發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢研究報告推進房地產業(yè)綠色轉型

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中國房地產報綠色地產研究中心高級顧問 黃俊鵬

為了摸清國內房地產行業(yè)及其產業(yè)鏈的綠色發(fā)展情況，早在2011年中國房地產報便啟動了“中國房地產發(fā)展現(xiàn)狀與前景”的大型調研，并于2011年年底在深圳住交會上發(fā)布了《中國綠色地產發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢研究報告2012》。之后在每年住交會綠色地產論壇上都發(fā)布當年的研究報告。

近日，2014中國綠色地產發(fā)展調研活動已正式啟動，就今年的調研思路和研究重點，中國房地產報綠色地產研究中心高級顧問黃俊鵬發(fā)表了自己的看法。

Q：調研綠色地產，發(fā)布研究報告的目的是什么?

黃俊鵬：從2011年“綠色地產的發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢”調研開始，研究中心每年都會對房地產行業(yè)、綠色地產產業(yè)鏈相關行業(yè)進行梳理，按照一定的理論方法，對房企的綠色發(fā)展程度進行評價，給出排名。

希望該排名能夠讓優(yōu)秀的綠色開發(fā)企業(yè)獲得更多市場關注。同時，也希望更多的企業(yè)能夠借鑒這些先行者的發(fā)展模式、先進經(jīng)驗從而實現(xiàn)整個房地產業(yè)的綠色轉型。

每年除了對100多家涉綠房企的綠色戰(zhàn)略、項目實踐、綠色營銷和技術研發(fā)等方面進行研究、探討外，本年度研究報告還會對支持綠色地產持續(xù)發(fā)展的下游產業(yè)鏈市場發(fā)展狀況進行研討，以提供給開發(fā)企業(yè)一份全面的、可以總攬全局的戰(zhàn)略參考手冊。

上述研究的主要目的和意義概括而言，有以下五個方面：第一，引領房地產業(yè)持續(xù)、深入地向綠色低碳轉型;第二，探索房地產業(yè)在綠色低碳轉型過程中新的商業(yè)模式;第三，提升綠色地產先行者的品牌價值;第四，展示和強化房地產業(yè)的社會責任;第五，提升全社會對綠色地產的認知。

Q：簡單介紹一下調研的過程?在連續(xù)3年的累積調研中，有哪些比較有意義的調研結果?

黃俊鵬：研究中心采取文獻檢索、專家訪談、專家座談會、市場調研等方法。在綠色地產發(fā)展理論方面，通過對相關學術文獻進行研究，對過往綠色建筑、綠色地產相關研究成果進行梳理、歸納和總結，闡述了綠色地產最新的發(fā)展理論;在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和項目實踐方面，對現(xiàn)有的綠色建筑案例，特別是商業(yè)性質的房地產開發(fā)項目進行深入分析，探索其在技術應用、市場營銷、用戶使用等方面的經(jīng)驗和教訓。同時，開發(fā)了調研問卷，對上述房地產企業(yè)在綠色技術應用、綠色戰(zhàn)略選擇等方面進行問卷訪談，對普通消費者購買綠色建筑的行為進行了隨機訪談。另外，對部分節(jié)能技術、產品的價格信息、市場應用狀況等進行電話調研和實地考察，盡可能在計算中采用最新、最可靠的數(shù)據(jù)。

在過去的3年中，研究團隊取得了豐碩的研究成果，獲得了相當多具有較強價值的數(shù)據(jù)和結論，并且為許多房地產開發(fā)企業(yè)所引用。比如年度報告中對開發(fā)企業(yè)的綠色排名、綠色標簽的市場價值以及消費者購買綠色建筑意愿和潛在障礙等分析廣泛被引用。除此之外，報告還針對42種綠色建筑常用技術在實用性方面進行了排名，分析了這些技術的優(yōu)缺點，實際應用價值和應用場合，該部分內容對于降低房地產開發(fā)企業(yè)在技術選用上的風險，提供最佳技術組合方面具有很大的價值。

Q：通過研究積累，您認為國內房地產綠色轉型的特點是什么?

黃俊鵬：當前中國房地產企業(yè)在走向綠色、低碳可持續(xù)發(fā)展路途上主要的特點是被動性和漸進性，其進入途徑則主要通過參評國內綠色建筑評價標識、美國LEED認證，或其他國際綠色建筑評估體系。此外，也有不少大型地產開發(fā)集團通過開發(fā)生態(tài)城項目，實現(xiàn)自上而下由宏觀到微觀的綠色轉型。

研究中心分析了2005年~2013年各個涉綠房地產開發(fā)企業(yè)、設計咨詢機構、節(jié)能環(huán)保產業(yè)等綠色地產全產業(yè)鏈的發(fā)展狀況。僅從房地產開發(fā)商的角度，深入研究了萬科、萬通、金地、保利等數(shù)十家企業(yè)集團的綠色戰(zhàn)略，持續(xù)跟蹤了這些企業(yè)綠色戰(zhàn)略演進及綠色項目實踐。

經(jīng)過多年的數(shù)據(jù)積累，我們從房地產企業(yè)的戰(zhàn)略、管理、產品、營銷、實際開發(fā)綠色項目、能力建設、社會責任共7個維度對112家房地產企業(yè)進行了綜合評價，并按綜合評分的高低進行了排序，得出各年度綠色地產10強企業(yè)。如果從涉綠程度的深淺及市場效益的高低等角來區(qū)分，則有洗綠、淺綠和深綠之分。

業(yè)界通常對那些僅以申報綠色標識為目的，而不是真正以項目的節(jié)能降耗、提供高品質生活體驗為目的行為稱之為“洗綠”，也就是Green Wash。將類似項目稱之為“西瓜型”項目：外皮很綠，但內瓤卻是紅的。在政府強制要求做綠色建筑的氛圍下，少部分企業(yè)缺乏技術積累，缺乏專業(yè)人才的支持，也缺乏對綠色建筑發(fā)展趨勢的正確認識，缺乏對環(huán)境和未來的敬畏，不得已采取了“洗綠”的做法。

踐行“淺綠”策略的房地產開發(fā)企業(yè)占據(jù)大多數(shù)，在研究的112家房地產企業(yè)中，相當部分房企都屬于這一行列。淺綠策略大多也會以申報綠色建筑評價標識或國際綠色建筑認證作為企業(yè)涉綠的標志。但均會根據(jù)自己企業(yè)的實際技術積累提出合理的評級目標，并制定出綠色建筑的中長期發(fā)展規(guī)劃，該類型企業(yè)如SOHO中國、萬通地產、金都集團、沿海綠色家園、金融街[最新消息價格 戶型 點評]控股、恒基兆業(yè)等(詳細情況可以參考研究報告)。

Q：《中國綠色地產研究報告2014》調研已經(jīng)開始啟動，今年將有哪些亮點呈現(xiàn)?

黃俊鵬：2014年是中國房地產行業(yè)，尤其是住宅行業(yè)發(fā)展的拐點之年，從今年二季度起，全國大部分城市的房價開始停止增長，部分大中型城市的商品住宅項目售價開始走低。與此同時，新一屆政府又提出了新城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略，廣大開發(fā)商的目光從大城市轉移到小城鎮(zhèn)上。因此，未來數(shù)年，城鎮(zhèn)化將是房地產業(yè)發(fā)展的重點。

2014年也是互聯(lián)網(wǎng)思維在房地產業(yè)異?；钴S的一年，大佬們和大的開發(fā)商們爭相推出自己的互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略。仔細考察這些互聯(lián)網(wǎng)思維下的研究成果，無一例外都將焦點放到了社區(qū)上，社區(qū)商業(yè)、O2O、社區(qū)自治以及綠色住區(qū)等成為房地產落實互聯(lián)網(wǎng)思維的立足點。

國內新的綠色建筑評價標準將于2015年1月起正式實施，美國綠色建筑評價標準LEED V4已在去年6月份就頒布實施，舊版LEED標準也選擇在2015年7月正式退出市場。標準的更新無疑是一個強烈的信號，以LEED V4為例，新版的LEED評估體系完全改寫了材料與資源部分的技術要點，將材料的選擇建立在全生命周期評估(Life Cycle Assessment)的基礎上，并且提出了生產者責任延伸(Extended Product Responsibility)、企業(yè)社會責任等中國企業(yè)完全陌生的概念。這些新的環(huán)保理念無疑大大增加了房地產項目申報綠色建筑標識的難度，但也在中國的產業(yè)界極大宣傳了這些在西方早已為業(yè)界所熟知的環(huán)保理念，給中國的制造業(yè)提供了更加廣闊的環(huán)保視野，更多實踐綠色轉型的方法和途徑。

作為整個房地產業(yè)的龍頭，房地產開發(fā)商的選擇和執(zhí)行力能夠極大影響到整個供應鏈，尤其是建筑材料和部品的供應商?？梢哉J為新的綠色建筑評價標準，開啟了一個嶄新的綠色建筑時代。

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