房地產(chǎn)等三大行業(yè)營改增或同步推出，稅率確定為11%

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　　三大行業(yè)營改增或同步推出

　　業(yè)界預(yù)期房地產(chǎn)、建筑、金融業(yè)稅率為11%

　　一封由超過9家建筑類央企聯(lián)署、就營改增稅負(fù)問題致國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的建議書，近日引發(fā)廣泛關(guān)注，也讓原本可能于今年4月1日推出的房產(chǎn)建筑業(yè)營改增變得撲朔迷離。

　　一位接近稅務(wù)總局的稅務(wù)專家對記者表示，目前他已經(jīng)看到相關(guān)部門起草的政策文件討論稿，“有99%的可能，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和金融業(yè)將同時納入營改增范圍。原計(jì)劃可能4月1日發(fā)文，而現(xiàn)在也不好說了。”

　　據(jù)記者了解，業(yè)界普遍預(yù)期房地產(chǎn)、建筑業(yè)增值稅稅率為11%，這對于處于低景氣周期的兩個行業(yè)來說，壓力不小。

　　而一位大型房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)責(zé)人對營改增則持開放態(tài)度。他表示，在房地產(chǎn)利潤日漸微薄的今天，房企如果對于營改增認(rèn)識不清、分析不透、操作不好，將可能導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)增加;而如果準(zhǔn)備得當(dāng)，操作有效，稅負(fù)還有可能下降。

　　方案呼之欲出

　　今年無疑是營改增的攻堅(jiān)之年，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局近期紛紛表態(tài)，力爭年內(nèi)將營改增剩下的行業(yè)全部納入稅改范圍，這其中包括被業(yè)界稱為難度最大的房地產(chǎn)、建筑和金融保險三大行業(yè)。

　　此前，關(guān)于房產(chǎn)建筑業(yè)營改增的各種研討培訓(xùn)持續(xù)升溫。2月4日，在普華永道舉行的“房地產(chǎn)行業(yè)營改增研討會”上，內(nèi)地及香港地區(qū)間接稅主管合伙人胡根榮表示，由于房地產(chǎn)與建筑業(yè)相關(guān)性高，為保證增值稅鏈條完整，兩行業(yè)今年可能同時進(jìn)行營改增，政策出臺可能在3月份，實(shí)施時間可能在5月、6月、7月三個月之間。

　　上述參與稅改文件討論稿的稅務(wù)專家同樣表示，這項(xiàng)營改增原計(jì)劃可能是4月1日發(fā)文，但由于多家建筑類央企聯(lián)合向政府施壓，建議降低稅率穩(wěn)定企業(yè)稅負(fù)，現(xiàn)在具體推出時間已不好預(yù)測。而基本可以肯定的是，兩個行業(yè)將同時納入營改增范圍。

　　記者采訪獲悉，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)營改增很可能采用11%的稅率。不過，記者向財(cái)政部稅政司求證上述消息時，相關(guān)官員未給出明確信息。他表示，相關(guān)工作正在按部里要求推進(jìn)，到了合適的時點(diǎn)會對外發(fā)布。

　　目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅稅率為5%，建筑業(yè)營業(yè)稅稅率為3%。對營改增后的影響，胡根榮認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)整體比較冷，土地成本比較高，對行業(yè)稅負(fù)影響還需看抵扣成本，但目前有房地產(chǎn)企業(yè)已反映利潤空間將減少;建筑業(yè)一旦實(shí)行11%稅率，因?yàn)檗D(zhuǎn)嫁空間有限，絕大多數(shù)建筑企業(yè)可能將大幅增加稅負(fù)。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年全國商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降7.6%，降幅較2014年1-11月收窄0.6個百分點(diǎn)，銷售額7.63萬億元，同比下降6.3%。

　　“考慮到目前行業(yè)仍處于困境，因此營改增的相關(guān)政策制定應(yīng)同時考慮對于行業(yè)發(fā)展的影響，需要謹(jǐn)慎處理。”胡根榮說。

　　建筑業(yè)影響較大

　　在專業(yè)人士看來，即將到來的營改增沖擊最大的可能要屬利潤微薄的建筑行業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)的回旋余地較大。

　　北京華興盛稅務(wù)師事務(wù)所副總經(jīng)理陳志堅(jiān)表示，一般建筑企業(yè)到手的凈利潤只有3%，如果算凈現(xiàn)金流的利潤，可能只有1%左右。“建筑行業(yè)的周期長、賬期也長，稅改對企業(yè)的利潤和現(xiàn)金流構(gòu)成較大壓力。”

　　陳志堅(jiān)表示，現(xiàn)在很多房產(chǎn)、建筑業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人主要關(guān)心的問題首先是稅負(fù)變化，其次是過渡政策，最后才是增值稅的稅務(wù)風(fēng)險。

　　“建筑企業(yè)實(shí)行營改增最難辦的是無法獲取增值稅專用發(fā)票，建筑企業(yè)稅負(fù)增加后，只能將其轉(zhuǎn)移給開發(fā)商。”上述房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)責(zé)人稱。

　　胡根榮為記者舉例：一家特級建筑總承包企業(yè)，其2012年已繳營業(yè)稅約為4億元。營改增后，由于不少支出(如水泥、石沙等原料)難以取得增值稅發(fā)票，則實(shí)際上繳納的增值稅可能將達(dá)到7.6億元，比起之前的營業(yè)稅幾近翻倍。

　　“房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間和回旋余地大，關(guān)注焦點(diǎn)更多的是多重稅負(fù)的問題，而不是增值稅稅率。房地產(chǎn)既要繳增值稅，又要繳土地增值稅，還有企業(yè)所得稅，將來還有房地產(chǎn)稅。”陳志堅(jiān)說。

　　此外，多位業(yè)內(nèi)人士表示，在建項(xiàng)目、大額存量資產(chǎn)的過渡政策怎么設(shè)計(jì)，是財(cái)政給予補(bǔ)貼還是超額稅負(fù)返還，具體操作都是稅改難點(diǎn)。

　　胡根榮對此表示，已開工、已開盤等的存量資產(chǎn)項(xiàng)目，可能受營改增影響巨大。假設(shè)一個房地產(chǎn)項(xiàng)目已完工但銷售還未結(jié)束，若突然實(shí)行營改增，稅率從5%的營業(yè)稅增加到11%的增值稅，項(xiàng)目成本基本上均已發(fā)生，無法再行取得進(jìn)項(xiàng)稅票抵扣，項(xiàng)目收入和利潤必然受到影響。

　　眾所周知，營改增作為稅制改革的“重頭戲”，不僅可以解決營業(yè)稅重復(fù)征稅的問題，更由于能促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營管理、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級備受決策層重視。

　　陳志堅(jiān)建議，企業(yè)不要按照原來的業(yè)務(wù)流程靜態(tài)地去計(jì)算稅務(wù)變化，那樣看稅負(fù)肯定是增加的，要看到企業(yè)通過流程改造，降低管理成本，增加進(jìn)項(xiàng)抵扣的空間。

　　按照設(shè)計(jì)初衷，增值稅作為一種價外稅，稅負(fù)會沿著產(chǎn)業(yè)鏈條層層向下轉(zhuǎn)嫁，最終由消費(fèi)者承擔(dān)。

　　上述房企人士表示，在房價高企、消費(fèi)者對價格極度敏感的今天，一味轉(zhuǎn)嫁可能不是出路，企業(yè)必須加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高產(chǎn)品性價比。“一旦營改增全面推行，操作特別規(guī)范、管控能力特別強(qiáng)、合作伙伴有規(guī)模有資質(zhì)的企業(yè)將能在這個過程中降低稅率從而降低成本，脫穎而出。不具備相關(guān)條件的企業(yè)稅負(fù)則可能增加。營改增或許將成為房企的一道分水嶺乃至生死線，行業(yè)將持續(xù)走向‘強(qiáng)者恒強(qiáng)’的局面。”