不偷面積時(shí)大得多，而一般這些偷的面積是沒辦法收取設(shè)計(jì)費(fèi)的。再次，對(duì)于購房者來說，表面上好像占了點(diǎn)便宜，但由于除了開發(fā)商自己沒有人會(huì)確切的清楚該房子的真實(shí)成本價(jià)，因而購房者到底占了多少便宜，不清楚，況且房子作為一件使用年限差不多上百年的耐用品，加建的這一部分的安全性就值得懷疑了。另外這種偷面積的行為造成了社會(huì)資源的極大浪費(fèi)，因?yàn)橥得娣e需要先通過竣工驗(yàn)收后才能偷，所以為了應(yīng)付竣工驗(yàn)收所砌的墻體等，在偷面積時(shí)都要拆除，本來一次可以澆好的樓板，為了偷面積，分成了兩次來澆，浪費(fèi)了人力和資源，污染了環(huán)境。對(duì)于社區(qū)配套來說，會(huì)帶來不少的壓力，例如一個(gè)房子報(bào)建時(shí)是2房居住3個(gè)人的，經(jīng)過偷面積變成4房了，居住人口由3個(gè)變成5個(gè)了，這樣整個(gè)小區(qū)累加起來人口的增加就是一個(gè)很大的數(shù)字，會(huì)造成社區(qū)配套滿足不了實(shí)際需求。

住宅建設(shè)是我國民生工程中的重要一環(huán)，無論開發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)單位都應(yīng)該以提高住宅的性能、改善住宅的居住環(huán)境、增加住宅的文化和精神內(nèi)涵等方面作為其主要目標(biāo)。而現(xiàn)在開發(fā)商把精力放在如何偷面積上面，在他們的要求下建筑設(shè)計(jì)單位為了生存，即使有多大的不愿意，也只能跟隨著開發(fā)商的腳步，把精力放在如何“偷面積”上面去。一個(gè)方案能否被開發(fā)商同意，很大程度上在于這個(gè)方案能否更容易偷更多面積上。設(shè)計(jì)的本意在這里被徹底的顛覆了。

“偷面積”這種現(xiàn)象的存在，在房?jī)r(jià)上行時(shí)助推了地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲，而現(xiàn)在成了開發(fā)商抵抗房?jī)r(jià)下行的藥方。“偷面積”這種現(xiàn)象的存在歪曲了房?jī)r(jià)，歪曲了住宅的真實(shí)面積，同時(shí)也歪曲了社會(huì)的倫理道德，造成了更多社會(huì)的不公。

首先是造成道德法律上的不公。拿通常意義上的“小偷”來說，他們偷了一定數(shù)額的財(cái)物，是犯法的，但我們的開發(fā)商“偷面積”卻能安然無恙，而開發(fā)商偷得的利益卻比“小偷”大得多。在“偷面積”這種現(xiàn)象上，開發(fā)商、建筑設(shè)計(jì)單位、購房者是否犯法，值得大家深思，也值得我們的法律界人士研究。當(dāng)我們大部分人生活在這種偷來的面積里時(shí)，我們的內(nèi)心是否有過不安。

其次是造成了多偷面積的開發(fā)商與少偷或不偷面積的開發(fā)商之間的不公平競(jìng)爭(zhēng)。多偷面積的開發(fā)商，其住宅的每平方米的真實(shí)成本價(jià)比少偷或不偷面積的開發(fā)商低，會(huì)偷的開發(fā)商比不會(huì)偷的開發(fā)商賺錢。

再次是造成了普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房在設(shè)計(jì)與建造上的不公。有些地方在一個(gè)住宅開發(fā)項(xiàng)目上限定了要有一定比例的經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房，這些經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房由開發(fā)商建設(shè)并無償提供給政府，是非盈利部分，因而出現(xiàn)了開發(fā)商對(duì)于可以出售的商品房，用盡了偷面積的方法，但對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房，絕對(duì)不偷一點(diǎn)面積，即使是最常用的凸窗也不同意采用這種奇特的現(xiàn)象。

對(duì)于開發(fā)商“偷面積”的現(xiàn)象，制定面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范的部門以及相應(yīng)的執(zhí)法部門應(yīng)該深思。那些不用計(jì)算建筑面積以及計(jì)算一半建筑面積的規(guī)定是否還有存在的需要，也許當(dāng)初制定這些規(guī)定的時(shí)候是為了改善居住空間，但現(xiàn)在這些規(guī)定產(chǎn)生的效果已經(jīng)與初衷相去甚遠(yuǎn)了。希望我們的住宅設(shè)計(jì)和建設(shè)在全社會(huì)的共同努力下能夠盡快回到正常的軌道下，不要在“偷面積”這個(gè)誤區(qū)里越陷越深，因?yàn)樽≌吘故鞘俏覀兠恳粋€(gè)人肉體和靈魂的居所，是一件大事。