淺談建筑經(jīng)濟(jì)和住宅產(chǎn)業(yè)化

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【摘要】：隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在社會中的不斷發(fā)展，對建筑經(jīng)濟(jì)鏈的討論也日漸加深，住宅產(chǎn)業(yè)化的模式也隨著建筑經(jīng)濟(jì)的變化逐步形成。與此同時，那種簡單粗放型的流程已經(jīng)不再適應(yīng)建筑業(yè)的發(fā)展，對利潤追求的最大化掩蓋了建筑效率的提高，使住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程不能行之有效的發(fā)展。本文就建筑經(jīng)濟(jì)在住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路上出現(xiàn)的相關(guān)問題及解決措施做了相應(yīng)的探討?！?/p> 【小清新】：建筑經(jīng)濟(jì)  住宅產(chǎn)業(yè)化  制約  措施 自上世紀(jì)80年代以來，我國建筑業(yè)的發(fā)展速度得到了大幅度的提升，為了適應(yīng)新型式下人們對住宅建筑的需求，國家在堅持綜合性開發(fā)和房屋配套建設(shè)原則的前提下，較好的解決了城市建設(shè)設(shè)施和城市服務(wù)設(shè)施之間的關(guān)系，對居民居住房在整體上的設(shè)計水平、質(zhì)量保證和環(huán)境處理方面都有了極大的提高。與此同時，隨著現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加深，工業(yè)化流程操作手段形成了普遍的運(yùn)行方式，企業(yè)競爭帶來的商業(yè)化利潤追求促使企業(yè)把成本壓縮到最低，同時提高企業(yè)在市場運(yùn)作中的認(rèn)可度。而住宅產(chǎn)業(yè)化主要在于描述住宅在生產(chǎn)過程、供應(yīng)流程等方面的工業(yè)化。說簡單點(diǎn)，工業(yè)化流程就好像流水線作業(yè)，目的在于提高生產(chǎn)效率。而住宅工業(yè)化流程，最直觀的表現(xiàn)方式就是對住宅成品實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作。 一、經(jīng)濟(jì)體系在傳統(tǒng)建筑中的問題 （一）、粗放型經(jīng)濟(jì)體的制約 傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)模式主要以粗放型為主，在這樣的經(jīng)濟(jì)體下建筑商們的建筑產(chǎn)業(yè)也附上了傳統(tǒng)的概念，盡管他們在“類資源性產(chǎn)業(yè)”的優(yōu)勢中獲取了不錯的收入。但隨著資源價格、勞動力成本的不斷升高，同時消費(fèi)群體對實(shí)際需求等方面帶來的壓力越來越大，建筑商如何才能在維持自身利潤的前提下滿足業(yè)主們的需求，這些問題卻成了建筑經(jīng)濟(jì)必須考慮的。而要很好的解決工程質(zhì)量與利潤最大化之間的這一矛盾，首先還得從整個建筑產(chǎn)業(yè)的情況和產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的原因入手，從而找到行之有效的解決方案。 （二）、消費(fèi)者需求形成盲點(diǎn)  建筑的消費(fèi)群體是廣大購房的業(yè)主，要以他們的切身需求作為出發(fā)點(diǎn)，在傳統(tǒng)服務(wù)模式下，對住宅建筑的設(shè)計理念、設(shè)計操作和房屋建造都偏向于以“棲身之所”作為建設(shè)的目的，而現(xiàn)代消費(fèi)者不僅考慮房屋的實(shí)用性，同時更加注重房屋帶來的精神享受。在這些方面，從事汽車制造業(yè)廠家的經(jīng)驗(yàn)是值得參考的，從整輛車制造出來，然后從銷售之初到維修保養(yǎng)，整個流程的操作都能滿足購車人對產(chǎn)品消費(fèi)的需求，相比之下，住房的消費(fèi)期限更長，應(yīng)該去做的服務(wù)會更多。由此可見，走產(chǎn)業(yè)化道路是建筑業(yè)擺脫傳統(tǒng)建筑經(jīng)濟(jì)體束縛的必經(jīng)之路，要實(shí)現(xiàn)整個建筑業(yè)高速發(fā)展和良性運(yùn)轉(zhuǎn)，為建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤最大化，就必須擺脫粗放經(jīng)濟(jì)的影響，將先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、建筑設(shè)計的新理念融入到整個產(chǎn)業(yè)化鏈條之中。 二、住宅產(chǎn)業(yè)化分析 住宅產(chǎn)業(yè)化的提出是個全新的概念，而住宅領(lǐng)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)化是主要含義。但隨著建筑經(jīng)濟(jì)在建筑業(yè)中的不斷完善，已經(jīng)不再是單純的住宅范圍，還融入了住房周邊物業(yè)等產(chǎn)業(yè)在內(nèi)，所以，從這個概念出發(fā)，住房產(chǎn)業(yè)化的基本要素可分析如下： （一）、住宅建筑的標(biāo)準(zhǔn)化 對住房實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化操作和管理，主要還是從建筑本身的結(jié)構(gòu)層面去說的，就現(xiàn)階段對住宅建筑的分析來看，小區(qū)型建筑單元化格局成為住宅標(biāo)志性的特點(diǎn)，開發(fā)商在對自己產(chǎn)品的定位、修建成本和利用率等方面進(jìn)行系統(tǒng)分析，確定最適合于哪種戶型的開發(fā)，以此實(shí)現(xiàn)設(shè)計、修建、銷售、物業(yè)管理的流程結(jié)構(gòu)。在確定為成熟的戶型開發(fā)項(xiàng)目上，開發(fā)商對土地面積、投入成本、環(huán)境設(shè)計、管理效果等方面采取優(yōu)化考慮，在某種程度上應(yīng)用了標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)作方式，這樣，不管是設(shè)計的周期還是建筑材料的利用，或者對業(yè)主入住后的長期服務(wù)上都實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化的管理模式。 （二）、工業(yè)化的住房建筑流程 要實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)的工業(yè)化流程，首先就得考慮對資本的聚合、技術(shù)要求的提升、勞動力的優(yōu)化，總之要形成一套完整的產(chǎn)品鏈和服務(wù)流程。在這些方面，我國房屋建筑技術(shù)水平還處于較低階段，還不具備對住宅部品進(jìn)行優(yōu)化、規(guī)模化和系列化。尤其是房屋生產(chǎn)中出現(xiàn)的配套性差、生產(chǎn)規(guī)模小等問題阻礙了住宅實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的進(jìn)程。近幾年以來，在住宅銷售和住宅售后服務(wù)方面出現(xiàn)的物業(yè)管理混亂、環(huán)境配套設(shè)施差等問題，已經(jīng)成為建筑行業(yè)中表現(xiàn)出來的焦點(diǎn)，這也說明了現(xiàn)階段我國住宅工業(yè)化體系還很落后，還不完善。 （三）、住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化模式 最不同于傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈的還在于施行現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)模式，其目標(biāo)是應(yīng)用現(xiàn)代先進(jìn)技術(shù)對住宅建筑設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化和修建的工業(yè)化，能夠體現(xiàn)建筑工業(yè)在技術(shù)、材料、設(shè)備等方面的優(yōu)化，使住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展到更高的階段。 三、制約住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的相關(guān)因素 （一）、對危機(jī)的處理意識淺 在建筑修建的整個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商是第一因素，從對樓房的整體設(shè)計，到最后階段樓房風(fēng)格樣式和后期的基本管理，建筑開發(fā)商都起著決定性的作用。在房價不斷攀升的今天，對于建筑本身的質(zhì)量追求已經(jīng)不是第一位，于此相反的是追求利潤的最大化。對于開發(fā)商來說，只要能在奪標(biāo)的處境中拿到好的地段就有利潤產(chǎn)生的空間，至于住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程問題已經(jīng)變得不重要?？梢?，從對利潤追求的角度說，現(xiàn)在的建筑行業(yè)所形成的氛圍還不能給相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)商帶去危機(jī)意識。作為產(chǎn)業(yè)化競爭的思想意識還沒有在建筑行業(yè)中形成。 （二）、沒形成強(qiáng)硬的市場態(tài)度 就當(dāng)下對消費(fèi)者在購房時的關(guān)心度來說還比較懵懂，對成品房的設(shè)施不具有太高要求，尤其是對高科技住房的認(rèn)識還不夠。大部分消費(fèi)者在購房之初對周邊環(huán)境配套設(shè)施和后期的物業(yè)管理服務(wù)等所提出的要求也少，通常是就房屋說房屋，沒有結(jié)合自身的更高需求去購房。當(dāng)然，也就導(dǎo)致開發(fā)商習(xí)慣了不去從細(xì)微處改善房屋配置，同時還導(dǎo)致了消費(fèi)者在入住之后對硬性需求依然存在，從而產(chǎn)生了諸多不滿情緒。 四、實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的相關(guān)措施分析 （一）、整合資源優(yōu)勢，提高專業(yè)化水平 消費(fèi)者所購買的住房，屬于住宅建造產(chǎn)業(yè)中最終的成品，其標(biāo)準(zhǔn)化的特點(diǎn)是必須進(jìn)行關(guān)注的，根據(jù)房屋在修建和使用的過程中，一般要輻射到很寬的范圍，往往形成很大的產(chǎn)業(yè)鏈。在整個相互關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈中，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)、設(shè)備和原材料供應(yīng)企業(yè)、部品銷售企業(yè)等是產(chǎn)業(yè)鏈中的組成部分，成員通過土地獲取、規(guī)劃及設(shè)計、工程施工、建材生產(chǎn)、銷售、物業(yè)管理六個環(huán)節(jié)，完成住宅開發(fā)建設(shè)的整個流程。在房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展的今天，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈而走集成化道路已是必然。 （二）、加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計，提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水品 規(guī)劃設(shè)計是整個房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)，規(guī)劃設(shè)計決定了投入和效益。目前，大多房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范設(shè)計都由設(shè)計院來進(jìn)行，這就讓整個房地產(chǎn)企業(yè)的競爭成粗放型發(fā)展；而造成這一現(xiàn)象的原因之一是設(shè)計院和客戶之間的脫節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)作為中介導(dǎo)致了客戶需求和設(shè)計之間的差距；其次，因房地產(chǎn)企業(yè)的要求不同，那么，設(shè)計院就無法實(shí)現(xiàn)住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化，住宅產(chǎn)品的規(guī)?；l(fā)展受到影響。為此，加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計，建立客戶和設(shè)計院之間的關(guān)系調(diào)節(jié)，對提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動產(chǎn)業(yè)鏈高效發(fā)展意義重大。 （三）、推廣精裝修住宅，推動產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展 精裝修住宅是近幾年才發(fā)展起來的，它改變了傳統(tǒng)消費(fèi)者從購房到入住中間的裝修環(huán)節(jié)，不但能進(jìn)行整體的精裝修，從而減少資源的浪費(fèi)，特別是在電氣和生態(tài)環(huán)境保護(hù)方面具有積極意義；精裝修住宅以統(tǒng)一規(guī)劃和裝修來代替消費(fèi)個體的單獨(dú)裝修，安全性得到提升；目前，精裝修住宅逐漸成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的趨勢.  參考文獻(xiàn)： [1]、張謙、劉麗：住宅產(chǎn)業(yè)化與建筑經(jīng)濟(jì)[J]，城市建設(shè)，2010年第3期。 [2]、沈良峰：論我國住宅產(chǎn)業(yè)化的制約因素[J]，2008年第09期。  [3]、吳永強(qiáng)：試論建筑經(jīng)濟(jì)和住宅產(chǎn)業(yè)化[J]，中國房地產(chǎn)業(yè)，2010年03期。