浙江廣廈退出樓市的思考

近日，浙江廣廈發(fā)出關(guān)于擬退出房地產(chǎn)行業(yè)的公告，公告表示，基于公司退出房地產(chǎn)行業(yè)的整體思路已經(jīng)較為清晰，為進(jìn)一步增強(qiáng)公司在資本市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，提升上市公司盈利能力，公司決定在未來(lái)三年內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)入有發(fā)展?jié)摿驮鲩L(zhǎng)空間的新領(lǐng)域，實(shí)施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

事實(shí)上，浙江廣廈退出房地產(chǎn)市場(chǎng)并非個(gè)案，除此之外，萊茵置業(yè)已更名萊茵達(dá)體育，華麗家族也基本退出房地產(chǎn)市場(chǎng)了；證大置業(yè)正試圖謀求轉(zhuǎn)型退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)然，潛在退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的房企同樣不在少數(shù)。

比如，媒體曾報(bào)道百?gòu)?qiáng)房企華光地產(chǎn)資金鏈斷裂并進(jìn)行破產(chǎn)清算，2000多業(yè)主無(wú)家可歸；深圳房企佳兆業(yè)正在進(jìn)行債務(wù)重組，盡力避免破產(chǎn)；同樣遭受房源被政府鎖定的深圳另一房企京基集團(tuán)，也被彭博社曝出董事長(zhǎng)陳華正在接受調(diào)查，京基的命運(yùn)何去何從充滿了變數(shù)；恒大55億元收購(gòu)中渝置地旗下物業(yè)，31億元收購(gòu)武漢三江航天地產(chǎn)67.08%股權(quán)……

既然貨幣政策已經(jīng)呈現(xiàn)出寬松的特征，為何仍然改變不了樓市資金緊張的局面？為何仍有房企面臨資金斷裂或被收購(gòu)的命運(yùn)？為何仍有房企在此時(shí)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)？2015年下半年及未來(lái)幾年，還有哪些房企將退出房地產(chǎn)市場(chǎng)？

從樓市下半場(chǎng)特征來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)增速下滑趨勢(shì)已定，此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)模化聚集與并購(gòu)重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的并購(gòu)現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為“新常態(tài)”。屆時(shí)，“大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面的形成，將推動(dòng)市場(chǎng)集中度越來(lái)越高。

2015年，在樓市基本面仍然以“去庫(kù)存”為主旋律的市場(chǎng)背景下，銀行等金融機(jī)構(gòu)將通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)企業(yè)信用評(píng)級(jí)、降低抵押率，甚至停貸等方式對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)”房企或項(xiàng)目進(jìn)行“風(fēng)險(xiǎn)控制”，防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約，控制自身壞賬率。

因此，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)講，強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目的“風(fēng)險(xiǎn)控制”是必要的。從這個(gè)角度看，浙江廣廈退出房地產(chǎn)市場(chǎng)與其說(shuō)是剝離不良資產(chǎn)并謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展新業(yè)務(wù)，不如說(shuō)是斷臂求生、舍卒保車(chē)。

那么，哪類(lèi)房企將在2015年及未來(lái)幾年退出樓市或被收購(gòu)？這些即將退出的房企或被收購(gòu)的房企具有哪些特征？

筆者認(rèn)為，四類(lèi)企業(yè)最容易在2015年下半年及未來(lái)三年被收購(gòu)，這四類(lèi)企業(yè)也最容易退出房地產(chǎn)。

具體來(lái)講：第一類(lèi)，產(chǎn)品類(lèi)型偏高端、周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)，這些企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)菀自跇鞘邢掳雸?chǎng)趕不上市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏而被淘汰；第二類(lèi)，前期拿地過(guò)于激進(jìn)，導(dǎo)致成本構(gòu)成較高而影響銷(xiāo)售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴(kuò)張，導(dǎo)致房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè)；第三類(lèi)，一部分資信不太好、貸款受限的中小企業(yè)，或陷入“政治風(fēng)波”的企業(yè)，由于難以獲得銀行貸款，這些企業(yè)在最近幾年內(nèi)會(huì)面臨資金斷鏈的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；第四類(lèi)，非地產(chǎn)企業(yè)跨界進(jìn)入樓市的企業(yè)，因?yàn)樵诋a(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、融資渠道構(gòu)建、購(gòu)房者C端客戶的把控能力等方面無(wú)法實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)成本的降低，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)較快的銷(xiāo)售，這些企業(yè)勢(shì)必會(huì)面臨發(fā)展問(wèn)題。如果上述四類(lèi)房企無(wú)法及時(shí)化解這樣的危機(jī)，屆時(shí)，有可能因此退出房地產(chǎn)業(yè)或被其他房企收購(gòu)。

如果上述四類(lèi)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售回款上面臨比較大的壓力，再加上開(kāi)發(fā)貸款比較難獲得，理論上開(kāi)發(fā)商這個(gè)時(shí)候就不得不進(jìn)行賣(mài)股權(quán)、賣(mài)項(xiàng)目的操作了，如果賣(mài)項(xiàng)目、賣(mài)股權(quán)也無(wú)法使這類(lèi)企業(yè)繼續(xù)“活下去”，那么，這些中小房企極有可能成為瞬間“轟然倒下”的房企。