北京放寬普通住宅價格標準，剛性和改善性購房成最大受益者

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　　9月30日，北京市住建委、財政局、地稅局聯(lián)合發(fā)布《關于公布本市各區(qū)域享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格的通知》(下稱《通知》)，明確自10月8日起，購房人根據(jù)新的普通住房價格標準納稅。

　　根據(jù)新標準，普通住宅認定根據(jù)環(huán)線、房屋總價和房屋單價劃分，5環(huán)內(nèi)總價不超過468萬，單價不超過39600元/平米，二者滿足其一即可;5-6環(huán)總價不超過375萬，單價不超過31680元/平米，二者選其一;6環(huán)外不超過281萬，單價不超過23760元/平米。

　　這也是北京4年后再次調(diào)整普通住宅價格標準，新標準將使得享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購房家庭比重擴大到90%以上。

　　普宅被“豪宅”

　　21世紀經(jīng)濟報道記者查詢資料了解，在最近的10年內(nèi)，北京普通住宅標準僅調(diào)整過4次。

　　且最近的一次是2011年版本的住宅標準，該標準是按照房屋的區(qū)位不同設定了不同的房價標準。

　　根據(jù)2011年的普通住宅標準，除面積外，對于價格也有詳細的標準。四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)的上限為38880元/平方米、南部地區(qū)為34560元/平方米;四至五環(huán)北部地區(qū)為32400元/平方米、南部地區(qū)為28080元/平方米;五至六環(huán)北部地區(qū)為25920元/平方米、南部地區(qū)為20600元/平方米;六環(huán)外地區(qū)為17280元/平方米。

　　照此來看，在符合戶型面積上限的情況下，只有同區(qū)位的住房低于上述價格標準，才能被劃歸普通住宅范圍。如果高于這一價格，那么即便是戶型面積符合低于144平方米的要求，也不能被認定為普通住宅。

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院的歷史監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，北京商品住房銷售價格同比漲幅超過20%。2011年-2012年的同比漲幅，也維持在基本相同的水平。

　　“如果仍以2011年設定的普通住宅標準衡量當前市場中的住宅是否是普通住宅，實際上，很多項目是‘被豪宅’的。”北京大岳咨詢有限責任公司金永祥如是介紹。

　　早在8月，北京市住建委就曾多次召集中介、行業(yè)專家、業(yè)主等多個代表探討北京普通住宅標準的探討。

　　“相比之下，此次調(diào)整更符合實際。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志介紹，不再區(qū)分南北環(huán)線，在單價的基礎上，加上總價的參考指標，兩者只要一項符合即可認定為普通住房，將一些單價高、總價低的小戶型納入稅收支持范圍，盡可能將政策覆蓋面擴大。

　　政策優(yōu)惠面擴至9成以上

　　根據(jù)10月8日開始實施的“普宅新標準”，享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購房家庭比重擴大到90%以上。

　　而在4年前，即2011年版本普通住宅標準，彼時，北京住建委相關負責人介紹，僅有70%的購房家庭能夠享受到普通住宅的稅收優(yōu)惠。

　　“通知”亦顯示，此次調(diào)整是結(jié)合區(qū)域調(diào)整系數(shù)確定，是以2013年全市新建商品住房平均交易價為基準，即單價2.2萬元/平方米、套總價260萬元/套，根據(jù)區(qū)域調(diào)整系數(shù)確定。區(qū)域調(diào)整系數(shù)為五環(huán)內(nèi)1.5、五到六環(huán)之間1.2、六環(huán)外0.9。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張旭也介紹，調(diào)整后，房源由“非普”轉(zhuǎn)為“普宅”，相應稅費成本將降低不少，減少了購房成本，對剛需或者改善性購房需求來說是好事。

　　陳志亦如是舉例，李某購買西三環(huán)一套建筑面積為60平方米的住房，屬于該家庭唯一住房，成交單價5萬元/平方米。

　　按照原標準，該區(qū)域享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房平均交易價為38880元/平方米，李某需要按房屋實際成交價格的3%交納9萬元契稅。

　　但根據(jù)10月8日實施的新標準，該房屋雖然單價超過了區(qū)域標準39600元/平方米，但參考總價468萬元/套的標準仍可享受稅收優(yōu)惠，李某只需按房屋實際成交價的1%交納契稅3萬元。

　　實際上，普通住宅標準的調(diào)整也是落地北京“三元化”調(diào)控思路的具體體現(xiàn)。北京市住建委早在7月就公布了北京下一步的房地產(chǎn)調(diào)控思路并提出，將按照分類調(diào)控的思路，采取系列措施，保證供應，穩(wěn)定市場。適度放開高端商品房項目，加強稅收征管，保持房價基本穩(wěn)定，并適時合理調(diào)整享受稅收優(yōu)惠的普通住宅價格標準。