樓市“豪宅化” 居民住房權(quán)如何保障？

2015年可謂北京的“豪宅年”。截至今年三季度，北京二手住房均價(jià)已近4萬元，單套總價(jià)在400萬元左右，四環(huán)以內(nèi)的二手住房成交均價(jià)已超過6萬元，這意味著主城區(qū)已全面“豪宅化”（每平方米6萬元是定義豪宅的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)）。另外，北京“頂級(jí)豪宅”增長(zhǎng)明顯，今年單價(jià)在每平方米10萬元以上（所謂“10萬+”）的“頂豪”成交井噴，相比去年增長(zhǎng)了84%。
　　事實(shí)上，包括北京在內(nèi)的一線城市，今年豪宅成交全面爆發(fā)。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，今年三季度，一線城市豪宅成交創(chuàng)2014年以來的季度新高，同比增長(zhǎng)380%，環(huán)比增長(zhǎng)39%；今年前三季度，豪宅累計(jì)成交同比增長(zhǎng)326%。今年三季度，一線城市豪宅有成交記錄的項(xiàng)目達(dá)145個(gè)，相比二季度增加83%，上海、深圳兩地項(xiàng)目成交占比達(dá)88%，成交均價(jià)為每平方米7.8萬元。
　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京已出現(xiàn)39宗地塊樓面價(jià)超過3萬元，其中樓面價(jià)超過6萬元的5宗。也就是說，疊加老項(xiàng)目，未來北京“10萬+”項(xiàng)目將有50個(gè)。即便按2015年上半年住宅地價(jià)推算，北京未來新房單價(jià)也將超過5萬元，考慮到四環(huán)內(nèi)二手住房已全面“豪宅化”，豪宅將成為北京未來供應(yīng)的主體。
　　深圳情況也類似，上半年深圳房?jī)r(jià)暴漲50%后，政府決定增加土地供給，但有限的土地卻引來了眾多開發(fā)商“瘋搶”，地價(jià)居高不下。由此，即便未來一線城市增加土地供應(yīng)，或許只能制造新地王和推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。一線城市“豪宅化”，首先是新生財(cái)富階層涌現(xiàn)的結(jié)果。根據(jù)瑞信研究院發(fā)表的最新全球財(cái)富報(bào)告，中國中產(chǎn)階級(jí)達(dá)1.09億人，規(guī)模位居全球首位。2015年，中國高凈值人群排名全球第二，比2014年增長(zhǎng)24%。
　　豪宅市場(chǎng)爆發(fā)的第二個(gè)原因，就是20多年來中產(chǎn)階層興起但財(cái)富向金字塔尖分配。胡潤(rùn)百富榜的平均財(cái)富由2008年的30億元上漲到2014年的64億元，總財(cái)富占國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)總量之比近年一直在上升，2014年達(dá)到12.7%。
　　豪宅市場(chǎng)爆發(fā)的第三個(gè)原因，在于貨幣高發(fā)，財(cái)富階層基于保值增值的資產(chǎn)管理需求高漲。10多年來，廣義貨幣以每年平均17%以上的速度增長(zhǎng)，物價(jià)一直處于上升態(tài)勢(shì)，吸納貨幣更強(qiáng)的資產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn)和有價(jià)證券)受到青睞。2014年7月以來，資本市場(chǎng)異軍突起，樓市下行甚囂塵上，從磚頭化到證券化一度成為資產(chǎn)管理新趨勢(shì)。但今年7月以來資本市場(chǎng)波動(dòng)，暴露出股市娘胎里帶來的弊病仍無改觀，加上政府扶持，樓市開始回暖，資本又開始回流樓市。未來，我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、財(cái)稅改革是一個(gè)漸進(jìn)的過程，城鎮(zhèn)化仍舊在加速，土地財(cái)政和樓市拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資，在中期內(nèi)不會(huì)改變。
　　豪宅市場(chǎng)爆發(fā)的第四個(gè)原因，就是特大城市人口和資源集聚趨勢(shì)不改，樓市需求在不斷膨脹。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，在經(jīng)濟(jì)下行或轉(zhuǎn)型期，首都和特大城市往往更容易集聚就業(yè)人群、產(chǎn)業(yè)資本和避險(xiǎn)資金，而樓市往往成為投資的可選渠道和資金的“安全島”。
　　特大城市住宅“豪宅化”，普通百姓住房如何解決？北京將通過每個(gè)項(xiàng)目必配共有產(chǎn)權(quán)住房、舊屋拆遷補(bǔ)償原住民等形式來保障戶籍居民、政府人員和技術(shù)人才等城市中堅(jiān)力量的住房需求；近期，上海市委書記韓正要求調(diào)整用地出讓規(guī)劃條件，大幅度增加中小戶型和保障房的建設(shè)(占比40%-60%)；深圳在未來將建設(shè)20萬套安居型商品房，到“十三五”期末，深圳保障房與商品房存量比將達(dá)到1：1，二者都在走北京的路子，這也是特大城市人口結(jié)構(gòu)隱性調(diào)整的途徑。
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