北京宅地成交接近千億，標(biāo)桿房企拿地趨緩

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　　9月4日，北京迎來(lái)了年內(nèi)第37宗宅地的成交。在經(jīng)過(guò)了65輪爭(zhēng)奪之后，金融街天恒聯(lián)合體以42.2億摘得北京市豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)地塊，溢價(jià)率26.5%，該地塊需要配建6.1萬(wàn)平米的限價(jià)商品房，限價(jià)1.5萬(wàn)/平，平均樓面價(jià)為2.06萬(wàn)元/平。

　　早在今年1月15日，魯能旗下的順義新城建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司曾以42.4億總價(jià)、配建6.9萬(wàn)平自住房的條件、1.5萬(wàn)元/平的平均樓面價(jià)取得該區(qū)域石榴莊地塊。8個(gè)月后，樓面均價(jià)顯著上揚(yáng)。

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，截止到目前，北京市已經(jīng)成交了大小共37宗宅地，比去年同期的46宗減少了9宗;出讓土地規(guī)劃建設(shè)總面積679 萬(wàn)平，比去年同期回落15.59%;但土地出讓金總額達(dá)974.0萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng)25.35%，距離宅地成交總金額突破千億已只有咫尺之遙。

　　對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從2014年北京宅地市場(chǎng)成交的實(shí)際情況來(lái)看，有三大特征值得關(guān)注：一是土地價(jià)格進(jìn)一步攀高;二是土地實(shí)際成交量比去年有了明顯回落;三是以自住型商品房為代表的針對(duì)中低收入人群的土地供應(yīng)量已逐步積累出一定規(guī)模，在影響住宅市場(chǎng)短期預(yù)期的同時(shí)，事實(shí)上也對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)提出了更高的要求。

　　8月28日，北京市公布了最新的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其中，一級(jí)土地區(qū)域的商業(yè)平均熟地價(jià)為29980元/平，辦公平均熟地價(jià)為29080元/平，居住為28730元/平。比2002年版本大幅提高，一級(jí)居住基準(zhǔn)地價(jià)比7000元/平的舊標(biāo)準(zhǔn)翻了4倍。

　　胡景暉表示，隨著土地市場(chǎng)的轉(zhuǎn)冷，地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)在十二年之后的調(diào)整雖然符合市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格，但由于政府嚴(yán)控特大型城市規(guī)模的思路已經(jīng)十分明顯，日漸稀缺的土地供應(yīng)將使得其價(jià)格維持較高水平。對(duì)于民企和中小開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這一信號(hào)并非利好消息。

　　不過(guò)，值得注意的是，土地出讓金攀新高并不是普遍現(xiàn)象。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：8月，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，合計(jì)土地出讓金為3236億元，僅完成了2013年5242.3億的61%。相比2013年溢價(jià)率基本在40%左右，2014年最近幾個(gè)月的溢價(jià)率均在20%左右。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，整體土地市場(chǎng)的降溫，將會(huì)影響一線城市調(diào)控的力度，地方土地財(cái)政壓力逐漸增加。從目前市場(chǎng)趨勢(shì)看，下半年房企拿地有可能繼續(xù)萎縮。企業(yè)全面進(jìn)入保守狀態(tài)。土地出讓金的減少，也在逐漸從三四線城市影響到一線城市。

　　胡景暉認(rèn)為，在全國(guó)樓市整體趨冷，開(kāi)發(fā)商更加看重資金鏈穩(wěn)定的情況下，未來(lái)4個(gè)月，北京市土地市場(chǎng)在年內(nèi)土地供應(yīng)計(jì)劃尚未完成的情況下，或?qū)⒈憩F(xiàn)為土地供應(yīng)量增、流拍、低價(jià)成交并存的淡市局面，而其中拿地的主力也將依然以國(guó)資背景的企業(yè)為主。