北京樓市進入“六環(huán)時代”

隨著城區(qū)土地資源的日漸稀缺，加之城市框架拉大，北京樓市熱點正在加速外移。

相關機構最新發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月6日，北京樓市成交結構的90.8%位于五環(huán)外，88.3%的供應也集中在五環(huán)以外的區(qū)域。在9月即將入市的項目中，五環(huán)外樓盤數(shù)量多達8成。“六環(huán)時代已經(jīng)到來。”業(yè)內(nèi)專家表示，在城區(qū)后續(xù)供應放緩、市場需求活躍的背景下，五環(huán)以外將成為樓市成交的主力區(qū)域。

樓市主戰(zhàn)場外移

受益此前多項政策組合拳的接連出臺，今年金九銀十備受期待，9月樓市迎來供應小高峰。來自亞豪機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月住宅市場預計34個項目開盤，其中純新盤20個，包括金融街·漫香林第6區(qū)、新北京中心等；老盤后期則有燕西華府、領秀慧谷等共計14個項目。

值得注意的是，在9月即將入市的項目中，有近八成位于五環(huán)外，四環(huán)內(nèi)的項目僅有4個。

相關機構發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月6日，北京樓市新增供應套數(shù)為26882套，其中五環(huán)外的供應為23743套，占據(jù)總供應量的88.3%；新增成交套數(shù)為37216套，五環(huán)外的成交數(shù)據(jù)為33794套，占據(jù)總成交套數(shù)的90.8%。有業(yè)內(nèi)人士直言“北京已經(jīng)跑步進入六環(huán)時代”。

數(shù)據(jù)顯示，截至9月6日，北京二環(huán)內(nèi)住宅庫存僅不足700套，二環(huán)與三環(huán)之間存量為1714套，三環(huán)至五環(huán)間的存量為8000多套。計算得知，北京五環(huán)內(nèi)庫存共計10719套。而在五環(huán)以外，這個數(shù)據(jù)為59054套，比五環(huán)內(nèi)足足多出將近5萬套房源。

“事實上，最近幾年房地產(chǎn)業(yè)界一直在提樓市近郊化趨勢，但大家沒想到竟然來得這么快。”業(yè)內(nèi)人士預測，等到9月份的34個項目陸續(xù)開盤，樓市又會再次呈現(xiàn)明顯的區(qū)域分化，大興、房山、昌平等區(qū)域新增供應占比較大，而城六區(qū)中如豐臺區(qū)僅燕西華府一個項目有新品入市。據(jù)悉，燕西華府疊拼新品將于9月下旬推向市場，依托其前期累積的較高人氣和市場認可度，以及面積贈送等高附加值吸引，業(yè)內(nèi)預測該項目金九或將再次迎來一波銷售高峰。

“五環(huán)半”產(chǎn)品迎好時機

供應疲軟是促成樓市向外轉移的主要原因。從土地來說，“拿地難”一直是開發(fā)商業(yè)務拓展面臨的重要障礙。隨著五環(huán)內(nèi)土地開發(fā)的日漸飽和，土地供應捉襟見肘，北京近幾年新增出讓的土地大多集中在五環(huán)外。另一方面，五環(huán)內(nèi)在售房源處于“有減無增”的狀態(tài)，整體面臨供需失衡局面。隨著在售房源的不斷去化，區(qū)域內(nèi)可售房源極為有限，買賣雙方由此“被迫”不斷向外轉移。

縱觀北京五環(huán)外的沿線區(qū)域，受強力政策拉動，通州、南城廣被看好。然而，“限購升級令”空降通州給區(qū)域樓市迅速按下降溫鍵。具體到南城而言，2009年的“南城計劃”威力仍在。更為值得一提的是，在2013年政府又提出把“南城計劃再續(xù)三年”，重視程度可見一斑。這將直接促成豐臺、房山等區(qū)域樓市近年來的連番升溫，其中西南“5.5環(huán)”尤為惹人關注。

“如果打開北京地圖，就會看到北京的六環(huán)路是東西不對稱的，西六環(huán)是向東凹進去的。”在給客戶介紹項目時，西六環(huán)附近項目置業(yè)顧問往往會對所處區(qū)域先做如此解釋。該區(qū)域緊挨青龍湖、鷹山、北宮、云崗等自然資源，依山傍水的宜居性被不少高端置業(yè)者視為理想居所；在教育配套上，預計2017年正式招生的人大附中，涵蓋小學、初中和高中全程12年優(yōu)質(zhì)教育，多重稀缺資源使區(qū)域多個高端產(chǎn)品銷售持續(xù)樂觀。比如與青龍湖僅1500米之隔的燕西華府，今年以來多次奪得京西別墅區(qū)銷冠。

在北京樓市熱點外移、進入六環(huán)時代，5.5環(huán)的高端高性價比產(chǎn)品顯然備受關注。實際上，從北京目前去庫存情況來看，未來即使6環(huán)以內(nèi)的區(qū)域也將呈現(xiàn)出供應日益縮減、需求持續(xù)飆升的局面。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，目前北京住宅存量已經(jīng)開始下降，僅有7萬套，而按照6月回暖后的樓市成交量來看，截止到8月底，三個月共計成交20793套，平均每月去化近7000套，照此測算，北京目前的住宅去化周期僅在10個月左右。

一方面是住宅存量的不斷下降，另一方面是去化周期的縮短，這樣的局面將使得北京樓市持續(xù)保持樂觀態(tài)勢，同時也將進一步凸顯城六區(qū)項目的稀缺性。