房地產(chǎn)開發(fā)的造價控制管理

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　　近幾年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，供需兩旺。隨著“大盤”、“精品”時代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的進度也在加快，在這個過程中如何求生存、求發(fā)展，是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。在相同的區(qū)域環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品外，最重要的是降低項目開發(fā)成本，最大限度地提高投資效益，這一點受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)注，既是熱點又是難點。如何降低項目開發(fā)成本，提高投資效益?對房地產(chǎn)開發(fā)的造價信息進行有效地控制與管理是關(guān)鍵。

　　1房地產(chǎn)開發(fā)全程造價的分類及其特點

　　目前，根據(jù)我國建設(shè)工程項目的建設(shè)程序，房地產(chǎn)項目從醞釀、規(guī)劃、建設(shè)到投入使用大致分為四個階段：項目投資決策階段(項目建議書、可行性研究、投資收益分析)，項目規(guī)劃設(shè)計階段(項目規(guī)劃設(shè)計、方案審批)，項目實施階段(施工階段)，項目竣工結(jié)算階段。

　　在項目投資決策階段，開發(fā)商依據(jù)建議書編制初步投資估算，做可行性研究報告時編制詳細投資估算，由于都是投資估算，一般誤差在+30%到-20%之間，所以誤差較大。

　　這一階段建設(shè)工程造價控制的難點是：

　　第一，項目具體實施方案尚未確定，估算難以達到準確;

　　第二，此階段開發(fā)商有時是為了爭取項目的開工，行政決策意識比較強，投資估算偏小;

　　第三，投資估算所選用的數(shù)據(jù)資料信息有時難以真實的反應(yīng)實際情況。

　　在項目規(guī)劃設(shè)計階段，從控制建設(shè)工程造價來說一般又分為四個小階段：

　　第一，方案規(guī)劃階段，該期間開發(fā)商應(yīng)根據(jù)方案圖紙和說明書，作出含有各專業(yè)的詳盡的建安造價估算書;

　　第二，初步設(shè)計階段，開發(fā)商根據(jù)初步設(shè)計圖紙和說明書及概算定額(擴大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額)編制初步設(shè)計總概算;概算一經(jīng)批準，即為控制擬建項目工程造價的最高限額;

　　第三，技術(shù)設(shè)計階段(擴大初步設(shè)計階段，簡稱擴初)，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)技術(shù)設(shè)計的圖紙和說明書及概算定額(擴大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額)編制初步設(shè)計修正總概算;

　　第四，施工圖設(shè)計階段，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)施工圖紙和說明書及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算，用以核實施工圖階段造價是否超過批準的初步設(shè)計概算。

　　施工圖預(yù)算是確定承包合同價，結(jié)算工程價款的主要依據(jù)。設(shè)計階段的造價控制是一個有機聯(lián)系的整體，各設(shè)計階段的造價(估算、概算、預(yù)算)相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成設(shè)計階段的控制系統(tǒng)。

　　在項目實施期間，開發(fā)商主要按照施工圖紙，結(jié)合承包方實際完成的工程量，以合同價為基礎(chǔ)，撥付工程款。該階段造價控制的難點在：第一，因物價上漲所引起的造價提高;第二，由于設(shè)計中難以預(yù)計而在施工階段實際發(fā)生的工程和費用;第三，考慮到業(yè)主提高標(biāo)準，指定材料、設(shè)備而引起的工程費用的上漲。在竣工驗收階段，全面匯集在工程建設(shè)過程中實際花費的全部費用，開發(fā)商以合同和工程實體為基礎(chǔ)，如實體現(xiàn)建設(shè)工程的實際造價，編制竣工決算。

　　2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造價控制技術(shù)與方法

　　2.1立項階段的造價控制措施房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對收入與造價分析時，相對來講，收入的不確定性可能大一些，對于造價來講，如材料費用，盡管也會隨市場波動，但相對來講可能小一些。對開發(fā)項目可行性進行造價相對準確的估算，不僅對于項目可行性研究十分重要，而且對于造價控制也十分重要，把造價控制由事后控制做到事前控制。在造價估算時，按會計分類盡可能的進行細化，使以后在造價控制時能夠有的放矢。同樣一個項目，不同的企業(yè)因為其信用、融資能力的不同而造成造價與風(fēng)險是不相同。因此要根據(jù)企業(yè)自身的特點和把控風(fēng)險能力的不同，合理安排好風(fēng)險與資金利用率之間的平衡，安排好資金鏈。

　　2.2設(shè)計階段的造價控制措施有資料表明，初步設(shè)計階段影響投資的可能性是75%~95%，技術(shù)設(shè)計影響投資的可能性是35%~75%，施工圖設(shè)計階段影響投資的可能性是25%~35%，而到了施工階段，影響工程造價的可能性已經(jīng)只有10%。由此看來，控制工程造價的關(guān)鍵在于設(shè)計階段。因此影響建設(shè)項目投資造價控制的主要階段是設(shè)計階段，設(shè)計階段是投資造價控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設(shè)項目設(shè)計的節(jié)約是最大的節(jié)約，認真做好設(shè)計階段投資控制對控制建設(shè)項目投資至關(guān)重要，是控制建設(shè)項目投資的根本所在。一份好的設(shè)計方案，不僅要取得良好的社會效益，還應(yīng)具有經(jīng)濟的合理性。長期以來，建設(shè)單位普遍對建設(shè)項目的設(shè)計階段重視不夠，較少過問設(shè)計方案的經(jīng)濟合理性，致使一些設(shè)計項目的設(shè)計質(zhì)量不高。2.3基建階段的造價控制措施按基建程序辦事，就是要遵循工程建設(shè)的客觀規(guī)律辦事，它是多年來基本建設(shè)正反兩方面經(jīng)驗的科學(xué)總結(jié)。要合理安排開工順序和提高交用標(biāo)準。積極引進市場機制和競爭機制，在承發(fā)包上實行招投標(biāo)，是全面造價管理工作的重點。把競爭機制引入全面造價管理，在相對平等的條件下進行招標(biāo)承包，擇優(yōu)選擇工程承包公司、設(shè)計單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位。凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定全部完成，要有竣工驗收單，如有甩項應(yīng)在驗收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減帳的清理，重點做好材料價差及竣工調(diào)價的審定工作。

　　3結(jié)語

　　長期以來，人們習(xí)慣于把尋找開發(fā)項目、項目實施作為重點工作來抓，而把造價的控制與管理工作集中在竣工結(jié)算審核階段，畢竟是被動控制、事后控制。筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將“開源”與“節(jié)流”并重，切實重視開發(fā)項目的造價控制與管理。在項目運作的各個階段施行全過程、全方位的造價控制，以利房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)，為企業(yè)實現(xiàn)效益最大化、獲得持續(xù)健康發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

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