宏觀調(diào)控步步緊，全面預(yù)算控成本

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——談地產(chǎn)企業(yè)如何建設(shè)全面預(yù)算管理體系

調(diào)控步步收緊，地產(chǎn)資金流轉(zhuǎn)模式受到挑戰(zhàn)

從2009年下半年國務(wù)院頒布國四條，抑制投機(jī)性住房投資開始，中央及地方的地產(chǎn)調(diào)控政策層出不窮，步步收緊，到目前為止陸續(xù)出臺(tái)了包括新國十條、二套房認(rèn)定政策、限購令、土地出讓金在內(nèi)的系列政策，并公布了閑置土地整理黑名單，提高了房貸比例及利率，覆蓋了買地、建設(shè)、開盤、竣工等地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要環(huán)節(jié)。

新政公布后，主要城市住房市場(chǎng)交易量都出現(xiàn)明顯下降，價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)也有所放緩，呈現(xiàn)維持緩慢增長(zhǎng)或保持高位的態(tài)勢(shì)。據(jù)最新公布的數(shù)據(jù)，上周(10月18日-24日)，35個(gè)城市中有20個(gè)城市商品房成交量環(huán)比下跌。其中，15個(gè)城市跌幅超過10%。10大重點(diǎn)城市中，廣州位居跌幅之首，跌幅達(dá)69.61%，南京、武漢和北京緊隨其后，跌幅分別為36.85%、32.11%和27.24%。

新政對(duì)土地出讓金的繳取管理更為嚴(yán)格，并多方限制下游投資需求，控制預(yù)售許可發(fā)放管理，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)造成了較大壓力，地產(chǎn)企業(yè)過去單純依靠資金高速流轉(zhuǎn)、粗放經(jīng)營的盈利模式受到挑戰(zhàn)，盈利空間也必將受到極大程度的擠壓。

雖然目前政策的實(shí)際執(zhí)行情況和執(zhí)行效果仍有待檢驗(yàn)，但國家本次宏觀調(diào)控的決心不容小視，短期內(nèi)宏觀調(diào)控的力度將不會(huì)放松，市場(chǎng)的觀望情緒也因此進(jìn)一步加強(qiáng)。地產(chǎn)企業(yè)的銷售情況普遍受到了較大打擊，在這種情況下，資金流的緊張和危險(xiǎn)可想而知。

企業(yè)樂觀有余，警惕不足，短期供求關(guān)系悄然轉(zhuǎn)變

與2008年地產(chǎn)宏觀調(diào)控有所不同的是，本次調(diào)控中大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)前景仍保持較為樂觀的心態(tài)，這大約是基于兩個(gè)原因：一是由于地產(chǎn)歷次宏觀調(diào)控，尤其是2008年來勢(shì)洶洶的調(diào)控最終都以失敗告終，地產(chǎn)企業(yè)已能在調(diào)控中保持較為平靜的心態(tài)；二是由于2009年全國房?jī)r(jià)飛漲中各開發(fā)商已實(shí)現(xiàn)資金回籠，資金相對(duì)充裕，短期內(nèi)資金鏈仍可持續(xù)。

但同時(shí)也要注意到，本次調(diào)控的嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)勝于2008年，且正是市場(chǎng)供應(yīng)大幅推出的節(jié)點(diǎn)，短期供應(yīng)關(guān)系正在悄然改變。2009年下半年，開發(fā)商開工項(xiàng)目普遍增多。2010年6月份，全國住宅新開工量達(dá)到1.9億平方米。這些項(xiàng)目會(huì)在明年年中陸續(xù)竣工，導(dǎo)致屆時(shí)商品住房供應(yīng)集中推出。

而另一方面，投資需求的抑制，市場(chǎng)的觀望情緒，將降低住宅的有效購買需求。在限購令及房貸政策不放松的前提下，投資需求雖然能夠通過違規(guī)操作繼續(xù)進(jìn)行，但其規(guī)模已無法與調(diào)控前同日而語，主要城市的投資需求將得到較大抑制。此消彼長(zhǎng)之下，短期住宅地產(chǎn)的供求關(guān)系將悄然改變，在調(diào)控不放松的前提下，未來住宅的價(jià)格走勢(shì)向下調(diào)整的可能性驟然增加。

外部環(huán)境尚未明朗，地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期盈利不可持續(xù)

不管本次調(diào)控的走勢(shì)如何，我們可以看到，政府對(duì)于房?jī)r(jià)泡沫的打壓決心空前，這是由于房?jī)r(jià)畸高給民眾生活帶來的影響已經(jīng)累及實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)、危及社會(huì)穩(wěn)定，相對(duì)于財(cái)政收入，這是更讓政府關(guān)注的問題。因此，長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)再次重現(xiàn)前些年瘋狂上漲情況的概率已經(jīng)大大降低。

與之對(duì)應(yīng)的，是土地價(jià)格的居高不下，從年初調(diào)控開始，主要城市的土地出讓面積大幅西江，但土地出讓金額仍保持在較高水平，并頻頻出現(xiàn)地王現(xiàn)象。1-9月份，北京、上海兩地的土地出讓樓面價(jià)格分別為4888、4471元/平米，與2009年平均樓面價(jià)格相比，分別提高25.6%、16.8%。

根據(jù)上市公司及各地公開的房地產(chǎn)開發(fā)成本，土地成本只占到不到30%，更多的利潤空間被粗放的管理、頻繁的變更、不必要的建安成本侵占，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)可以通過快速的資金流轉(zhuǎn)或坐等土地紅利等方式實(shí)現(xiàn)較大利潤空間的階段里，成本的粗放管理服從于快速的項(xiàng)目推出，而未來在國家調(diào)控力度加強(qiáng)，監(jiān)管手段常態(tài)化的背景下，提升內(nèi)部管理能力，向成本要利潤，是房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控中獲得生存并取得持續(xù)發(fā)展的必要措施。

應(yīng)對(duì)長(zhǎng)期挑戰(zhàn)，全面預(yù)算管理是控制成本的重要手段

實(shí)施全面預(yù)算管理能夠大幅提升地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效率。強(qiáng)化預(yù)算管理可以使地產(chǎn)企業(yè)從源頭和總量上管好現(xiàn)金流，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)管理與控制，提高資金使用效率，這對(duì)于融資和回款難度趨大的地產(chǎn)企業(yè)來說非常關(guān)鍵。此外，全面預(yù)算管理作為一套在其他類型企業(yè)中應(yīng)用有效的管理工具，能夠?qū)⑵髽I(yè)成本管控、日常經(jīng)營、部門協(xié)調(diào)等關(guān)鍵問題融合到同一個(gè)體系中，有助于促進(jìn)粗放擴(kuò)張的地產(chǎn)企業(yè)提升自身管理能力。

地產(chǎn)開發(fā)的特殊性導(dǎo)致全面預(yù)算推行困難。房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，開發(fā)投資額巨大，開發(fā)周期長(zhǎng)，涉及資金額度大，風(fēng)險(xiǎn)高，外部競(jìng)爭(zhēng)激烈，政策調(diào)控密集，這些特點(diǎn)都決定了企業(yè)經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)和變動(dòng)較大，全面預(yù)算編制的準(zhǔn)確性就難以保證，如果執(zhí)行不力，只會(huì)大幅增加各部門工作量，反而提高了人力成本，降低了工作效率。也因此，目前國內(nèi)真正應(yīng)用全面預(yù)算體系的地產(chǎn)企業(yè)為數(shù)不多。

但全面預(yù)算管理同時(shí)也是地產(chǎn)企業(yè)未來應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈、調(diào)控頻密的必要手段。目前，包括綠城、中國水電建設(shè)開發(fā)集團(tuán)、中房地集團(tuán)在內(nèi)的眾多知名地產(chǎn)公司早已開始探索在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的可行性。以北京某地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)為例（以下簡(jiǎn)稱ZY集團(tuán)），其全面預(yù)算管理體系從構(gòu)建到實(shí)施歷時(shí)半年之久，包含了管理體系、內(nèi)容體系，明確了全面預(yù)算的組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)、具體科目、編制原則及依據(jù)，并制定了預(yù)算調(diào)整機(jī)制及考核機(jī)制（如圖1所示）。

圖1 某地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理體系示意圖

基于本次全面預(yù)算編制工作的參與，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行全面預(yù)算體系構(gòu)建的過程中，應(yīng)注意如下幾點(diǎn)，循序漸進(jìn)，以達(dá)到提升效率，降低成本的目標(biāo)。|!---page split---|

1、堅(jiān)決貫徹全面預(yù)算管理理念。全面預(yù)算管理與財(cái)務(wù)預(yù)算管理有鮮明的不同，預(yù)算中包含了除財(cái)務(wù)指標(biāo)外的還有費(fèi)用率、直接材料、人工成本等業(yè)務(wù)、管理指標(biāo)，從多個(gè)維度對(duì)企業(yè)運(yùn)營進(jìn)行分解、對(duì)接，因此預(yù)算的制定需要經(jīng)營人員和管理人員的共同參與，也需經(jīng)過自上而下、自下而上的若干反復(fù)才能最終形成，只有高度的內(nèi)部一致，才能保證預(yù)算編制的有效性及合理性。在全面預(yù)算體系構(gòu)建中，為了達(dá)到內(nèi)部理念的統(tǒng)一，ZY集團(tuán)就全面管理體系的構(gòu)建進(jìn)行了多次培訓(xùn)及討論，為預(yù)算體系的推行奠定了基礎(chǔ)。

2、明確循序漸進(jìn)的改革思路。全面預(yù)算管理目前缺少國家標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用定額，各企業(yè)在開發(fā)中不計(jì)成本趕進(jìn)度的做法也導(dǎo)致企業(yè)積累成本費(fèi)用數(shù)據(jù)不足，因此，在實(shí)行全面預(yù)算的初期，各項(xiàng)成本、費(fèi)用的核定欠缺依據(jù)，工作難度大。ZY集團(tuán)在預(yù)算制定的前兩年，通過多次溝通探討，建立預(yù)算指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并適度放寬考核標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置預(yù)算準(zhǔn)確度指標(biāo)對(duì)相應(yīng)責(zé)任人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，集團(tuán)建立一套房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本、費(fèi)用科目體系, 作為未來預(yù)算編制依據(jù)，以期逐步形成符合自身的定額標(biāo)準(zhǔn)。

3、考慮預(yù)算與業(yè)務(wù)的銜接性。地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，影響因素廣，這對(duì)預(yù)算的準(zhǔn)確制定和嚴(yán)格執(zhí)行帶來了較大難度。為此，ZY集團(tuán)在預(yù)算編制中采取了零基、增量、固定、彈性等多種預(yù)算編制方式，與業(yè)務(wù)形成更為緊密合理的銜接；在執(zhí)行中，通過年度預(yù)算及項(xiàng)目預(yù)算兩個(gè)維度來進(jìn)行考核管理，除短期的年度預(yù)算及滾動(dòng)預(yù)算外，制定較為長(zhǎng)期的項(xiàng)目預(yù)算，二者定期進(jìn)行匹配；并對(duì)預(yù)算進(jìn)行定期調(diào)整，形成滾動(dòng)預(yù)算，逐步收縮調(diào)整幅度，提高預(yù)算的執(zhí)行效果。

4、加強(qiáng)對(duì)預(yù)算的考核管理。預(yù)算的執(zhí)行不僅需要上下一心的努力，同樣也需要事中、事后的控制、分析、獎(jiǎng)懲。根據(jù)預(yù)算編制的成熟情況，分不同階段設(shè)置相應(yīng)的獎(jiǎng)懲指標(biāo)，以提高全員參與預(yù)算的積極性及對(duì)預(yù)算準(zhǔn)確度、執(zhí)行力度的控制，是實(shí)施全面預(yù)算體系必不可少的環(huán)節(jié)。

全面預(yù)算體系是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要清晰的戰(zhàn)略、明確的目標(biāo)、長(zhǎng)期的積累及規(guī)范的內(nèi)部管理體系，配合適應(yīng)的信息管理系統(tǒng)及專業(yè)人才，才能發(fā)揮其作用，當(dāng)全面預(yù)算管理的理念融入到企業(yè)日常運(yùn)營的方方面面，房地產(chǎn)企業(yè)的成本、運(yùn)營管理水平必將邁上新的臺(tái)階。