民營企業(yè)試水公共租賃住房建設

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　　盡管各地房價調控目標的出臺經(jīng)歷了一番“糾結”，但保障性安居工程建設的推進卻并不含糊。3月30日，全國最大的公共租賃住房項目在青島正式開工。住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥，山東省委常委、青島市委書記李群，山東省副省長郭兆信為項目奠基——

　　作為全國最大的公共租賃住房項目——青島市黃島區(qū)辛安公共租賃住房項目3月30日正式開工。該項目總投資約8億元，規(guī)劃總建筑面積24萬平方米，建成后可提供3500余套（間）公租房。

　　值得注意的是，兩家民營企業(yè)作為投資主體加入到該項目的建設團隊中，投資金額超過6億元。

　　利潤幾何？民營企業(yè)大膽嘗試

　　該項目除青島市政府直屬的海西城市投資有限公司以外，還有青島瑞源工程集團有限公司和山東興華建設集團有限公司兩家實力雄厚的民營企業(yè)參與投資。而據(jù)了解，這兩家民營企業(yè)負責開發(fā)的總面積達到18萬平方米，占到工程總量的3/4。

　　在今年的1000萬套保障性安居工程建設任務中，公共租賃住房比重很大，由于投資回收周期長，使其建設資金問題更加突出。此前，廣州、廈門等東部沿海經(jīng)濟發(fā)達城市亦表示“壓力不小”。因此，吸引社會資本參與保障性安居工程建設成為今年乃至今后幾年住房保障工作的一項重要內容。

　　據(jù)企業(yè)方面的介紹，項目的位置首先是吸引他們投資的原因：辛安項目地處青島開發(fā)區(qū)著力打造的青島國際生態(tài)智慧城區(qū)域內，周邊企業(yè)眾多，特別是將來軟件和服務外包類企業(yè)將逐漸聚集，住房需求量大，租金回報穩(wěn)定，該項目將會為企業(yè)的優(yōu)良資產(chǎn)不斷保值增值。其次，企業(yè)內部員工作為社會群體的一部分，也可以通過該租賃住房解決住房困難問題。最后，該項目作為保障性住房，將享受國家允許的優(yōu)惠政策，建設成本相對較低。

　　盡管僅靠租金收入談利潤目前還不太現(xiàn)實，但經(jīng)過青島市住房保障中心相關負責人的推算，配合接近4萬平方米的配套商業(yè)網(wǎng)點的經(jīng)營，“收回成本不是問題”。

　　政府仍需給出更多“誘惑”

　　2010年，為了吸引社會資金投資公租房建設，《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優(yōu)惠政策的通知》等相關文件相繼下發(fā)，對公租房建設和運營中涉及到的土地使用稅等多項稅收給予了政策上的優(yōu)惠。隨后的《關于保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》又允許土地出讓凈收益用于發(fā)展公共租賃住房，允許住房公積金增值收益中計提的廉租住房保障資金用于發(fā)展公共租賃住房。但是，今年全國將完成220萬套公共租賃住房的開工任務，超過2010年的5倍，這將是一筆不小的投入。

　　以青島為例，該市今年計劃開工各類保障性住房兩萬套，其中公共租賃住房約為5000套。據(jù)青島市住房保障中心總工程師徐志勇介紹，雖然今年青島市級財政用于保障性住房建設的資金將達到4.5億元，但即使全部用于公共租賃住房，也不能完全滿足需求。因此，各地亟須拿出相應的優(yōu)惠政策吸引社會資金參與公共租賃住房建設。

　　現(xiàn)階段，公共租賃住房的推廣在一些城市工業(yè)園區(qū)受到廣泛歡迎，蘇州、青島等地的社會資金開始逐步進入該領域。然而，非工業(yè)園區(qū)建設的公共租賃住房，目前還沒有找到更好的方法或是途徑吸引社會資金的加入。盡管各地實際情況不同，但缺乏具體的獎勵辦法，是目前普遍存在的問題。

　　與經(jīng)濟適用住房和限價商品房相比，公共租賃住房對開發(fā)商或是民間資本的吸引力顯然小得多。其中很大一部分原因是對收回成本的信心不足，另外就是目前較少有社會資金投資公共租賃住房的成功案例。不過，就記者了解，在各地限購令和稅收信貸等多方作用下，在部分城市，保障性住房由于需求集中、政府主導銷售，對開發(fā)商的吸引力甚至超過普通商品住房，為民間資本參與公共租賃住房建設打下了一定的基礎。

　　靠平臺建設實現(xiàn)資源整合

　　此前，青島市公共住房建設投資中心已經(jīng)正式掛牌，將致力于搭建保障性住房籌資融資平臺。政府投資建設的公共租賃住房和廉租住房建成后將轉入“房投中心”進行資產(chǎn)管理，通過創(chuàng)新管理手段和經(jīng)營方式，確保國有資產(chǎn)保值增值。投融資平臺成立后，公租房建設政府主導、市場參與的模式將磨合得更好。

　　徐志勇指出，中心成立后，將充分發(fā)揮保障性住房融資作用和專業(yè)運作的優(yōu)勢，使保障性住房建設逐步實現(xiàn)政府主導下的，從計劃立項、土地供應、組織建設、配租配售到資產(chǎn)管理等全過程統(tǒng)一管理和運作。通過這一平臺，將部分分散的保障性住房建設資金進行整合，統(tǒng)籌用于保障性住房項目的征地、拆遷、建設。通過抵押貸款等方式，籌措保障性住房建設資金，用于支持保障性住房項目建設。

　　徐志勇透露，青島市1.2萬余套政府擁有產(chǎn)權的保障性住房正在進行價值評估，將進行資產(chǎn)抵押以獲取貸款。隨后，中心將參與保障性住房項目建設，發(fā)揮“房投中心”的示范和儲備作用，參與部分保障性住房項目，尤其是集中建設項目的建設，探索新型建設和管理方式，為其他市場化配建的保障性住房提供示范作用。同時，“房投中心”將根據(jù)青島市保障性住房建設計劃、土地資源情況，提前規(guī)劃項目布局，提前儲備建設用地，按計劃、分時序地建設和供應，以起到滿足需求和調控市場的雙重作用。

摘自《中國建設報》2011.04.01　記者　童亦弟