對房地產(chǎn)拆遷評估的幾點(diǎn)思考

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對房地產(chǎn)拆遷評估的幾點(diǎn)思考

　　房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件是每個評估師在進(jìn)行估價時，首先必須掌握的重要資料，是確認(rèn)房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)，或以產(chǎn)權(quán)為擔(dān)保和債權(quán)并存和房地產(chǎn)抵押權(quán)等權(quán)益的有效法律憑證，它包括房地產(chǎn)證及土地出讓(轉(zhuǎn)讓)合同，建筑用地規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，房地產(chǎn)預(yù)售許可證，建筑工程竣工驗(yàn)收證明等等。這些合法性文件直接關(guān)系到評估方法，雖然自20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)制度改革，特別是《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》頒布實(shí)施以來，城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理逐步完善，但過去大量的歷史遺留問題致使相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)權(quán)屬狀況錯綜復(fù)雜，理清房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況，是估價師在估價日常工作中的難點(diǎn)之一，同時又是正確估價的基礎(chǔ)。
　　各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件所記載的房地產(chǎn)權(quán)屬內(nèi)涵各不相同，但都與房地產(chǎn)估價息息相關(guān)，例如在城市房屋動遷評估中，我們經(jīng)常會遇到有些房屋下面的土地是劃撥性質(zhì)，有些房屋下面的土地是出讓，有些有產(chǎn)權(quán)證，有些沒產(chǎn)權(quán)證，有些房產(chǎn)證注明用途為住宅，而實(shí)際上有商業(yè)價值，有些房產(chǎn)證上證明為辦公樓，而實(shí)際上下面卻是大型的商場，對于這種情況在選用評估方法時應(yīng)堅(jiān)持“合理、合法、合情”的原則。
　　二、把握對等原則
　　在房屋拆遷工作中，動遷單位與被動遷往往是處在不對等的地位中，這主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)地位，參與拆遷的主動性，補(bǔ)償安置協(xié)議中所處的地位是不同的，在拆遷過程中，被拆遷人是被動的，被拆遷人的被動地位使其合法權(quán)益容易受侵害。為了消除被拆遷入的抵觸情緒，應(yīng)在政策上傾斜，保護(hù)被拆遷入的合法權(quán)益。進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償時，其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)略高于(至少不低于)所在類區(qū)同類普通住房的正常市場價格水平。當(dāng)然過分加重拆遷人的負(fù)擔(dān)，會打擊拆遷人的積極性，進(jìn)而影響城市改造和建設(shè)。
　　三、關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷評估
　　隨著加快城鎮(zhèn)建設(shè)的步伐，許多中小城市迅速地向農(nóng)村擴(kuò)張，帶來了大量的農(nóng)村房屋拆遷。農(nóng)村房屋所占用土地大多為農(nóng)村集體土地，沒有房產(chǎn)證和土地證，這種情況下，作為估價師應(yīng)采用何種方法進(jìn)行估價呢y這與安置方式有關(guān)，如果以實(shí)物安置(拆一補(bǔ)一)，就應(yīng)采用成本法對房屋裝修以及附屬物進(jìn)行估價，如果以貨幣形式進(jìn)行補(bǔ)償，就應(yīng)當(dāng)以重置價對房屋、裝修以及附屬物進(jìn)行評估，再考慮原有土地使用權(quán)的價值，這里的原有土地使用權(quán)不應(yīng)低于該地塊當(dāng)前市場出讓價格，而實(shí)際工作中，采用貨幣補(bǔ)償時，往往由政府定區(qū)位地價，然后再考慮房屋重置價。