天津?yàn)I海新區(qū)CBD變空城 華北第一高樓“有價無市”

天津濱海新區(qū)CBD成空城

《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》出臺在即，京津冀板塊的熱炒勢頭再次燃起，中心商務(wù)區(qū)（CBD）就是其中之一。

近日，記者趕赴天津?yàn)I海新區(qū)，對濱海新區(qū)內(nèi)的CBD建設(shè)和發(fā)展情況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。

記者在于家堡金融區(qū)和響螺灣商務(wù)區(qū)看到，其目前仍處于大規(guī)模施工中，塵土飛揚(yáng)的工地上，一座座高樓拔地而起，相比鋼筋水泥迅速鑄就的樓宇，區(qū)域內(nèi)的人流卻顯冷清。

而同樣屬于濱海新區(qū)功能區(qū)之一的濱海高新區(qū)內(nèi)，一座號稱“華北區(qū)域第一高樓”的117層大廈正在不斷拔高，這就是不斷被熱炒的“高銀117大廈”，而此項(xiàng)目定位也是中心商務(wù)區(qū)，目前定價達(dá)每平方米4萬元。業(yè)內(nèi)人士對記者置評，如此定位或?qū)е轮貜?fù)建設(shè)和惡性競爭，而高定價更多是為了炒區(qū)域價值，容易導(dǎo)致“有價無市”的局面。

記者發(fā)現(xiàn)，上述項(xiàng)目的定位都是高大上的“國際范兒”，但到目前為止，項(xiàng)目周邊的格調(diào)（資料、團(tuán)購、論壇）、氛圍與其“國際化”的定位還相差甚遠(yuǎn)。

建設(shè)規(guī)模龐大 去化壓力由來已久

記者在于家堡金融區(qū)和響螺灣商務(wù)區(qū)看到諸多項(xiàng)目仍在建設(shè)之中。項(xiàng)目附近空曠，人煙稀少，往來的主要是施工人員。

事實(shí)上，響螺灣商務(wù)區(qū)早在2007年9月就已經(jīng)開工。“快8年時間了，還沒有發(fā)展起來，希望自貿(mào)區(qū)政策能真正把這邊帶起來。”當(dāng)?shù)氐睦顜煾祵τ浾哒f。

于家堡金融區(qū)的寶龍城市廣場日前已經(jīng)封頂并開業(yè)，但記者到項(xiàng)目售樓處發(fā)現(xiàn)，內(nèi)部頗為冷清，只有一兩組零散的客戶在現(xiàn)場就坐，沒有感受到這里作為于家堡金融區(qū)門戶位置所應(yīng)該有的人氣兒。

曾經(jīng)到過中央商務(wù)區(qū)考察的匿名人士對記者表示，到商務(wù)區(qū)的第一直接感受就是高樓多，規(guī)劃好，但人氣差。當(dāng)?shù)氐某鲎廛囁緳C(jī)也認(rèn)為這是一個“面子工程”。

濱海新區(qū)CBD去化壓力大早已成為老生常談的話題。數(shù)據(jù)顯示，從2010年至2015年，塘沽地區(qū)辦公物業(yè)的供應(yīng)面積為1034139平方米，成交面積為502032平方米，供過于求明顯。而成交均價2010年至2015年分別為10670元、11375元、11908元、11661元、10462元、8423元，從之前的1萬元以上跌至2015年的8000多元，業(yè)內(nèi)人士置評，庫存壓力大是重要原因。

嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，確實(shí)面臨存量過剩的問題。雖然確實(shí)也有自貿(mào)區(qū)等利好消息，但是有很多問題存在，最典型的就是人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等確實(shí)比預(yù)計的差。而去化壓力并沒有減緩“大干快上”的步伐。記者從中心商務(wù)區(qū)獲悉，受自貿(mào)區(qū)建設(shè)、京津冀協(xié)同發(fā)展等眾多利好政策疊加，投資者的信心進(jìn)一步加強(qiáng)。據(jù)悉，截至去年年底，響螺灣區(qū)域已有13個項(xiàng)目的17座樓宇竣工，預(yù)計今年有8座樓宇竣工。于家堡區(qū)域今年年底將有10座樓宇竣工。5月8日，中心商務(wù)區(qū)管委會向記者提供的數(shù)據(jù)顯示，1~4月新增企業(yè)設(shè)立859戶，其中3月1日至4月30日新增注冊595戶；自貿(mào)區(qū)掛牌(4月21日)以來新增注冊企業(yè)129戶。

對于記者采訪中的“去化壓力、人氣不足”等問題，截至發(fā)稿，中心商務(wù)區(qū)管委會未給予回復(fù)。

《中國商務(wù)中心區(qū)發(fā)展報告（2014）》（以下簡稱《報告》）指出，CBD規(guī)劃面積過大會影響產(chǎn)業(yè)集聚。目前世界級的CBD如紐約、倫敦、巴黎等城市的CBD用地規(guī)?；究刂圃?0平方公里以內(nèi)，中國發(fā)展相對成熟的CBD，其用地規(guī)模也多數(shù)小于10平方公里。然而，2013年中國CBD平均用地面積為17.26平方公里，并且部分CBD的規(guī)劃建設(shè)并未結(jié)合城市自身的發(fā)展條件，一味貪大求全，進(jìn)行粗放式的開發(fā)，如目前在建的天津?yàn)I海新區(qū)CBD為46平方公里，其建設(shè)規(guī)模已嚴(yán)重超出自身需求。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，天津CBD的建設(shè)規(guī)模大，和地方政府的政策導(dǎo)向是有關(guān)系的。一是土地出讓層面是比較激進(jìn)的，造成土地成本約束力比較小，所以很多房企積極拿地。二是地方政府在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入方面做過類似承諾，使得很多房企對于后續(xù)寫字樓的招租方面是比較有自信的，但實(shí)際上是有出入的。

對于上述問題，記者多次致電濱海新區(qū)新聞處，電話一直處于無人接聽狀態(tài)。

華北第一高樓“有價無市”？

記者在走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，位于濱海新區(qū)功能區(qū)之一的濱海高新區(qū)內(nèi)的“華北區(qū)域第一高樓”高銀117大廈也定位為打造國際商務(wù)中心，目前還在建設(shè)中。

據(jù)了解，高銀集團(tuán)旗下高銀地產(chǎn)投資建設(shè)的“高銀天下”項(xiàng)目，包括以“高銀金融117大廈”為主的國際商務(wù)區(qū)、高端住宅“富國高銀”及“天津環(huán)亞國際馬球會”，總建筑面積接近200萬平方米。

對此，受訪專家們表示，同屬于濱海新區(qū)，如此定位存在重復(fù)建設(shè)，或?qū)е?ldquo;內(nèi)耗”。

嚴(yán)躍進(jìn)直言，在濱海新區(qū)多個商務(wù)區(qū)建設(shè)的背后，反映的是地方政府狹隘的區(qū)域發(fā)展思維。每個區(qū)域都希望引入產(chǎn)業(yè)、建商務(wù)區(qū)，帶有很強(qiáng)的政績面子。自然背后會帶來庫存積壓，租金難以提升的尷尬。

此前有媒體報道稱，天津?yàn)I海高新區(qū)將依據(jù)位于京津冀樞紐位置的區(qū)域優(yōu)勢，建設(shè)天津新中央商務(wù)區(qū)，以承接北京金融、文化等高端產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移。無論從區(qū)域優(yōu)勢還是從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上來看，天津?yàn)I海高新區(qū)已具備打造新中央商務(wù)區(qū)的先天條件。此外，從硬件設(shè)施上來看，天津?yàn)I海高新區(qū)也已經(jīng)為打造新中央商務(wù)區(qū)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

對此，記者致電并致函天津?yàn)I海高新區(qū)管委會，新聞處在回復(fù)記者的材料中顯示，濱海高新區(qū)的定位包含航空航天產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)，并不包含中央商務(wù)區(qū)相關(guān)條目。新聞處負(fù)責(zé)人對于“高銀天下”的相關(guān)問題表示，其定位和定價更多是企業(yè)行為，并非是政府層面的規(guī)定。

而對于項(xiàng)目規(guī)劃中的馬球會，中國社科院城環(huán)所原所長、北京市“十三五”規(guī)劃咨詢專家牛鳳瑞表示，中心商務(wù)區(qū)周圍弄個跑馬場，挺不可思議的。更多是噱頭，如果未來改造成別的用途，成本是比較低的。中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員單菁菁也認(rèn)為，馬球會所并不屬于CBD的功能。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于高銀地產(chǎn)來說，通過馬球運(yùn)動來拉攏高端置業(yè)群體。但考慮到目前反腐等背景，一些潛在的客群是減少的，后續(xù)若不走公眾的路線，那么效果如何有待商榷的。

值得注意的是，目前“高銀天下”在售項(xiàng)目的對外定價達(dá)每平方米4萬元，而同期周邊價格約1萬多元。在走訪中，多名當(dāng)?shù)厝藢τ诟叨▋r表示出驚訝和不解，“這么貴，誰跑這來買啊……”一名張姓師傅說道。

對于“高銀天下”的定位和定價，單菁菁認(rèn)為，“華北區(qū)域第一高樓”是為吸引各方的關(guān)注，起到廣告和宣傳的作用。打出CBD更多的是為區(qū)域發(fā)展打造概念，并不代表在城市定位中就真正屬于CBD。CBD是一個整體的區(qū)域，不是由一座高樓來承擔(dān)的。高定價則是地產(chǎn)商自己在炒作，打造高端商務(wù)樓宇，以獲得更高經(jīng)濟(jì)利益。概念不等于真正的CBD，經(jīng)濟(jì)區(qū)域不是經(jīng)濟(jì)樓宇。CBD要有商務(wù)配套、多種產(chǎn)業(yè)聚集體、多種服務(wù)配套以及專門為商務(wù)服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施配套。最終還是市場起決定作用，117大廈將價格定得這么高，如果“有價無市”，說明是脫離市場的。

值得一提的是，117大廈地理位置處于西青區(qū)，但行政區(qū)劃屬于濱海高新區(qū)。吊詭的是，查閱“高銀天下”的相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，在宣傳中有的地方表示屬于西青區(qū)，有的地方則顯示屬于濱海高新區(qū)，在相關(guān)宣傳文章中更多的則是突出“濱海新區(qū)”的字眼。對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，117高樓所處的區(qū)位是比較尷尬的，突出“濱海新區(qū)”，實(shí)際上是希望獲得更大的關(guān)注，畢竟濱海新區(qū)建設(shè)背后，確實(shí)會提供一些企業(yè)入駐和稅費(fèi)方面的優(yōu)惠。

就上述問題，記者致函并多次致電高銀地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿，未獲得具體回復(fù)。

被指與“國際范兒”定位相去甚遠(yuǎn)

記者發(fā)現(xiàn)，上述天津?yàn)I海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)以及濱海高新區(qū)CBD的定位都是“高大上”的“國際范兒”。

中心商務(wù)區(qū)的響螺灣商務(wù)區(qū)功能定位為建設(shè)外省市、央企駐濱海新區(qū)的辦事機(jī)構(gòu)、集團(tuán)總部和研發(fā)中心的承載區(qū)，于家堡金融區(qū)定位為具備現(xiàn)代化設(shè)施和國際化服務(wù)功能，國際一流、全國領(lǐng)先、功能完善、服務(wù)健全的金融改革和創(chuàng)新基地。濱海高新區(qū)的高銀117大廈也是意圖打造國際商務(wù)中心。

而記者在實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，鋼筋水泥鑄造的高樓周邊整體氛圍和格調(diào)卻與如此“高大上”的定位相差甚遠(yuǎn)。業(yè)內(nèi)人士也指出，要實(shí)現(xiàn)規(guī)劃定位中的“國際范兒”任重而道遠(yuǎn)。

單菁菁表示，區(qū)域發(fā)展有一定過程，包括軟硬環(huán)境的塑造。硬件環(huán)境更容易打造，中國的固定資產(chǎn)投資、基建投資力度很大，對于濱海新區(qū)，既是國家新區(qū)，又有自貿(mào)區(qū)的政策，硬件起來會很快，但是軟件服務(wù)需要一個過程，比如對國際化服務(wù)的了解、跟國際通行規(guī)則的接軌、服務(wù)型政府的打造等，都需要一定的基礎(chǔ)。北京CBD經(jīng)過十幾年發(fā)展，在相應(yīng)的軟硬件設(shè)施上都下了很大功夫。天津?yàn)I海新區(qū)CBD要實(shí)現(xiàn)定位中的戰(zhàn)略藍(lán)圖還有一段路要走。

對于借勢京津冀協(xié)同發(fā)展來承接北京CBD等高端產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移問題，牛鳳瑞對記者表示，都想承接北京CBD功能外遷，建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)，但是企業(yè)真愿意外遷嗎？更多時候還是“一廂情愿”。會不會過去，取決于商務(wù)環(huán)境。要尊重市場，尊重企業(yè)的選擇。

上述《報告》中認(rèn)為，北京CBD的部分功能已經(jīng)出現(xiàn)疏解和外溢。其中北京CBD需要強(qiáng)化的功能包括：國際信息交流中心功能、國際高端商務(wù)服務(wù)中心功能、國際金融中心功能、地區(qū)總部功能、國際人才集散功能和文化融匯傳播功能。北京CBD需要疏散的功能包括：部分商務(wù)服務(wù)配套功能、文化傳媒業(yè)務(wù)外包功能、批發(fā)物流配送功能以及部分總部類項(xiàng)目（如制造業(yè)總部）等，在京津冀區(qū)域范圍內(nèi)整合資源，構(gòu)筑面向京津冀的CBD產(chǎn)業(yè)鏈。

可見各地希望承接的高端功能正是北京CBD未來要強(qiáng)化的。

單菁菁在接受記者采訪時表示，北京市CBD有獨(dú)特優(yōu)勢，短期內(nèi)無法替代。外國資本進(jìn)入中國市場會更愿意貼近本地國家的決策中心即首都，貼近信息來源和管理中心即使館區(qū)。中國外交部和基本上所有的使館區(qū)都在北京CBD，國外的一些駐華機(jī)構(gòu)像聯(lián)合國的機(jī)構(gòu)、非政府組織機(jī)構(gòu)、國際商戶、國際金融機(jī)構(gòu)，都高度集中在北京CBD周邊，已經(jīng)形成氛圍，開始時是市場選擇，市場選擇到一定程度以后又形成了互相依靠互相依賴的連接關(guān)系。北京CBD的功能其他地方不容易替代。

對于未來的發(fā)展，嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，“其實(shí)濱海新區(qū)炒作了很多年了，但效果并不佳。和北京競爭面臨壓力，而即便在天津的城市框架內(nèi)，也是需要和市區(qū)搶資源。有時候企業(yè)容易忽悠，而消費(fèi)者是不容易忽悠的，缺乏消費(fèi)者進(jìn)入的市場終究是難以健康穩(wěn)定發(fā)展的。要警惕此類風(fēng)險，關(guān)鍵地方政府要創(chuàng)造更寬松的環(huán)境，比如積極到北京市場做宣傳，在濱海新區(qū)落戶、創(chuàng)業(yè)、購房方面提供優(yōu)惠，這才能帶來人口的導(dǎo)入。”