如果不調(diào)控或許房價(jià)比現(xiàn)在還高——專訪住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹

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　　近期公布的樓市調(diào)控政策措施，引發(fā)社會關(guān)注。針對部分熱點(diǎn)話題，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹６日接受新華社記者專訪。

　　記者：有觀點(diǎn)認(rèn)為新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，只是既有政策的重申，你怎么看？

　　秦虹：當(dāng)前，房價(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化，在這個關(guān)鍵時(shí)期，政府出臺調(diào)控政策，對于扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期有積極作用。

　　這次的調(diào)控政策其精神、核心內(nèi)容與２０１０年的“國十條”，２０１１年的“國八條”一脈相承。這表明政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策方向沒有變化，即抑制投機(jī)和投資性需求，滿足合理的住房需求。

　　從一些具體措施來看，體現(xiàn)出政策從嚴(yán)從緊的特點(diǎn)，比如對限購、限貸提出了更細(xì)的要求。

　　記者：樓市調(diào)控細(xì)則對于限購作出了更細(xì)的規(guī)定，你怎么看待限購在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用？

　　秦虹：行政手段與經(jīng)濟(jì)手段相比各有特點(diǎn)，行政手段剛性較強(qiáng)，缺乏彈性，對市場的傷害較大，但相對容易較快見效。而經(jīng)濟(jì)手段彈性較強(qiáng)，市場的選擇性好，但何時(shí)見效的不確定性大，常常是見效滯后。所以，采取什么手段，關(guān)鍵要看追求什么效果。

　　在短期政策效果出現(xiàn)后，應(yīng)盡快建立長效機(jī)制，恢復(fù)市場自我調(diào)節(jié)、自我修復(fù)的功能，還原市場客觀的運(yùn)行規(guī)律。

　　目前我國的房地產(chǎn)市場交易量已是年超１０億平方米的超級規(guī)模，涉及上千萬購房家庭，政策更應(yīng)充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段作用，注重科學(xué)、系統(tǒng)、精細(xì)和長遠(yuǎn)。

　　記者：很多人都呼吁“加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制”，你認(rèn)為這個長效機(jī)制應(yīng)包括哪些方面內(nèi)容？

　　秦虹：建立房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，關(guān)鍵要解決好以下問題，一是農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口“市民化”的住房政策是什么？二是讓地方政府?dāng)[脫對土地收益的依賴的財(cái)政體制是什么？三是如何解決房地產(chǎn)市場在大中小城市之間不平衡以及不同居民之間住房資源占有極不平衡的問題？四是如何開放居民多元化的投資渠道等問題。目前社會仍在期待，希望相關(guān)的改革盡快推進(jìn)。

　　記者：個人售房征２０％交易稅，大家擔(dān)心將負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給買房人。你怎么看這種擔(dān)心？

　　秦虹：新房和舊房市場都一樣，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程本該由賣方承擔(dān)的稅收能否直接或變相轉(zhuǎn)嫁給買方，主要取決于當(dāng)?shù)厥袌龅墓┣箨P(guān)系。當(dāng)供應(yīng)短缺時(shí)，一般由賣方?jīng)Q定價(jià)格，稅較容易轉(zhuǎn)嫁，相反則難以轉(zhuǎn)嫁。

　　如果分析一下我國目前的住房市場，可以發(fā)現(xiàn)，絕大部分城市的房產(chǎn)交易仍是以新房交易為主，且新房供應(yīng)量充足，二手房市場規(guī)模較小，轉(zhuǎn)嫁的風(fēng)險(xiǎn)有限。但在一線城市二手房的規(guī)模與新房相當(dāng)，且由于城市規(guī)模大，二手房所處的位置優(yōu)越，供給有剛性，所以就相對容易轉(zhuǎn)嫁。但最終還是由供求決定。

　　許多人都反映，這一政策傷及了改善性需求。我認(rèn)為，對二手房交易量大的大城市確實(shí)會有一定的影響。

　　為了盡量減少對真實(shí)改善性需求增加成本，我建議，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行２００６年國家稅務(wù)總局文件中關(guān)于確保納稅人合法權(quán)益的規(guī)定。即：“對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售１年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉(zhuǎn)讓自用５年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。”

　　繼續(xù)堅(jiān)持執(zhí)行這一政策，切實(shí)達(dá)到對投機(jī)性需求進(jìn)行抑制，對合理的住房需求給予支持的政策目的。

　　記者：有觀點(diǎn)說“樓市十年九調(diào)，房價(jià)屢調(diào)屢高”，你怎么評價(jià)這些年來的調(diào)控？

　　秦虹：房地產(chǎn)市場復(fù)雜程度高，影響房價(jià)變化的因素多，調(diào)控的難度很大。但房價(jià)是否就是調(diào)控調(diào)高的？這也要客觀分析，政府不斷地調(diào)控，而房價(jià)還在漲，但如果不調(diào)控呢？或許房價(jià)比現(xiàn)在還高、漲得還快。

　　從２００３年以來的房地產(chǎn)調(diào)控，本身除了房價(jià)外還包含了許多內(nèi)容，如宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、防通脹、保民生等，房價(jià)只是調(diào)控目標(biāo)中的重要內(nèi)容之一。

　　房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，是居民的基本生活資料，在任何一個國家都是受到高度關(guān)注的產(chǎn)業(yè)。房價(jià)難調(diào)，還有很多除房地產(chǎn)市場本身之外的其他因素在產(chǎn)生影響。

摘自　新華網(wǎng)　2013.03.06　記者　杜宇