【考友分享】商品房住宅開發(fā)成本的控制

　　所謂建設工程造價控制，就是在投資決策設計、建設項目發(fā)包和建設實施階段，把建設工程造價的發(fā)生控制在批準和造價限額以內，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證項目管理目標的實現(xiàn)，以求在各個建設項目中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益。來源：泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)造價與質量、進度之間又有著千絲萬縷的聯(lián)系，它們之間既相互制約，矛盾，又統(tǒng)一在一起。所以，控制建設工程造價在建設項目管理或建筑工程成本控制中是非常重要的。從某種意義上說：造價控制得好與壞，直接關系到建筑工程質量的高與低，直接關系到建筑工程進度的快與慢，直接影響到建設項目的成功與否對建設工程造價的有效控制是工程建設管理的重要組成部分。然而，由于建筑工程材料、設備產品多，消耗人工多，使用施工機械多，施工地點不固定，施工周期長，占用資金大，給造價控制帶來一定的難度。基本建設投資失控已成為影響經(jīng)濟建設和發(fā)展的一大頑癥，“三超”現(xiàn)象一直嚴重困擾著我們，必須認真加以研究解決。

　　長期以來，對于建設工程造價的控制，主要或者說絕大部分是在建設項目實施階段，人們普遍忽視建設前期投資決策和設計階段的造價管理，錯誤的認為工程施工階段需要大量的人力、物力、財力的投入，控制施工的費用支出也就控制了工程造價，因而，一般只注重施工預算、結算，其結果是事倍功半，造價控制效果不理想。這是因為在工程施工階段，造價中的“量”、“價”已斟酌確定，“價”可以根據(jù)建筑市場行情隨行就市，是可變的，受市場規(guī)律的支配，不以人的意志為轉移；而“量”是指工程項目的實體消耗量，一經(jīng)確定，絕大部分在施工中是不能變動的，即使在施工中發(fā)生的設計變更和現(xiàn)場簽證等改變實體消耗量的因素，也有相當一部分是由于前期考慮不周，設計文件粗糙千萬的。有資料表明，在建設成本控制中，施工開始后，充其量只能節(jié)約投資20%左右，而在決策和設計階段，如果介入造價控制，排除不利因素，影響造價的可能性達60%－80%.由此可見，我們的造價控制應該體現(xiàn)事前控制的思想，在建設前期也就是決策和設計階段嚴格把關，能起到事半功倍的效果，達到花小錢辦大事的目的。在投資決策階段，項目的各項技術經(jīng)濟決策，對建設工程造價以及項目建成后的經(jīng)濟效益有著決定性的影響，是建設工程造價控制的重要階段，這一階段建設工程造價控制的難點是：第一，項目模型還沒有，估算難以準確；第二，此階段業(yè)主往往是為項目能上馬，長官意識比較強，無視投資估算的嚴肅性、科學性和合理性，人為的降低投資額；第三，投資估算所選用的數(shù)據(jù)資料信息有時難以真實的反應實際情況，所以誤差較大，一般誤差在正百分之三十到負百分之二十之間。因此，這一階段建設工程造價控制的重點有兩個方面：一是協(xié)助業(yè)主或接受業(yè)主委托編制可行性研究報告，并對擬建項目進行經(jīng)濟評價，選擇技術上可行，經(jīng)濟上合理的建設方案；二是在優(yōu)化建設方案的基礎上，編制高質量的項目投資估算，使其在項目建設中真正起到控制項目總投資的作用。編制投資估算分兩部分；寫項目建議書時應編制初步投資估算，做可行性研究報告時時應編制投資估算，為避免在建設項目的實施中出現(xiàn)超支和補充投資計劃的情況，確定投資額應由工程造價專業(yè)人員進行，按科學的方法，根據(jù)掌握的大量已完工的工程數(shù)據(jù)，結合建筑市場和材料市場的發(fā)展趨勢，估計充足，力求把投資打足，避免釣魚項目的發(fā)生。

　　擬建項目經(jīng)過決策確定后，設計就成為工程造價控制的關鍵。在設計階段，設計單位應根據(jù)業(yè)主的設計任務委托書的要求和設計合同的規(guī)定，努力將概算控制在委托設計的投資內。在設計階段內作為控制建設工程造價來說，一般又分為三或四個設計的小階段：1、方案階段，應根據(jù)方案圖紙和說明書，作出含有各專業(yè)的詳盡的建安造價估算書。2、初步設計階段，應根據(jù)初步設計圖紙和說明書及概算定額編制初步設計總概算；概算一經(jīng)批準，即為控制擬建項目工程造價的最高限額。3、技術設計階段，應根據(jù)技術設計的圖紙和說明書及概算定額編制初步設計修正總概算。這一階段往往是針對技術比較復雜，工程比較大的項目而設立的。4、施工圖設計階段，應根據(jù)施工圖紙和說明書及預算定額編制施工圖預算，用以核實施工圖預算為基礎招標投標的工程，則是以中標的施工圖預算作為以經(jīng)濟合同形式確定的承包合同價的依據(jù)，同時也是作為結算工程價款的依據(jù)。由此可見，施工圖預算是確定承包合同價，結算工程價款的主要依據(jù)。設計階段的造價控制是一個有機聯(lián)系的整體，各設計階段的造價相互制約，相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成工程造價的控制系統(tǒng)。

　　在設計階段造價控制是一個全過程的控制，同時，又是一個動態(tài)的控制。在設計階段，由于針對的是單體設計，是從方案到初步設計，又從初步設計到施工圖，使建設項目的模型顯露出來，并使之可以實施。因此，這一階段控制造價比較具體、直觀，似乎有看得見、摸得著的感覺。首先，在方案階段，可以利用價值工程對設計方案進行經(jīng)濟比較，對不合理的設計提出意見，從而達到控制造價，節(jié)約投資的目的。例如在實際工作中，就曾提出過；多層住宅的基礎一般就沒有必要采用大口徑擴孔樁；高層建筑可利用架空層作為輔助用房，而沒必要回填大量的土方，這樣做既節(jié)省了資金又增加了面積。因此，能否做好的優(yōu)化工作，不僅關系到工程建設的整體質量和建成后的效益，而且直接關系到工程建設的整體質量和建成后的效益，而且直接關系到工程建設的總造價。采集者退散其次，設計階段是項目即將實施而未實施的階段，為了避免施工階段必要的修改，減少設計洽商造成的工程造價的增加，應把設計做細、做深入。因為，設計的每一筆每一線都是需要投資來實現(xiàn)，所以在沒有開工之前，把好設計關尤為重要，一旦設計階段造價失控，就必將給施工階段的造價控制帶來很大的負面影響。由于設計階段畢竟是紙上談兵，建設項目還沒有開始施工，因此，是調整還是改動都比較容易，而施工階段改起來就麻煩多了。長期以來，我國普遍忽視工程建設項目設計階段的造價控制，結果出現(xiàn)有些設計粗糙，初步設計濃度不夠，設計概算質量不高，有些項目甚至不要概算，概算審批走形式，造成三超現(xiàn)象嚴重。而該階段的造價控制不只是表面意義上的控制估算、概算、預算，而其實際意義在于通過控制三算，達到提高設計質量，降低工程成本的目的，即取得真正意義上的控制造價。

　　現(xiàn)在，有的業(yè)主往往為了趕周期、壓低設計費，人為造成設計質量不高，結果到施工階段給造價控制造成困難。據(jù)配方一些國家分析，設計費一般只相當于建設工程全壽命費用的百分之一以下，但正是這少于百分之一的費用對工程造價的影響度占到百分之七十五以上。由此可見，質量對整個工程建設的效益是至關重要的，提高設計質量，對促進施工質量的提高，加快進度，提高設計質量，對促進施工質量的提高，加快進度，高質優(yōu)效地把工程建設好，降低工程成本也是大有益處的。泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)論壇雖然在設計階段控制造價比在施工階段的效果好得多，但它并不是無條件的，設計階段控制造價依然需要主客觀條件。沒有條件就根本談不上控制造價。

　　設計階段控制造價的主觀條件是：業(yè)主非常真誠而且迫切需要控制造價，設計單位不但有水平非常高的設計師而且還有非常精通造價業(yè)務的造價師。這樣，、設計師、造價師三方密切配合才有可能在設計階段控制造價，而缺一方都是不可能的。設計單位應有完善的造價控制系統(tǒng)，每一建設項目都有一套完整的估算、概算、預算。

　　設計階段控制造價的客觀條件：國家要有相應的、明確的政策法規(guī)。特別是在市場經(jīng)濟條件下，對設計概算要有明確的規(guī)定，一定要有資質的單位和人才能編估算、概算、預算，不能是什么人都能干。要建立嚴格的概算審查制度和對編制單位、編制人員的審核檢查制度。同時，要賦予造價師一定的權力，還要建立責任追究制度。

　　只有在主客觀條件都具備的情況下，設計階段控制造價才能實現(xiàn)，也才能做到真正意義上的造價控制。

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