集體所有土地征用與房屋拆遷補(bǔ)償?shù)牧鶄€(gè)問題

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              集體所有土地征用與房屋拆遷補(bǔ)償?shù)牧鶄€(gè)問題
    讀者來信：
    我是浦東新區(qū)高行鎮(zhèn)某村居民，最近遇到拆遷問題，十分困擾。在集體土地征用與房屋拆遷補(bǔ)償過程中，我們有哪些權(quán)利？集體土地征用與房屋拆遷補(bǔ)償應(yīng)遵守哪些法律規(guī)定？如果在拆遷、評估與補(bǔ)償過程中，我們受到不公正的待遇，我們該怎么辦？……
以下是關(guān)于這些問題的簡要分析和解答，供讀者參考。
    問：集體土地征用與房屋拆遷應(yīng)遵守哪些法律法規(guī)？上海市有哪些相關(guān)的政策規(guī)定？我們可依據(jù)哪些規(guī)定來保障自己的權(quán)益？
    答：集體土地征用與房屋拆遷，首先要遵守國家憲法和土地管理法中關(guān)于集體土地征用與房屋拆遷的規(guī)定。其他政策性文件包括：（1）國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》國發(fā)2004（28）號文；（2）國土資源部的部門規(guī)章包括《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》（國土資發(fā)[2004]238號）；《關(guān)于加快推進(jìn)征地補(bǔ)償安置爭議協(xié)調(diào)裁決制度的通知》（國土資發(fā)[2006]133號文）；（3）上海市主要有以下政策規(guī)定：包括《上海市實(shí)施<；；中華人民共和國土地管理法>；；辦法》、《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置若干規(guī)定》、《關(guān)于〈上海市征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置若干規(guī)定〉若干應(yīng)用問題的通知》、《關(guān)于切實(shí)做好征地補(bǔ)償安置管理工作的通知》、《上海市征用集體所有土地拆遷房屋評估技術(shù)規(guī)范》等。
    問：在拆遷過程中，我們作為村民、農(nóng)村集體成員和房屋所有權(quán)人，我們享有哪些權(quán)利？ 
    答：列入拆遷范圍的農(nóng)村居民，享有的權(quán)利包括：住房所有權(quán)、集體所有土地共有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、拆遷受償權(quán)、參與決策權(quán)、集體財(cái)產(chǎn)收益分配權(quán)、受償請求權(quán)等。拆遷受償主要包括三大部分：第一，因住宅拆遷而獲得的補(bǔ)償；第二，因土地被征用而獲得的補(bǔ)償；第三，因集體公共財(cái)產(chǎn)被征用或拆遷而獲得的財(cái)產(chǎn)。
    按照現(xiàn)有的土地管理制度，農(nóng)民對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)占有權(quán)益受到限制。雖然根據(jù)《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，"農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。"這說明，全民所有制土地所有權(quán)主體是國家，集體土地所有權(quán)主體是勞動(dòng)群眾集體，除此之外的任何組織和個(gè)人都不能成為土地的所有權(quán)主體。但是，在農(nóng)民占有土地產(chǎn)權(quán)方面，卻被《土地管理法》規(guī)定為"農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村民或集體所有的由村集體組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營管理"，屬于"兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有，由村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營管理"。這導(dǎo)致實(shí)踐中就可能把農(nóng)民和農(nóng)戶這個(gè)構(gòu)成集體的元素排斥在土地產(chǎn)權(quán)所有者之外。
    問：在村民不知情且未公示評估公司的情況下，村干部宣布評估結(jié)束，但卻拒絕公布明細(xì)賬目，提出一定要等撤隊(duì)以后才允許代表察看。請問這是否合法？
    答：這是不合法的。按照《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置若干規(guī)定》第14條的規(guī)定，集體土地征用與房屋拆遷補(bǔ)償?shù)某绦虬凑铡渡虾３鞘蟹课莶疬w管理實(shí)施細(xì)則》執(zhí)行。拆遷立項(xiàng)并公告以后，雖然由拆遷人委托評估，但評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)向所有被拆遷人送達(dá)。按照有關(guān)規(guī)定，拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，有權(quán)在收到評估報(bào)告后15日內(nèi)向上海市估價(jià)師協(xié)會(huì)的有關(guān)組織部門申請鑒定。被拆遷戶作為房屋所有權(quán)人系拆遷當(dāng)事人之一，有權(quán)知道評估結(jié)果，對評估結(jié)果有異議的，有權(quán)通過適當(dāng)?shù)耐緩竭M(jìn)行救濟(jì)。
    問：經(jīng)了解，我們的耕地竟然只值1500元 － 5760元/畝，房屋宅基地是2880元/畝。這和官方網(wǎng)站公布的相鄰區(qū)域的高行鎮(zhèn)某街坊地塊的市場價(jià)格相去甚遠(yuǎn)，這個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公平嗎？ 
    答：集體所有土地征用與拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和國有土地的出讓價(jià)格出現(xiàn)差異，是由于當(dāng)前的土地管理制度和定價(jià)機(jī)制導(dǎo)致的。國有土地出讓實(shí)行“招牌掛”制度，而集體所有土地拆遷補(bǔ)償是參照市場基準(zhǔn)價(jià)格，協(xié)議定價(jià)。根據(jù)《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置若干規(guī)定》的第6規(guī)定，征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制撤銷的，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積。其中，“被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新”，由征地單位委托具有市房地資源局核準(zhǔn)的房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估；“同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)及價(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)”，由被拆除房屋所在地的區(qū)（縣）人民政府制定并公布。
    關(guān)于土地征用的土地補(bǔ)償費(fèi)等，上海市郊區(qū)農(nóng)村的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照上海市《關(guān)于切實(shí)做好征地補(bǔ)償安置管理工作的通知》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
    問：非居住房屋的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何確定？ 
    答：拆遷非居住房屋，實(shí)行貨幣化補(bǔ)償。拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個(gè)人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，被拆遷人的貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：被拆除房屋的建安重置價(jià)+相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用。其中，被拆除房屋的建安重置價(jià)和相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，由建設(shè)單位委托具有市房地資源局核準(zhǔn)的房屋拆遷估價(jià)資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估。除此之外，還包括設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用及其他因設(shè)備無法恢復(fù)和造成停產(chǎn)、停業(yè)而支付的補(bǔ)償費(fèi)。　　
     宅基地上的副業(yè)棚舍和其他附屬物，按本市有關(guān)國家建設(shè)征地財(cái)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)國土資源部、建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定和參照建設(shè)工程分類的預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合本市的市場供求綜合因素確定的，其中分為農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、非居住房屋及附屬設(shè)施、畜禽類、水產(chǎn)品（養(yǎng)殖業(yè)）、種植業(yè)、苗木花卉等。對未列入補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范圍的產(chǎn)業(yè)或物品，則采取雙方協(xié)商形式，這些補(bǔ)償不計(jì)土地使用權(quán)基價(jià)和價(jià)格補(bǔ)貼的補(bǔ)償因素。
    問：如果補(bǔ)償太低，可以拒絕拆遷嗎？對拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生爭議達(dá)不成一致，該如何處理？ 
    答：拆遷許可問題，是由所在區(qū)縣政府批準(zhǔn)。對于合法取得《拆遷許可證》的拆遷行為，被拆遷人不能拒絕拆遷。但如果對拆遷許可不服的，可以通過法律途徑對許可證的合法性進(jìn)行救濟(jì)。對拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議而不能簽訂補(bǔ)償協(xié)議的，拆遷人或被拆遷人的任何一方均可向所在區(qū)縣的房地產(chǎn)行政主管部門申請裁決。對裁決結(jié)果不服的，可以申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。在復(fù)議或訴訟過程中，拆遷人可依法申請先予執(zhí)行。