滬土地將按產(chǎn)業(yè)生命周期管理

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　　5月14日，上海發(fā)布了上海市第二次全國土地調(diào)查(下稱“二次調(diào)查”)的主要數(shù)據(jù)成果。上海市規(guī)劃和國土資源管理局副局長陳華文表示，“二次調(diào)查”的成果將作為上海新一輪城市總體規(guī)劃編修的依據(jù)。 根據(jù)“二次調(diào)查”的成果，目前上海市人均耕地僅為0.12畝，不足全國人均水平的1/12(全國人均耕地為1.52畝)。而上海市的建筑用地總規(guī)模已超過全市陸域面積的40%，高于大倫敦、大巴黎、東京圈等國際大都市。 在此前舉行的上海第六次規(guī)劃土地會議上，上海市委書記韓正稱，上海市委、市政府已經(jīng)明確要求規(guī)土局，建設用地規(guī)模必須只減不增、必須“負增長”，“零增長也不行，這是對上海負責”。 此后上海規(guī)土局公布的2014年度住房用地供應計劃顯示，上海2014年度住宅用地供應全年僅700公頃，為5年來最低。 陳文華解釋，根據(jù)第六次土地規(guī)劃會議的明確要求，上海要鎖定3226平方公里的總量，在這個基礎上還要遞減。

　　“遞減以后當然各類用地都要受到影響，包括住宅。”陳文華說，但總體來說，會保障基礎設施用地、重大產(chǎn)業(yè)用地(先進制造業(yè))，包括保障性配套，“所以，還不能簡單地說住宅用地減少。” 陳文華稱，目前上海對土地政策是考慮按照產(chǎn)業(yè)生命周期的要求對土地進行管理。在工業(yè)方面，全生命周期從投產(chǎn)到淘汰產(chǎn)能大概15年的生命周期，“在這次土地政策里面明確工業(yè)用地出讓是20年，將來還有很好的產(chǎn)業(yè)潛力繼續(xù)續(xù)期，沒有的就及時調(diào)整，這樣有利于土地得到充分的利用。” 而對于以往已經(jīng)獲得40年、50年開發(fā)權的土地，包括商業(yè)，則要促進轉型功能。“比如說規(guī)模比較大，鼓勵在符合規(guī)劃的情況下，鼓勵自主的進行調(diào)整。” 對于此前頗受關注的上海自貿(mào)區(qū)土地二次開發(fā)的問題，陳文華表示自貿(mào)區(qū)可以根據(jù)關于本市盤活工業(yè)用地的實施辦法的有關規(guī)定，通過編制存量工業(yè)用地轉型規(guī)劃和轉型區(qū)的規(guī)劃，以及存量轉型的年度實施計劃，有序的引導和協(xié)調(diào)推進盤活項目的實施。

　　根據(jù)上述辦法的相關規(guī)定，上海的土地轉型將分為區(qū)域整體轉型和有條件零星盤活兩種。 其中，區(qū)域整體轉型的可以通過存量補地價方式實施整體轉型開發(fā)，整體轉型要求統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)基礎設施、公共服務設施、公共綠地等公益性建設，與經(jīng)營性開發(fā)同步推進，確保實施轉型的區(qū)域整體性。 而在有條件的零星盤活方面，對于未劃入整體轉型區(qū)域，并同時符合以下條件的工業(yè)用地，即規(guī)劃用途為非住宅類的經(jīng)營性用地、未納入舊城改造范圍內(nèi)、權利主體單一且周邊無規(guī)劃開發(fā)建設用地并具備獨立開發(fā)條件、擬轉型發(fā)展項目具有明確的產(chǎn)業(yè)和功能，經(jīng)區(qū)縣政府批準后，可以通過存量補地價方式實施自行開發(fā)。 據(jù)了解，上海將自行開發(fā)的零星盤活限定在周邊均為已建成或在建項目的存量工業(yè)用地，主要目的是既有利于促進實施整體轉型和土地收儲，又有利于“箱子地”的開發(fā)。 上海方面在盤活過程中，做出了公益性責任的要求。對于整體轉型項目，應優(yōu)先保障公益性設施建設，然后進行經(jīng)營性開發(fā);對于零星盤活項目，應向政府無償提供不低于10%的建設用地用于公益性設施、公共綠地等建設，或無償提供15%的經(jīng)營性物用于公益性用途。