拆遷補償單價如何評估？

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拆遷補償單價如何評估

　　問：市民擔(dān)心正在公示的“區(qū)位補償指導(dǎo)單價”會拉升房價，對此您怎么看?
　　聶院長：指導(dǎo)單價可能會對房價有一定的影響，但公示之后的實際情況要比專家組預(yù)想的要好。當(dāng)初預(yù)計部分區(qū)位中低于指導(dǎo)價的房子價格會有一個較快較大的漲幅，但由于這個單價是采用該地區(qū)磚混二等二手房的均價算出來的，加之這些房屋交易量不是很多，所以，指導(dǎo)單價公示后對整個房市的沖擊不大。
　　比如河西地區(qū)，原來按地級算是五級、六級，現(xiàn)在一下升格到二級區(qū)位，拆遷補償也將從過去的每平方米1000多元升至每平方米3600元。但同時，該地區(qū)目前的二手房房價已經(jīng)達到并超過這個數(shù)字，“拉升”之憂沒必要。
　　另外，如果不談“炒房”等因素，河西的房價已基本到位，再大幅上漲的空間很小。即便是炒家，“炒”也就是“炒”預(yù)期效應(yīng)。通過公示，房價并沒有大的波動，這個信號提醒樓蟲，不要貿(mào)然入市。問：不管影響大小，事實上某些板塊已經(jīng)開始有借指導(dǎo)單價提高之名行房價上漲之實的趨勢，對此，政府應(yīng)該有什么措施?聶院長：實際上，今年以來，從中央到地方，各級政府已經(jīng)做了一些工作，從宏觀上來規(guī)范房地產(chǎn)市場，抑制高房價。比如，央行的121號文件、南京的加大土地供應(yīng)量、拆遷準(zhǔn)備金要到位等等。
　　南京人明顯感覺到房價在往上跑，應(yīng)該是在去年春節(jié)前后，那段時間，南京房價猛地漲了20%至30%，但是從今年下半年開始，房價上漲的趨勢開始減緩。開發(fā)商找理由抬高房價是要過市場檢驗這一關(guān)的，并不是抓住一個理由，就能把價格炒上去的。
　　補償上不封頂評估只高不低
　　問：如果按照新拆遷法而增加的補償款還不足以填補房價上漲的空當(dāng)，那么，靠什么來保障拆遷戶的利益?
　　聶院長：新辦法與老辦法相比最顯著的變化是實行“等價有償、市場保價”原則。《拆遷區(qū)位補償指導(dǎo)單價》是“最低價”和“保障線”。拆遷戶最后所得到的補償總額應(yīng)該不低于以平均價格在同一地段購買相同面積房屋的總價。
　　市場化評估的好處很明顯：何時動遷，何時評估，拆遷戶補償由當(dāng)時的市場來確定。很多市民埋怨補償指導(dǎo)單價“太低”，這是把指導(dǎo)單價與203號令中的補償單價進行簡單對比的結(jié)果。實際上，拆遷補償指導(dǎo)單價是根據(jù)每個區(qū)位級別中各個分區(qū)的二手房成交均價而制定的，它是一個“保底不封頂”的最低保障線。在實際拆遷補償時，房地產(chǎn)市場評估單價一般都會高于指導(dǎo)單價。問：房產(chǎn)部門相關(guān)負責(zé)人認為，《拆遷區(qū)位補償指導(dǎo)單價》是“較為妥當(dāng)”的，您認為呢?聶院長：拆遷是一項周期性很長的工作，短的要三四個月，長的要七八個月。