節(jié)能環(huán)保型住宅是提升房產(chǎn)品質(zhì)重要抓手

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摘要：當(dāng)前和“十二五”期間，住宅與房地產(chǎn)業(yè)面臨兩大任務(wù)，一是調(diào)結(jié)構(gòu)，二是轉(zhuǎn)方式。調(diào)結(jié)構(gòu)就是增加保障性住房和中低價位、中小戶型普通商品住房供應(yīng)；轉(zhuǎn)方式就是轉(zhuǎn)變粗放式的發(fā)展方式，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅     當(dāng)前和“十二五”期間，住宅與房地產(chǎn)業(yè)面臨兩大任務(wù)，一是調(diào)結(jié)構(gòu)，二是轉(zhuǎn)方式。調(diào)結(jié)構(gòu)就是增加保障性住房和中低價位、中小戶型普通商品住房供應(yīng)；轉(zhuǎn)方式就是轉(zhuǎn)變粗放式的發(fā)展方式，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅產(chǎn)品質(zhì)量和性能，走“資源利用少、環(huán)境負(fù)荷低、科技含量高、生態(tài)良性循環(huán)”的可持續(xù)發(fā)展之路。

    提高住宅品質(zhì)，一個重要的抓手就是住宅性能認(rèn)定制度，通過性能認(rèn)定，促進(jìn)住宅技術(shù)進(jìn)步，提高住宅綜合品質(zhì)，建設(shè)長壽命、高品質(zhì)的省地節(jié)能環(huán)保型住宅。

    成就與問題并存改革開放以來，我國住宅建設(shè)取得了舉世矚目的成就：初步建立了符合住宅產(chǎn)業(yè)化方向的住宅建筑和部品體系、技術(shù)支撐體系和質(zhì)量控制體系；一大批建筑材料和部品部件實現(xiàn)了通用化設(shè)計、系列化開發(fā)和集約化生產(chǎn)，淘汰了一批不符合資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)要求的落后產(chǎn)品；推行了住宅性能認(rèn)定制度，建成了一批示范工程，住宅的適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能、安全性能和耐久性能大幅度改善，培育了一批集住宅開發(fā)、設(shè)計、施工、構(gòu)配件制造和物業(yè)服務(wù)為一體的綜合性住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，以住宅建設(shè)相關(guān)企業(yè)合作為基礎(chǔ)形成的產(chǎn)業(yè)化聯(lián)盟開始出現(xiàn)。如龍信集團(tuán)10多年前施工建設(shè)的仁恒濱江園小區(qū)，2002年被評為3A級住宅，為提高上海住宅建設(shè)的品質(zhì)起到了很好的示范作用。

    盡管我國住宅產(chǎn)業(yè)有了較大發(fā)展，但從全國整體上看，目前傳統(tǒng)的粗放式的建設(shè)方式未從根本上改變，與中央提出的節(jié)能減排以及構(gòu)建資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的要求還有很大差距。住宅（建筑）使用壽命短、住宅產(chǎn)業(yè)化水平低、建設(shè)方式粗放等方面的問題還很突出。

    目前我國建筑統(tǒng)計平均壽命僅30年左右。而歐美等發(fā)達(dá)國家如英國、法國、美國的建筑統(tǒng)計平均壽命分別為125年、85年、80年。在我國，許多建筑未達(dá)到設(shè)計使用年限即被拆除，甚至有些建筑剛投入使用不久即被拆除，造成資源和能源的極大浪費，還產(chǎn)生大量建筑垃圾。

    此外，在住宅產(chǎn)業(yè)化方面，盡管我國1999年就明確提出了推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的目標(biāo)、工作內(nèi)容和要求，但由于缺乏必要的法律保證、政策和資金支持以及相應(yīng)的工作機(jī)制，住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展一直比較緩慢，粗放式的建設(shè)方式長期得不到改變。


　　提升住宅品質(zhì)的重要手段面對這樣的現(xiàn)狀，亟待提高我國住宅的品質(zhì)，打造百年住宅體系。而提高住宅品質(zhì)一個重要的抓手就是住宅性能認(rèn)定制度。


　　住宅性能認(rèn)定制度是國際通行的慣例。國外開展住宅性能認(rèn)定已有多年的歷史。法國是最早建立住宅性能評定制度的國家，1948年就對建筑中使用的新部品和新技術(shù)進(jìn)行認(rèn)定，并于1974 年正式建立“住宅性能評定制度”，由專門機(jī)構(gòu)組織評價和認(rèn)定。此后住宅性能評定制度逐步擴(kuò)展到整個歐洲。日本1978年開始在工業(yè)化住宅中推行性能認(rèn)定，叫住宅性能表示制度，其后又逐步擴(kuò)大到所有新建住宅和既有住宅，并在1999年制定了《住宅品質(zhì)確保促進(jìn)法》加以保障。美國、澳大利亞、韓國等也都有自己的住宅性能認(rèn)定制度。

    我國的住宅性能認(rèn)定制度是伴隨著住房制度改革和住宅市場化的實施建立起來的。從20世紀(jì)90年代開始進(jìn)行研究，1998年7月，建設(shè)部成立住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室，內(nèi)設(shè)住宅性能認(rèn)定處，開始籌備建立住宅性能認(rèn)定制度。1999年4月，建設(shè)部印發(fā)了《商品住宅性能認(rèn)定管理辦法》（試行），從當(dāng)年7月1日起在全國試行住宅性能認(rèn)定制度。

    在我國，實施住宅性能認(rèn)定制度，對于促進(jìn)住宅技術(shù)進(jìn)步、提高住宅質(zhì)量、推動住宅產(chǎn)業(yè)化及節(jié)能減排發(fā)揮了重要作用。

    近幾年來，住宅性能認(rèn)定特別注重通過預(yù)審從住宅設(shè)計開始就考慮住宅的節(jié)能減排和可持續(xù)發(fā)展，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是在住宅設(shè)計中遵循“模數(shù)協(xié)調(diào)和改造性”的原則，使與住宅相關(guān)的部品及構(gòu)配件的生產(chǎn)及安裝做到系列化、標(biāo)準(zhǔn)化、裝配化，減少施工中材料浪費及建筑垃圾的產(chǎn)生；二是推廣整體廚房和干濕分離、功能分離的裝配式整體衛(wèi)浴系統(tǒng)，提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平；三是降低窗墻面積比，鼓勵應(yīng)用外遮陽窗，倡導(dǎo)太陽能等可再生能源利用，促進(jìn)建筑節(jié)能；四是減少沒有功能的構(gòu)建、裝飾以及景觀水體的設(shè)置，節(jié)約資源；五是積極創(chuàng)建全裝修的3A 級住宅。也正因為如此，在“廣廈獎”推薦項目中，我們特別強(qiáng)調(diào)要實施住宅性能認(rèn)定。普通住宅性能等級達(dá)到2A級水平，保障性住房性能等級達(dá)到1A級以上。一方面，希望通過“廣廈獎”引導(dǎo)企業(yè)開展住宅性能認(rèn)定，另一方面，希望通過性能認(rèn)定提高住宅品質(zhì)。

    目前，我國住宅性能認(rèn)定制度的社會影響力和認(rèn)可度不斷提高。對消費者來說，在區(qū)位和價格相當(dāng)?shù)那闆r下，更愿意購買通過A級性能認(rèn)定的住宅；開發(fā)企業(yè)的積極性也有了提高，由最初的“要我做性能認(rèn)定”轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔乙鲂阅苷J(rèn)定”。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從申請1A級住宅性能認(rèn)定，發(fā)展到申請2A級和3A級住宅性能認(rèn)定，有的企業(yè)甚至將申請3A級住宅性能評定列入了企業(yè)的年度計劃任務(wù)。

    加大推廣力度當(dāng)然，我們也應(yīng)該看到，住宅性能認(rèn)定工作還有很多不足。首先是推行面不夠廣，這項工作已經(jīng)開展12年了，每年申請認(rèn)定的住宅項目面積與全國年竣工住宅面積相比，比重很小。其次是發(fā)展不平衡。地區(qū)差別很大，企業(yè)之間開展也不平衡，相對于一些知名的大企業(yè)，中小企業(yè)的積極性更高。

    產(chǎn)生以上問題的原因是多方面的，主觀因素是一些地方重視不夠、開發(fā)企業(yè)和消費者認(rèn)識不足，我覺得主要還是制度設(shè)計和市場環(huán)境方面的原因。從制度設(shè)計看，國家沒有作為一項強(qiáng)制性制度從法律層面予以保障，《住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》也不是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。從市場看，近幾年開發(fā)企業(yè)房子不愁賣，賣的絕大多數(shù)還是“毛坯房”，性能好壞無所謂，一些知名的大企業(yè)，銷售情況更好，要求性能認(rèn)定的積極性不高。而消費者主要考慮的是區(qū)位和價格，對住宅性能不了解也考慮不多。因此，這些都阻礙了性能認(rèn)定制度的廣泛推行。

    住宅性能認(rèn)定是一項好的制度，有利于提高住宅品質(zhì)和科技含量，有利于引導(dǎo)消費者樹立合理的消費觀念，有利于住宅部品的升級換代，有利于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。

    更重要的是，住宅與房地產(chǎn)業(yè)是大量消耗資源能源的產(chǎn)業(yè)，是節(jié)能減排的重點領(lǐng)域。未來住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不能建立在大量的資源投入和廉價的勞動力基礎(chǔ)上，必須轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，依靠技術(shù)進(jìn)步把住宅產(chǎn)業(yè)打造成先進(jìn)制造業(yè)，提高發(fā)展的質(zhì)量和水平，走可持續(xù)發(fā)展之路。因此，應(yīng)進(jìn)一步完善住宅性能認(rèn)定制度，充分發(fā)揮這項制度的作用。

    首先應(yīng)借鑒日本、韓國等國做法，通過立法把住宅性能認(rèn)定作為一項強(qiáng)制性制度推行。住宅作為商品，應(yīng)該分等級，按質(zhì)論價。住宅作為居民家庭最主要的財產(chǎn)，政府應(yīng)該維護(hù)消費者的權(quán)益，讓消費者了解所購住宅的各方面性能。

    其次要鼓勵開發(fā)企業(yè)積極開展住宅性能認(rèn)定。2008年7月，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會印發(fā)了《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，對符合國家《住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》和《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》等先進(jìn)節(jié)地技術(shù)的房地產(chǎn)項目，優(yōu)先予以金融支持。可采取更多的激勵政策。在開發(fā)企業(yè)信用等級評價中，應(yīng)把開展性能認(rèn)定情況作為評價內(nèi)容。

    最后要健全工作機(jī)制，提高住宅性能認(rèn)定評審的服務(wù)水平。住宅性能認(rèn)定并非只是得出一個簡單的認(rèn)定結(jié)論，它本質(zhì)上是一種技術(shù)服務(wù)，要通過提高技術(shù)服務(wù)水平使企業(yè)受益，引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)長壽命高品質(zhì)住宅。同時要結(jié)合性能認(rèn)定加強(qiáng)相關(guān)科研工作，根據(jù)認(rèn)定結(jié)果總結(jié)出住宅達(dá)到各項性能指標(biāo)所需的技術(shù)措施和標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)造做法。