城市房屋拆遷應(yīng)注意證據(jù)保全

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城市房屋拆遷應(yīng)注意證據(jù)保全

由于城市房屋拆遷涉及拆遷人當(dāng)事人的切身利益，牽扯范圍廣，情況復(fù)雜，處理難度大，處理不好易造成矛盾激化。因此在房屋拆遷過程中，做好證據(jù)保全工作，妥善處理糾紛至關(guān)重要。筆者結(jié)合幾年來房屋拆遷案件中存在的問題，認(rèn)為在城市房屋拆遷過程中以下幾種情況應(yīng)注意采取證據(jù)保全。
一、對代管房屋的證據(jù)保全。代管人亦屬于被拆遷人，但由于代管人對被拆遷房屋沒有所有權(quán)、處分權(quán)、在所有權(quán)人不在的情況下，拆遷人應(yīng)就被拆遷的房屋面積、建筑材料的構(gòu)成、房屋的新舊程度等有關(guān)證據(jù)進行保全，如果代管人是房屋拆遷主管部門的，補償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。如果未就上述證據(jù)采取保全措施而拆遷，則為糾紛發(fā)生制造了溫床。
二、對被拆遷人已向法院起訴的房屋的證據(jù)保全。在房屋拆遷過程中，拆遷當(dāng)事人對補償、安置等裁決不服的，可以在法定期限內(nèi)向法院提起訴訟，在訴訟期間如果拆遷人未給被拆遷人作了安置或提供周轉(zhuǎn)用房的，應(yīng)當(dāng)停止拆遷。如果給被拆遷人作了安置或提供了周轉(zhuǎn)用房的可以不停止拆遷。對此種情況是否施行證據(jù)保全，沒有法律規(guī)定，但筆者認(rèn)為應(yīng)對被拆遷人的房屋進行證據(jù)保全，以防止進行訴訟時缺少必要的證據(jù)。
三、對有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋的證據(jù)保全。拆除產(chǎn)權(quán)有糾紛的房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛未解決的，由拆遷人提出補償安置方案，報縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)后實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對被拆除房屋作勘察記錄，并向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。
四、對設(shè)有抵押權(quán)的房屋的證據(jù)保全。對拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。如果雙方在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議的，由拆遷人按有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋實施拆遷，并進行相應(yīng)的證據(jù)保全工作。
五、對租賃房屋的證據(jù)保全。拆除出租住宅房屋，應(yīng)當(dāng)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持，因拆遷而引起變動原租賃合同條款的，應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)修改。在審查租賃關(guān)系時應(yīng)審查房產(chǎn)部門發(fā)放租賃許可證，對無證的不應(yīng)予以保護。并應(yīng)對原租賃合同，產(chǎn)權(quán)變更書，變更后的租賃合同等作必要的證據(jù)保全。