未來我國房地產(chǎn)市場將呈三大變化

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2014年以來，全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行通道，整體表現(xiàn)為銷售量和房價(jià)雙雙下滑，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)加速分化，個(gè)別地方對房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策出現(xiàn)松動(dòng)。

一、我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況

2014年上半年，雖然我國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模高于2013年同期水平，但是增幅呈持續(xù)下跌趨勢，住宅投資占房地產(chǎn)投資比重保持穩(wěn)定；房地產(chǎn)施工面積累計(jì)增幅呈下降趨勢，新開工面積累計(jì)增幅始終處于負(fù)增長態(tài)勢，竣工面積累計(jì)增幅由一季度的負(fù)增長向上突破為正增長；全國商品房銷售面積和銷售額、全國商品住宅銷售面積和銷售額的累計(jì)增幅均為負(fù)值，持續(xù)惡化，且有繼續(xù)加重的趨勢；不過，70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格同比總體依然呈上漲趨勢，但環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市數(shù)迅速增加，國房景氣指數(shù)跌破“適度水平”區(qū)間下限，處于較低水平。

二、影響我國房地產(chǎn)市場變化的因素分析

2014年上半年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)持續(xù)降溫趨勢，不論是從投資變化、房屋施工面積變化、房屋新開工面積變化、房屋竣工面積變化，還是從房屋銷售面積和銷售額變化來看，其各自增幅均低于2013年同期水平，其中房屋新開工面積和竣工面積累計(jì)增幅呈現(xiàn)非常明顯的負(fù)增長態(tài)勢。

造成這一現(xiàn)象的原因是多方面的，具體表現(xiàn)如下：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金來源相比2013年出現(xiàn)明顯不利變化

資金是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要推動(dòng)因素。2014年上半年，我國房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源表現(xiàn)有三個(gè)特點(diǎn)：

一是資金來源總額累計(jì)增長幅度遠(yuǎn)低于2013年同期水平，且呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢。2014年1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源達(dá)58913億元，累計(jì)增幅為3％。與2013年同期相比，累計(jì)增幅降低了29．1個(gè)百分點(diǎn)。

二是國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金四項(xiàng)指標(biāo)的累計(jì)增幅同比均呈現(xiàn)出不同程度的下降。截至2014年6月底，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金四項(xiàng)累計(jì)額分別為11293億元、186億元、23810億元、23624億元，同比增幅分別為14．1％、－20．6％、10．1％、－7．2％，而2013年6月底國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金四項(xiàng)指標(biāo)累計(jì)額分別為9901．24億元、234．05億元、21629．72億元、25459．72億元，同比增幅分別為30．4％、15．9％、16．3％、50．3％。其中其他資金項(xiàng)的累計(jì)增幅同比下降最為厲害，達(dá)到了57．5個(gè)百分點(diǎn)。

三是利用外資項(xiàng)的資金來源累計(jì)增幅在2014年上半年始終處于負(fù)增長狀態(tài)。2月份累計(jì)增幅－43．2％，6月份累計(jì)增幅為－20．6％，6月份利用外資累計(jì)增幅同比下降幅度達(dá)到36．5個(gè)百分點(diǎn)，僅次于其他資金項(xiàng)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)悲觀情緒蔓延，從拿地積極性明顯下降可見一斑

2014年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地積極性相比2013年明顯有所下降，一方面是2014年3—6月的房地產(chǎn)業(yè)累計(jì)土地購置面積低于2013年同期水平，另一方面是除2月份外，2014年上半年房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積累計(jì)增長低于0，這與2013年同期表現(xiàn)基本一致。

財(cái)政部7月14日公布數(shù)據(jù)顯示，2013年我國土地出讓金收入超過3．9萬億元，再創(chuàng)歷史新高。但是2014年上半年全國土地出讓金增幅僅為26．3％，遠(yuǎn)低于過去五個(gè)季度平均40％以上的增幅，尤其是2014年6月份增幅回落至7．3％。

2014年6月，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，合計(jì)土地出讓21宗，土地總成交額僅55．85億元，其平均溢價(jià)率降到歷史最低點(diǎn)，僅為5．43％，與之前30％左右的平均溢價(jià)率相比，出現(xiàn)明顯下調(diào)。

（三）保障性安居工程進(jìn)展順利，棚戶區(qū)改造作為“微刺激”經(jīng)濟(jì)手段之一將成為重中之重

2014年，全國計(jì)劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程700萬套以上 （其中各類棚戶區(qū)470萬套以上），基本建成480萬套。截至6月底，全國保障性安居工程已開工530萬套，基本建成280萬套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的76％和58％，完成投資7200億元。

作為惠民生的首要任務(wù)，加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)將在下半年繼續(xù)強(qiáng)化，而且棚戶區(qū)改造工程將作為重中之重。尤其是在當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然存在的背景下，棚戶區(qū)改造工程可以作為“微刺激”經(jīng)濟(jì)的重要手段之一。據(jù)悉，棚戶區(qū)改造及配套建設(shè)將作為今年中央預(yù)算投資的重點(diǎn)，同時(shí)加大企業(yè)債券融資對棚戶區(qū)改造的支持力度。截至6月初，已經(jīng)發(fā)債149只，涉及資金1817．8億元。

另外，銀監(jiān)會(huì)6月26日發(fā)布公告，正式批準(zhǔn)國家開發(fā)銀行組建住宅金融事業(yè)部，其主要目的是以更低成本的融資來源，滿足棚戶區(qū)改造、保障房建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施等的資金需求。

三、房地產(chǎn)投資及市場展望

通過對2014年上半年房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)及原因分析，展望未來，有以下幾個(gè)方面值得關(guān)注：

（一）央行調(diào)查顯示房地產(chǎn)投資已降至我國居民偏愛投資方式的第三位

2014年6月25日，央行發(fā)布的2014年第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占47．6％，比第一季度上升3．4個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多消費(fèi)”的居民占18．4％，比第一季度上升0．8個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多投資”的居民占34％，比第一季度下降4．2個(gè)百分點(diǎn)。就投資方式來說，居民偏愛的前三位投資方式依次為：基金及理財(cái)產(chǎn)品、購買債券和房地產(chǎn)投資，選擇這三種投資方式的居民占比分別為30．9％、16．4％和14％。由此可見，房地產(chǎn)投資已降至我國居民偏愛投資方式的第三位。而與之相對應(yīng)的是，央行發(fā)布的2014年第一季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，房地產(chǎn)投資以16．2％的比例占據(jù)居民偏愛的前三位投資方式的第二位。僅僅在一個(gè)月之后，房地產(chǎn)投資就在居民偏愛的投資方式占比中下降了2．2個(gè)百分點(diǎn)。

另外，調(diào)查結(jié)果顯示，63％的居民認(rèn)為目前房價(jià)“高，難以接受”，比第一季度降低1．3個(gè)百分點(diǎn)，34．2％的居民認(rèn)為目前房價(jià)“可以接受”，2．8％的居民認(rèn)為“令人滿意”。對于2014年第三季的房價(jià)預(yù)期，21．2％的居民預(yù)期“上漲”，50．3％的居民預(yù)期“基本不變”，15．1％的居民預(yù)期 “下降”，13．4％的居民“看不準(zhǔn)”。未來三個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購房的居民占比為14．4％，低于上季度0．6個(gè)百分點(diǎn)，高于2013年同期0．4個(gè)百分點(diǎn)。

（二）樓市限購令逐步成為歷史，房地產(chǎn)分類調(diào)控出現(xiàn)新動(dòng)向

最近幾個(gè)月，在房地產(chǎn)市場持續(xù)下滑的大背景下，地方政府放松調(diào)控的動(dòng)作頻頻，從放松限購、限價(jià)，到擴(kuò)大資金支持力度，再到調(diào)整落戶條件，各地從不同角度試探房地產(chǎn)調(diào)控放松的底線。

2014年6月28日，內(nèi)蒙古呼和浩特市人民政府辦公廳出臺(tái)了關(guān)于 《切實(shí)做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》，成為全國第一個(gè)正式發(fā)文放開限購的城市。而從7月10日開始，山東濟(jì)南的新房和二手房限購政策也全面放開，在濟(jì)南買房不再有戶籍和套數(shù)的限制。另外，南昌、天津、廈門、溫州等地方在極大的庫存壓力下，雖然官方?jīng)]有公開發(fā)文件，但是通過“只做不說”的約定俗成動(dòng)作悄然放開限購措施。還有部分城市選擇放松限價(jià)、放松購房支持和調(diào)整戶籍政策等不同方式“救市”。而在北京等一線城市，限購政策依舊嚴(yán)格。但也并非一成不變，堪稱豪宅、一度被“限價(jià)令”卡住的北京保利海德公園項(xiàng)目，已于7月初獲得了預(yù)售審批，即將開盤。

通過以上分析可以發(fā)現(xiàn)，目前我國房地產(chǎn)分類調(diào)控的一個(gè)新動(dòng)向，即政府管住保障房，豪宅價(jià)格則由市場需求定。房地產(chǎn)調(diào)控不再一刀切，這應(yīng)該是政府簡政放權(quán)的結(jié)果，也是房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)進(jìn)步。

（三）房地產(chǎn)進(jìn)入大整合時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)“分化”新格局凸顯

2014年上半年，銷售業(yè)績突破400億元的房地產(chǎn)企業(yè)有7家，相比之下，2013年上半年銷售業(yè)績超400億元的只有5家。7月4日萬科發(fā)布公告稱公司已經(jīng)完成銷售金額1009億元，從而使中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“半年千億”的新時(shí)期。此外，綠地、恒大、保利、中海、碧桂園、萬達(dá)等房地產(chǎn)企業(yè)也因?yàn)閷?shí)現(xiàn)了半年越過500億元的關(guān)口，在行業(yè)內(nèi)被列入第一梯隊(duì)。而與之相對應(yīng)的是，中小房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績普遍慘淡，2014年上半年銷售業(yè)績前50的企業(yè)金額、面積集中度繼續(xù)提升，房地產(chǎn)企業(yè)分化加劇。房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績之間的巨大分化可能預(yù)示著，所有企業(yè)齊頭并進(jìn)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來將是強(qiáng)者更強(qiáng)而弱者淘汰的競爭格局，由此房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入全新的大整合時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)之間的分化不斷加劇。

四、未來房地產(chǎn)政策取向

綜合各種宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、環(huán)境因素和微觀房地產(chǎn)市場因素，考慮到國家改革發(fā)展的政策動(dòng)向，未來房地產(chǎn)市場總體政策取向和存在的問題可能會(huì)有以下幾方面特點(diǎn)：

（一）《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》困難重重，最樂觀估計(jì)有望年內(nèi)出臺(tái)

2013年3月，《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》要求出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，在2014年6月底前出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》。但截至目前，多方信息顯示，《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》仍處于征求各方意見階段，未能像外界預(yù)期的那樣在6月底如期出臺(tái)。

據(jù)悉，一方面是因?yàn)榕c方案相關(guān)的各部委之間出現(xiàn)了過大的意見分歧，造成了《條例》沒能如期上報(bào)國務(wù)院，最樂觀的預(yù)期是今年年底出臺(tái)。各部門之間的分歧是否可以解決，關(guān)鍵要看參與制定《條例》的各部門是以部門利益為重還是以公共利益為重。而且，由于《條例》制定過程不透明，各種分歧沒有擺在陽光下討論，解決部門分歧的效率不高，效果也不好。更令人擔(dān)心的是，因?yàn)椴块T分歧使各部門之間妥協(xié)，對《條例》進(jìn)行某些微調(diào)為相關(guān)部門留下后路和權(quán)力，從而影響《條例》的制度效果和公共利益。

另一方面，《條例》屬于國務(wù)院行政法規(guī)，并不是國土資源部通過就可以對外發(fā)布，其流程是必須在送審稿出來后由起草部門報(bào)送國務(wù)院法制辦，然后由后者征求國務(wù)院組成部門意見，這個(gè)過程一般需要三到四個(gè)月，修改后再報(bào)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過后才會(huì)正式對外公開。而6月份《條例》還在征求地方以及專家學(xué)者意見，尚未上報(bào)國務(wù)院，所以2014年年底出臺(tái)已經(jīng)是較為樂觀的估計(jì)。

（二）房地產(chǎn)稅的改革方向已明確，實(shí)施路徑各方漸有共識(shí)

2014年6月30日，中共中央總書記習(xí)近平主持召開中央政治局會(huì)議，審議通過了《財(cái)政稅收體制改革總體方案》，方案中明確財(cái)稅體制改革的具體工作為 “六稅一法”，“六稅”當(dāng)中包括房地產(chǎn)稅。所以，事關(guān)各方利益的房地產(chǎn)稅終于進(jìn)入新階段。

據(jù)了解，房地產(chǎn)稅改革的方向早已明確，房地產(chǎn)稅為稅制改革框定的六大改革稅種之一，主要定位為財(cái)產(chǎn)稅，為純地方稅。區(qū)別于現(xiàn)在的房產(chǎn)稅根據(jù)原值計(jì)稅，房地產(chǎn)稅將根據(jù)房產(chǎn)市場評(píng)估值計(jì)稅，征稅范圍會(huì)擴(kuò)展到個(gè)人住房。

房地產(chǎn)稅雖然至今仍未被全國人大列入本年度的立法計(jì)劃，但是對于房地產(chǎn)稅的實(shí)施路徑，各方也已經(jīng)漸有共識(shí)。據(jù)報(bào)道，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門，已經(jīng)就房地產(chǎn)稅的有關(guān)問題，進(jìn)行了多次討論，而歸并涉及房地產(chǎn)的重復(fù)稅種、劃定人均免征面積兩個(gè)基本實(shí)施思路在討論時(shí)均有涉及，并達(dá)成共識(shí)后上報(bào)。

（三）國土資源部正在制定農(nóng)村宅基地管理辦法

截至目前，中國尚未有全國性的關(guān)于農(nóng)村宅基地的統(tǒng)一法律和規(guī)章，國務(wù)院也還沒有最終批復(fù) 《深化土地管理制度改革總體方案》，但是國土資源部作為全國土地管理的主管部門，已經(jīng)開始對農(nóng)村宅基地領(lǐng)域的改革做出原則性的部署。在2014年要開展的工作中，“宅基地管理辦法”位列其中。不過，截至2014年第二季度，尚未有正式的此項(xiàng)工作時(shí)間表要求。

“宅基地管理辦法”的制定工作由國土資源部政策法規(guī)司與土地利用司等部門共同制定。目前，正處于收集、總結(jié)地方對于農(nóng)村宅基地管理過程中各種創(chuàng)新辦法和經(jīng)驗(yàn)的階段。因?yàn)樵趯?shí)踐中，農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓、抵押、擔(dān)保等財(cái)產(chǎn)權(quán)，長期缺乏執(zhí)行層面的規(guī)定。同時(shí)，根據(jù)目前的法律框架，包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體土地均不得用于抵押或擔(dān)保。所以，即將制定的“宅基地管理辦法”將在這方面尋求突破。