王健林：不要幻想中國房地產(chǎn)會崩盤

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王健林

12月23日早晨8：45分，王健林從香港四季酒店出發(fā)，步行十分鐘前往港交所，同行的還有盧志強、馬蔚華、蔣錫培、曹國偉、董明珠等著名企業(yè)家。“作為一位在投行混跡了20年的老兵，我參加過無數(shù)上市儀式，但中國這么多頂尖企業(yè)家到場，這還是第一次。”中金公司投資銀行業(yè)務(wù)負責人黃朝暉說。如果他們集體出現(xiàn)在北京街頭，必然會成為一個移動的堵點，不過香港平淡接受了這些超級富豪。

年底是這些企業(yè)家最忙碌的時刻，但其中很多人，還是參加了12月20日萬達在武漢漢秀與電影樂園的開幕儀式。萬達對這兩個項目寄予厚望，這從電影樂園入口處設(shè)計就可以看出：幾乎每個點都安放著類似北京地鐵口前隔離排隊者的柵欄，以應(yīng)對游客爆滿。這兩個項目確實展示了萬達技術(shù)上與國際娛樂業(yè)務(wù)同行比肩的實力，特別是其宣傳中稱為一生必看一次的漢秀——從空中到地下，每個細節(jié)都很魔幻，盡管如此，據(jù)說因為首演，擔心出現(xiàn)問題，只展示了難度較小的60%。也有人吐槽，這是一臺寓意含糊不清的實驗劇，將魔術(shù)、舞蹈、雜技和高臺跳水用令人眼花繚亂的技術(shù)包裝，充分體現(xiàn)了“有錢任性”。

武漢是來香港前王健林的最后一站，萬達商業(yè)地產(chǎn)將刷新全球最大房地產(chǎn)IPO的記錄，它也是香港過去三年來最大的IPO，當日平開報48.00港元，接近此前市場預(yù)估的41.8~49.6港元/股上限，以此定價計算，市值達2150億港元。

王健林做了簡單講話，而且罕見拿了講稿。有人問他，地房地產(chǎn)是否已是“夕陽行業(yè)”，他稱：“摩托羅拉、諾基亞都在朝陽行業(yè)，但都不行了，再好的行業(yè)也有爛公司，再差的行業(yè)也有優(yōu)秀企業(yè)。”在12月13日的中國企業(yè)領(lǐng)袖年會上，王健林稱，從2013年下半年開始，房地產(chǎn)進入了一個新的調(diào)整期，這是地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)，“從業(yè)人員不要幻想錢有多好賺，還有第二個高峰期過來。同時，對唱空的人來講，也要放棄幻想，中國房地產(chǎn)這個行業(yè)規(guī)模很大，不要幻想中國房地產(chǎn)會崩盤。”

等待敲鐘的時刻，觀禮者上來與王健林合影，更多人則把相機對準了他著名的兒子王思聰。王思聰今天西裝筆挺，站在父親身邊看起來克制而有禮貌。9：30分左右，王健林拿起了槌子——相比紐交所與納斯達克的電子鐘，港交所真的有一個銅鑼，他比劃了兩下，下面有人喊：再舉高一點。他調(diào)整了一下姿勢，輕輕擊下。

港交所今年錯過了阿里巴巴，其行政總裁李小加今天發(fā)表了博客《給圣誕老人的一封信》，寫道今年并非完全順風順水，一群“遠道從阿拉伯來的朋友”(暗指阿里巴巴)原擬來港交所做客，但最終未如愿，因為若想接待他們，就需要大裝修。他稱，好在我們已經(jīng)開始討論，是否有必要為將來著想而作出改造。“今年是港交所重要的一年，在不同范疇都取得很大成就，包括港股市值達到26萬億元、交易所買賣基金(ETF)規(guī)模達1萬億元、新股上市集資額全球排名第二，以及滬港通更取得重大突破。”李小加說，他認為今年也是內(nèi)地及香港資本市場轉(zhuǎn)折一年，互聯(lián)互通制度是一個突破，港交所明年著重數(shù)個市場結(jié)構(gòu)改革討論，包括競價及波動機制等機制。

這是我今年近距離觀察的第三次上市，另外兩次分別是京東商城和阿里巴巴，這隱藏著一個有趣的邏輯：京東與阿里巴巴成功的背面，是線下商城的衰落。2014年，已經(jīng)有大批零售商業(yè)調(diào)整為寫字樓。而萬達則認為，其城市綜合體項目在創(chuàng)造城市新商圈、集聚商業(yè)氛圍和實現(xiàn)物業(yè)增值方面依然有相當可觀的前景。正如其在武漢兩個項目中所暗示的，它有能力將虛擬與現(xiàn)實融合在一起。

IPO無疑是一個燃燒著各種欲望的現(xiàn)場，我很好奇企業(yè)家在這種“極端環(huán)境”下的表現(xiàn)。

京東在納斯達克上市，納斯達克是一個電子化的證券交易市場，其位于紐約時代廣場的”交易中心”只是符號性存在，里面沒有通常證券交易所常有的各種硬件設(shè)施，只有一個容納不到百人的攝影棚，四周都是投影屏幕，滾動著即時行情報道。上市當日，劉強東嘴上掛著幾個小泡，嗓子都啞了，從5月12號路演開始，他差不多每天要說十個小時的話，要解釋一家尚未盈利公司的價值，他必須付出更多的溝通成本。京東定價為每股19美元，超過之前招股區(qū)間的上限18美元。開盤等待有些漫長，劉強東與所有投資人都盯著跳躍的數(shù)字，開盤報價曾沖到22美元以上，我從后面看到他的喉頭偶爾滾動幾下，后來他告訴我那是因為嗓子發(fā)干，與激動無關(guān)。

阿里巴巴在紐交所上市，似乎從紐交所的門廊與每一根立柱上，都能找到金錢穿越歷史時的擦痕。站在狹窄的觀禮通道，俯視下面的交易亭與交易柜臺，氣氛凌亂而沸騰，那天馬云沒有穿標配的套頭衫，頭發(fā)梳理得光可鑒人，還并且是三七分。阿里巴巴創(chuàng)造了紐交所近十年來最漫長的開盤。詢價開始后，買家洶涌，但賣家很少，幾乎都不賣，一直拉鋸。“太久了，我也沒想到這么久。”馬云告訴我，“潛意識里是啥都好，只要不低于發(fā)行價。”他沒有掩飾自己的興奮，說今天全世界對中國企業(yè)的態(tài)度發(fā)生了變化。

港交所的氣質(zhì)更接近香港中環(huán)的金融家，行色匆匆，職業(yè)化，至少從儀式感上，它沒有像納斯達克與紐約所一樣，給萬達安排特殊的環(huán)節(jié)。過程緊湊，開盤前買方與賣方也沒有激烈搏殺。王健林表情平靜——，他甚至沒怎么看交易屏上的股價。

劉強東請的客人中，主要是投資人和機構(gòu)，其他企業(yè)家很少。馬云和王健林的江湖更大，但我沒有在兩個圈子里看到一張重合的臉。

交易開始時，董明珠問我預(yù)測今天能到多少，我隨口說52元。結(jié)果一度大跌近9%，截至港股收盤時間，報46.75港元破發(fā)，收跌2.6%，振幅達到9.17%，這或許也超過了萬達內(nèi)部預(yù)測，有高管開盤前笑言第一天不要漲太多，漲幅在2%—3%就夠了。

這不是上佳時機，除了行業(yè)所處周期、估值水平，以及市場趨勢等長期因素外，明天就是圣誕節(jié)，一周后就是元旦，散戶往往中簽即拋售，新年前也很難有大資金進場。不過對王健林而言，商業(yè)地產(chǎn)能夠IPO就是勝利。這已經(jīng)是他十年內(nèi)第四次沖刺資本市場，從2011年開始，萬達持有型商業(yè)現(xiàn)金流的壓力逐漸加大，難以繼續(xù)依賴高成本融資、高杠桿與期限錯配，必須轉(zhuǎn)向資本市場。據(jù)傳，為成功上市，萬達對于募集資金規(guī)模、發(fā)行價都降低了預(yù)期，還覓來12家包括科威特投資局、香港格力電器銷售公司在內(nèi)的基石投資者做背書，它們累計投資20億美元(約156億港元)，占整個IPO交易規(guī)模的62%。

“萬達商業(yè)地產(chǎn)綠鞋前發(fā)行融資規(guī)模37.2億美元，綠鞋后42.7億美元，考慮到獨特模式和內(nèi)涵，我們認為它不絕限于房地產(chǎn)行業(yè)，它是全球大消費領(lǐng)域的一個里程碑。”黃朝暉說。

至少從表面上，王健林沒有流露出商業(yè)地產(chǎn)已不是萬達帝國的全部，萬達系四大業(yè)務(wù)為“文化、旅游、金融及電商”，文化或許是一個更大的故事，內(nèi)地證監(jiān)會已批準萬達院線在內(nèi)地A股上市申請，待上市后萬達將會研究是否將文化板塊在港上市，不過其電商業(yè)務(wù)，仍未展示足夠想象力。