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工程項目管理軟件系統(tǒng)

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淺談產(chǎn)品定位與建筑規(guī)劃設(shè)計

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摘要:建筑產(chǎn)品定位和規(guī)劃設(shè)計的先例早已有之,但是在我國的建筑業(yè)并未形成足夠的重視程度,沒有充分認識到這兩者對于產(chǎn)品生產(chǎn)的重要作用,筆者以多年從事房地產(chǎn)工作的實際體會,從內(nèi)涵、流通關(guān)系和作用三個方面闡述建筑規(guī)劃設(shè)計與定位。 

    關(guān)鍵詞:定位設(shè)計規(guī)劃    Abstract: The precedent for building product positioning and planning and design has long been it, but the construction industry in our country do not form a sufficient degree of attention, not fully aware of the important role of these two products, I for many years engaged in real estateexperience, from the content, distribution relationships and the role of three aspects of architecture planning, design and positioning.Keywords: positioning design and planning      1、產(chǎn)品定位    1.1產(chǎn)品定位的概念    以建筑作為一種產(chǎn)品(這里所指的產(chǎn)品,是指生產(chǎn)過程而言的,不是計劃經(jīng)濟時期的一般概念)是因為建筑在市場流通過程中是商品。建筑定位是根據(jù)本項目所在地域的經(jīng)濟、政治、人文和風俗習慣等,依據(jù)項目本身自有的特點和對市場未來發(fā)展趨勢的判斷,結(jié)合項目自身特有的其他制約因素,找到適合于項目的客戶群體,在客戶群體消費特征的基礎(chǔ)上,充分考慮他們的生活模式和心里需求,一覽建筑文庫,進一步進行產(chǎn)品定位,包括住宅項目,商業(yè)項目,寫字樓項目,工業(yè)項目等。建筑定位的最終目的在于創(chuàng)造市場的空白點,是產(chǎn)品在有效營銷策略的推動下,迅速進入市場搶占份額,創(chuàng)造較高的銷售量并取得品牌轟動效應。     1.2建筑定位的方法    定位方法:先確定產(chǎn)品定位和客戶定位,再根據(jù)產(chǎn)品定位和客戶定位確定形象定位。    定位外延包括:客戶定位、主題定位、價格定位、品質(zhì)定位、競爭定位、和形象定位。    1.3產(chǎn)品定位的根據(jù)    市場定位是項目策劃的核心、本源,滿足市場需求始終是開發(fā)商的第一要務,是項目全程策劃的出發(fā)點和回歸點,是在項目策劃初期就必須首先明確。市場定位的前提是一份市場調(diào)研分析報告(調(diào)研涵蓋宏觀、中觀、微觀,內(nèi)容涉及政治、經(jīng)濟、科技、文化等方面),這是定位的前提條件,沒有這些,定位顯然是無本之木、無源之水了。    2、建筑設(shè)計    2.1建筑設(shè)計的概念    建筑設(shè)計(ctural Design )是指建筑物在建造之前,設(shè)計者按照建設(shè)任務,事先設(shè)想好在施工過程和使用過程中所存在的或可能發(fā)生的問題并且同時擬定好解決這些問題的辦法、方案,并作為后續(xù)工作的依據(jù),從而使得整個工程得以在預定的投資限額范圍內(nèi),按照周密考慮的預定方案,統(tǒng)一步調(diào),順利進行 。并使建成的建筑物充分滿足使用者和社會所期望的各種要求。    2.2建筑設(shè)計的方法    通過長期的實踐,建筑設(shè)計者創(chuàng)造、積累了一整套科學的方法和手段,一是可以用圖紙、建筑模型或其他手段將設(shè)計意圖確切地表達出來,才能充分暴露隱藏的矛盾,從而發(fā)現(xiàn)問題,同有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員交換意見,使矛盾得到解決。二是為了尋求最佳的設(shè)計方案,還需要提出多種方案進行比較。方案比較,是建筑設(shè)計中常用的方法。從整體到每一個細節(jié),對待每一個問題,設(shè)計者一般都要設(shè)想好幾個解決方案,進行一連串的反復推敲和比較。    2.3設(shè)計工作的工作階段:搜集資料、初步方案、初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計施工圖和詳圖等,循序進行,這就是基本的設(shè)計程序。它因工程的難易而有增減。    3、流程關(guān)系    建筑(以最典型的住宅為例)市場流通是這樣產(chǎn)生的:在正式開發(fā)前,開發(fā)商對整個市場,尤其是周邊市場的同類型產(chǎn)品進行一次全面調(diào)研, 分析其供求關(guān)系、購買群體特點、市場反映和前景、成及利潤核算;然后根據(jù)上述分析結(jié)果和本項目的地理位置、開發(fā)規(guī)模、 公司狀況等特點進行本項目的策劃; 再擬定項目的開發(fā)目標和利潤目標, 并進行的科學論證。從而定出該目的產(chǎn)品定位、產(chǎn)品形式和開發(fā)周期。一覽建筑文庫wk.yl1001.com/jz把住宅定位于產(chǎn)品,一般的藝術(shù)品,從根本上找到了開發(fā)商與設(shè)計師之間的矛盾所在。所以在住宅開發(fā)中, 設(shè)計師不能僅僅把自己當作藝術(shù)家,還要讓自己成為與開發(fā)商及消費者溝通的工程師。對產(chǎn)品的加分與減分當項目的產(chǎn)品定位、 產(chǎn)品形式和開發(fā)周期確定以后就進入具體實施過程。我們可以把它劃分為概念策劃、 方案確定、方案深入( 擴初設(shè)計) 、施工圖設(shè)計、材料選型、施工等多個階段,并根據(jù)各階段的特點進行具體劃分, 加強對節(jié)點的審核與控制。    定位是設(shè)計的重要依據(jù)和內(nèi)容,設(shè)計是定位的后續(xù)程序,同時在設(shè)計過程中體現(xiàn)定位的要求。明確項目定位才能保證實施效果。定位與設(shè)計之間脫離,就會造成產(chǎn)品虛夸,令消費者厭惡:定位與設(shè)計處于粗放和簡卑的接觸狀態(tài),就會使產(chǎn)品流于平淡,令消費者喪氣;只有定位與設(shè)計默契而緊密的結(jié)合,才會強化產(chǎn)品的特質(zhì),令消費者興奮。     4、產(chǎn)品定位與建筑規(guī)劃在產(chǎn)品生產(chǎn)中的作用    項目的建筑規(guī)劃與設(shè)計定位,對整個開發(fā)來說這兩點都非常關(guān)鍵。    4.1是生產(chǎn)成功的重要前提和保障。    當今許多住房項目的戶型普遍存在定位不準和設(shè)計不周的現(xiàn)象,由于開發(fā)商自身的局限性和對住房市場需求與發(fā)展方向,不是認識不足,就是預測滯后或偏面地一味追求高端豪華住宅,因此定位與設(shè)計存在許多的誤區(qū)----特別是住宅戶型的先天不足(布置不合理而出現(xiàn)暗衛(wèi)、房間尺寸偏小或偏大、室內(nèi)外空間的利用率不高、居住環(huán)境的舒適度欠佳等等),另外公用空間的公攤面積偏大及舒適性被忽視,性價比不高等的通病相當普遍,這正是由開發(fā)商項目策劃定位引起的緣故,從而導致建筑師只能是被動地接受、無奈地規(guī)劃與設(shè)計,而購房者更是無奈地接受、被動地選擇。這種定位不準確和設(shè)計不合理直接導致了營銷的失敗,也使得整個生產(chǎn)過程以失敗結(jié)尾。反面的教材深刻的反映了對于建設(shè)的生產(chǎn)來說,定位和設(shè)計是何其重要,他們是前提和保障。    4.2有助于控制成本。    整個策劃、 設(shè)計、 施工過程都需要有非常清晰的成本意識, 精準的定位和合理科學的設(shè)計有助于控制投資成本。定位層面在產(chǎn)品定位層面主要工作是參照以往項目及經(jīng)驗數(shù)據(jù),建立具有營造標準的成本測算模板,并隨著項目進展不斷完善、細化、更新,為項目產(chǎn)品定位、選材以及用料標準提供支持。主要表現(xiàn)在為設(shè)計任務書的編制提供可實施的參考性意見,可借助造價咨詢公司豐富的專業(yè)知識和經(jīng)驗作為后臺支持。在規(guī)劃設(shè)計層面主要工作是進行市場調(diào)查分析,整理一手資料,參考以往項目經(jīng)驗數(shù)據(jù),形成投資控制指標,并在設(shè)計不同階進行成本評價與支持。項目專題設(shè)計優(yōu)化以市場、客戶為導向,以提高產(chǎn)品性價比為目標,通過成立專題方案研討小組進行工作的開展。    4.3對產(chǎn)品本身的增值作用    近年來,房地產(chǎn)商越來越重視產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計、筑設(shè)計和景觀設(shè)計,而設(shè)計在開發(fā)過程中的地位也來越突顯出來??梢哉f設(shè)計是最終實現(xiàn)所有策劃理、產(chǎn)品定位和經(jīng)濟指標的手段,同時合理巧妙的設(shè)不但可以避免日后不必要的重建和改建帶來的浪,還可以提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的品位,增加其產(chǎn)品附加,提高項目的市場競爭力。    4.4有利于綠色節(jié)能    任何建筑都處于特定的自然環(huán)境之中, 受到環(huán)境包和制約的同時, 又成為其不可分割的部分, 形成新的環(huán)景觀。定位事充分考慮自然原生態(tài)感覺,即利用環(huán)境,產(chǎn)品本身又綠色環(huán)保, 以達到建筑與自然地形及景觀的有機結(jié)凈化了空氣, 改善了小氣候, 又美化了環(huán)境。     建筑規(guī)劃設(shè)計中實現(xiàn)建筑節(jié)能建筑節(jié)能,首先從源頭開始,即從規(guī)劃設(shè)計開始,一個好的建筑規(guī)劃設(shè)計并通過有效的建筑技術(shù)措施可以降低 2/3 3/4 的建筑能耗,因此,在建筑規(guī)劃和設(shè)計時,可根據(jù)大范圍的氣候條件影響,針對建筑自身所處的具體環(huán)境氣候特征,重視利用自然環(huán)境(地形水系 綠化等)創(chuàng)造良好的建筑室內(nèi) 室外微氣候,以盡量減少對建筑設(shè)備的依賴要重視建筑規(guī)劃設(shè)計的龍頭地位。 真心使其在工程建設(shè)的過程中發(fā)揮關(guān)鍵作用, 包括在實施綠色建筑的歷史進程中。    參考文獻    [1] 張春生,周書敬.房地產(chǎn)投資風險分析及應對措施[J].山西建筑,2007,33(6):237—238.    [2]沈致和.住宅節(jié)能原理與設(shè)計[M] 合肥:安徽科學技術(shù)出版社2006: 65-70    [3]任宏.趙艷玲 房地產(chǎn)產(chǎn)品軟創(chuàng)新及其管理系統(tǒng)[期刊論文]-建筑經(jīng)濟 2008(1)    [4] 安永波,歐亞非,齊惠. 漫談建筑與自然環(huán)境[J]. 遼寧建材,2009,(04)    [5] 韋魯蘋. 建筑規(guī)劃與城市環(huán)境的關(guān)系[J]. 科技資訊,2010 
發(fā)布:2007-07-24 09:51    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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